资源简介

(共48张PPT)
土地增值税
会计实务
土地增值税会计实务
土地增值税纳税人、征税对象和税率
1
土地增值税税收优惠及税额计算
2
土地增值税会计核算
3
土地增值税征收管理
4
【学习目标】
（1）能明确土地增值税的基本原理，能判定哪些业务应缴纳土地增值税。
（2）能根据相关业务资料计算土地增值税。
（3）能进行账务处理。
【思政目标】
（1）增强依法纳税意识和社会责任感。
（2）增强制度自信，激发爱国情怀。
（3）树立严谨的工作作风，培养工匠精神。
（4）深入理解土地增值税相关政策，引导学生深入社会实践、关注现实问题，培育踏踏实实、勤俭节约的职业素养。
山东恒升有限公司2021年6月底转让其自建的位于县城的一栋办公楼，取得含增值税销售收入12000万元(作为产权转移书据的商品房销售合同中价税未分别列明)。山东德胜铁矿有限公司与购买方于2021年6月30日签订商品房销售合同。2011年建造该办公楼时，取得土地使用权所支付的金额为3000万元，发生建造成本4000万元。该办公楼转让时已经计提折旧3200万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8 000万元，成新度折扣率为60%。产权转移书据印花税60000元 。山东恒升有限公司支付给房地产评估机构的评估费用为10万元。城建税及附加571428.57元。山东恒升有限公司不是房地产开发企业，选择简易计税方法缴纳增值税。
【任务要求】
计算应纳的土地增值税，并进行账务处理。
【项目引例-----土地增值税会计核算】
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为
有利于控制地价，保持经济稳定
概念
作用
是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
（一）纳税人
单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人是指个体经营者和其他个人
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为
（二）征税对象
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品
只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:
国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有
产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让
取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
做中学1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税
（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税
（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税
分析
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。
房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税
房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税
（5）房地产评估增值，不征土地增值税
分析
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
11
（一）计税依据确定
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
12
1.应税收入确定
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
13
2.扣除项目金额确定
——新建项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
14
2.扣除项目金额确定
——新建项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
15
2.扣除项目金额确定
——新建项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
16
2.扣除项目金额确定
——新建项目
允许扣除的开发费用=分摊的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
17
2.扣除项目金额确定
——新建项目
允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
18
2.扣除项目金额确定
——新建项目
涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
19
2.扣除项目金额确定
——新建项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
20
2.扣除项目金额确定
——新建项目
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(一）税额计算计税依据
21
三、税额计算
土地增值税应纳税额的计算步骤及公式
1．计算增值额
2．计算增值率
3．计算应纳税额
二、土地增值税税收优惠及税额计算
做中学
2
某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼，不含税收入总额为15 000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出资料如下：
取得土地使用权支付的地价款及各项费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计650万元。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
二、土地增值税税收优惠及税额计算
（1）转让房地产取得收入金额=15 000（万元）
（2）扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额=1 000（万元）
房地产开发成本=3 000（万元）
房地产开发费用=500+（1 000+3 000）×5%=700（万元）
与转让房地产有关的税金及附加=650（万元）
其他扣除项目金额=（1 000+3 000）×20%=800（万元）
法定允许扣除项目金额合计=1 000+3 000+700+650+800=6 150（万元）
（3）缴纳土地增值税的计税依据为增值额=1 5000-6 150
=8 850（万元）
分
析
二、土地增值税税收优惠及税额计算
（二）税率
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 50%（含）以下 30 0
2 50%～100%（含） 40 5
3 100%～200%（含） 50 15
4 200%以上 60 35
土地增值税税率表
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
25
三、税额计算
土地增值税应纳税额的计算步骤及公式
1．计算增值额
2．计算增值率
3．计算应纳税额
二、土地增值税税收优惠及税额计算
收入总额＝15000万元
扣除项目总额＝6150万元
增值额＝15000－6150＝8850（万元）
增值率＝8850÷6150×100%＝144%
适用税率为50%，速算扣除系数为15%
应纳税额＝8850×50%－6150×15%＝3502.5（万元）
分析
做中学
3
接【做中学2】题资料，计算该房地产开发公司出售写字楼应缴纳的土地增值税税额。
二、土地增值税税收优惠及税额计算
27
2.扣除项目金额确定
——转让旧房（有评估价格）
其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+评估费用+转让房地产有关的税金等。
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(二）税额计算计税依据
28
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按下列方法计算：
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(二）税额计算计税依据
扣除项目金额=购房发票金额+发票加计扣除金额+购房契税+与转让房地产有关的税金等
做中学4
某工业企业转让一栋办公楼，不含税收入总额12000万元。建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%，其他允许扣除的税费660万元。计算该企业转让办公楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）
可扣除的印花税=12000×0.5‰=6（万元）
允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+660+6=8466（万元）
缴纳土地增值税计税依据的金额= 12000-8466=3534 （万元）
分析
二、土地增值税税收优惠及税额计算
30
1.下列各项中,应当缴纳土地增值税的是()。
继承房地产
A
以房地产作抵押向银行贷款
B
出售房屋
C
出租房屋
D
提交
单选题
1分
31
2.我国现行土地增值税实行的税率属于()。
比例税率
A
超额累进税率
B
定额税率
C
超率累进税率
D
提交
单选题
1分
32
3.房地产开发费用中的利息支出,如能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,其他开发费用限额扣除的比例为()以内。
3%
A
5%
B
7%
C
10%
D
提交
单选题
1分
33
4.下列各项中,属于土地增值税纳税人的有()。
建造房屋的施工单位
A
出售房产的中外合资房地产公司
B
转让国有土地使用权的事业单位
C
房地产管理的物业公司
D
提交
多选题
1分
34
5.计算土地增值税税额时可以扣除的项目包括( )。
取得土地使用权所支付的金额
A
建筑安装工程费
B
公共配套设施费
C
转让房地产有关的税金
D
提交
多选题
1分
35
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(三）税收优惠
36
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(三）税收优惠
37
二、土地增值税税收优惠及税额计算
(三）税收优惠
38
下列各项中,符合土地增值税优惠规定的有( )。
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,减半征收土地
增值税
A
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税
B
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额20%的,应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
C
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定征收土地增值税
D
提交
多选题
1分
三、土地增值税会计核算
做
中
学
5
2020年6月，某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入1050万元（含税）；按规定缴纳增值税50万元、城市维护建设税3.5万元和教育费附加1.5万元；为取得该住宅用地的土地使用权支付地价款和有关费用100万元；投入开发成本为375万元；支付银行贷款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），实际发生的其他房地产开发费用50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该房地产开发公司应纳土地增值税税额，并作账务处理。
（一）房地产企业土地增值税的核算
“应交税费——应交土地增值税”、“税金及附加”
40
转让收入＝1050÷（1+5%）＝1000（万元）
扣除项目金额＝100＋375＋(100＋375)×10%+3.5+1.5＋(100＋375)×20%＝622.5（万元）
增值额＝1000－622.5＝377.5（万元）
增值率＝377.5÷622.5×100%＝60.64%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%
应纳土地增值税税额＝377.5×40%-622.5×5%＝119.875（万元）
按规定计算应缴纳的相关税金及附加时，编制会计分录：
借：税金及附加 1198750
贷：应交税费 ——应交土地增值税 1198750
分
析
三、土地增值税会计核算
三、土地增值税会计核算
（二）非房地产企业销售旧房及建筑物土地增值税的核算
“应交税费——应交土地增值税”、“固定资产清理”
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
四、土地增值税征收管理
（1）转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，为取得收入当天
（2）以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天
（3）采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天
房地产所在地
转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限
项目引例解析—土地增值税计算
项目引例解析—土地增值税计算
项目引例解析—土地增值税计算
45
【任务实施】
(1)固定资产转入清理时
借:固定资产清理 38000000
累计折旧 32000000
贷:固定资产 (30000000+400070）
(2)取得收入并计提增值税时
借:银行存款 120 000 000
贷:固定资产清理 11428571429
应交税费--简易计税(12000000(1+5%)x5%) 5714 285.71
(3)向不动产所在地主管税务机关预缴税款时:
借:应交税费-简易计税 5714 285.71
贷:银行存款 5 714 285.71
项目引例解析—土地增值税核算
46
(4)支付评估费用时:
借:固定资产清理 200000
贷:银行存款 200000
(5)计提城市维护建设税教育费附加和地方教育附加时
借:固定资产清理 571 428.57
贷:应交税费应交城市维护建设税 285 714.29
应交教育费附加 171 428.57
应交地方教育附加 114285.71
(6)实际缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加时:
借:应交税费--应交城市维护建设税 285 714.29
--应交教育费附加 171428.57
--应交地方教育附加 114285.71
贷:银行存款 571 428.57
项目引例解析—土地增值税核算
47
(7)缴纳印花税时:
借:固定资产清理 60000
贷:银行存款 60000
(8)计提土地增值税时:
借:固定资产清理 10636285.72
贷，应交税费--应交士地增值税 10636 285.72
(9)缴纳土地增值税时:
借:应交税费—应交土地增值税 10636 285.72
贷:银行存款 10636 285.72
(10)结转净收益时
借:固定资产清理(114285 71429-38000000-200000-571428.57-60000-10636285.72) 64818000
贷:资产处置损益 64818 000
项目引例解析—土地增值税核算
谢谢大家！

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