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(共17张PPT)
二、土地增值税的计税依据
第四节 土地增值税
一、土地增值税的征税范围和纳税人
税收应用基础>>第四章>>第四节
四、土地增值税的计算
三、土地增值税的税率
五、土地增值税的申报
六、土地增值税的优惠政策
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一、土地增值税的征税范围和纳税人
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土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，对其转让房地产取得的增值收入征收的一种税。
(一)征税范围
一、土地增值税的征税范围和纳税人
土
地
增
值
税
的
一
般
规
定
土地增值税只是针对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税
土地增值税既对转让国有土地使用权征税，也对转让地上建筑物及附着物的产权征税
对于赠与、继承等方式无偿让的房地产，则不征税
1.一般规定
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(一)征税范围
一、土地增值税的征税范围和纳税人
2.特殊规定
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土地增值税的特殊规定
(1)房地产的出租
(2)房地产的抵押
(3)房地产的交换
(4)以房地产投资、联营
(5)合作建房
(6)企业兼并转让房地产
(7)房地产的代建房行为
(8)房地产重新评估而发生的增值，不征收土地增值税。
(9)因国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征土地增值税。
(二)纳税人
一、土地增值税的征税范围和纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
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二、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的收入减去国家规定扣除项目后的余额，包括两方面内容：一方面是应税收入的确定；另一方面是准予扣除项目及其金额的确定。
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二、土地增值税的计税依据
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及相关经济收益。
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(一)应税收入的确定
收入形式 具体表现形式
货币收入 现金、银行存款、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入 原材料、机器设备、房屋、土地等不动产。
其他收入 专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等无形资产收入或具有财产价值的权利。
二、土地增值税的计税依据
1.取得土地使用权所支付的金额
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(二)准予扣除项目及其金额的确定
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
取得土地使用权的方式 地价款的表现形式
以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权 支付的土地出让金
以行政划拨方式取得土地使用权 以按国家规定补交的土地出让金
以转让方式取得土地使用权 以向原土地使用权人实际支付的地价款
(2)纳税人为取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的相关费用，如登记、过户手续费等。
二、土地增值税的计税依据
2.房地产开发成本。
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(二)准予扣除项目及其金额的确定
3.房地产开发费。
4.旧房及建筑物的评估价格。
5.与转让房地产有关的税金。
但房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，因此不允许扣除。其他纳税人缴纳的印花税，允许扣除。
6.其他扣除项目
三、土地增值税的税率
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土地增值税实行四级超率累进税率。
表4－4－1 土地增值税超率累进税率表
增值额与扣除金额比率 适用税率 速算扣除率
未超过50%的部分 30% 0
超过50%～100%的部分 40% 5%
超100%～200%的部分 50% 15%
超过200%的部分 60% 35%
四、土地增值税的计算
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应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率)
1.增值额未超过扣除金额50%
应纳税额＝增值额×30%
2.增值额超过扣除金额50%，但未超过扣除金额100%
应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
四、土地增值税的计算
税收应用基础>>第四章>>第四节
3.增值额超过扣除金额100%，但未超过扣除金额200%
4.增值额超过扣除金额2000%
应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
四、土地增值税的计算
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【例4-4-1】某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的金额
例 题
四、土地增值税的计算
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解 答
(1)计算增值额
增值额＝400－100＝300(万元)
(2)计算增值额与扣除项目的比例
增值额与扣除项目的比例＝300÷100＝300%
(3)计算应纳税额
土地增值税税额＝300×60%－100×35%＝145(万元)
五、土地增值税的申报
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土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，如实填写《土地增值税纳税申报表》(参见表4-4-2、表4-4-3)并向税务机关提交相关资料。
(一)纳税申报
表4-4-2 土地增值税纳税申报表(一)
表4-4-3 土地增值税纳税申报表(二)
五、土地增值税的申报
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土地增值税的纳税地点为房产所在地。若纳税人转让的房地产坐落地分别在两个及两个以上地区的，应按房地产的所在地分别申报纳税。
(二)纳税地点
六、土地增值税的优惠政策
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土地增值税
的优惠政策
对建造普通标准
住宅的税收优惠
对国家征用收回
房地产的税收优惠
对个人转让房
地产的税收优惠
其他税收优惠

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