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第九章 行为类税
第三节 土地增值税
土地增值税
土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
纳税期限
二、土地增值税的征税范围
土地增值税
三、土地增值税的税率
土地增值税的主要目的
抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占土地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。
土地增值税实行四级超率累进税率。
最低税率为30%，最高税率为60%。
税率设计的基本原则
增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征
土地增值税
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（％）
速算扣除系数（％）
1 不超过50％的部分 30
0
2 超过50％至l00％的部分 40
5
3 超过l00％至200％的部分 50
15
4 超过200％的部分 60
35
土地增值税
四、应纳税额的计算
（一）计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，增值额是指纳税人转让房地产的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。
增值额 =不含增值税的转让房地产取得的收入总额 - 扣除项目金额
应纳税额的计算
1.应税收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。
取得的收入为外币的：
应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。
当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
应纳税额的计算
【练一练】
应纳税额的计算
一栋房屋使用近10年，建造时的造价为1000万，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房6成新，则该房的评估价格为多少？
应纳税额的计算
分析：
旧房及建筑物的评估价格它是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，近转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣4000×60%=2400(万元)
应纳税额的计算
（二）特殊情况下房地产的评估价格确定
纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额。
1. 出售旧房及建筑物的。
2. 隐瞒、虚报房地产成交价格的。
3. 提供扣除项目金额不实的。
4. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算
1. 应纳税额＝增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数
例4：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税额。
例题
例题
解析：（1）计算增值额
①取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元
②房地产开发成本为3000万元
③房地产开发费用为500＋（1000＋3000）×5%=700（万元）
④允许扣除的税费为555万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）×20%=800万元
⑥允许扣除的项目金额合计＝1000+3000+700+555+800
＝6055（万元）
⑦增值额＝10000-6055＝3945（万元）
例题
（2）计算增值率
增值率＝3945÷6055×100%＝65.15%
（3）确定适用税率
计算出的增值率，按税率表确定适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
（4）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额＝3945×40%-6055×5%＝1275.25（万元）
应纳税额的计算
2. 出售旧房应纳税额的计算
例题
例5：某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。
计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析：（1）计算评估价格
评估价格＝600×70%＝420（万元）
（2）汇集扣除项目金额
①允许扣除的税金27.5万元
例题
②扣除项目金额合计＝420+27.5＝447.5（万元）
③增值额＝500-447.5＝52.5（万元）
（3）计算增值率
增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%
（4）依据增值税率确定适用税率
计算出的增值率，按税率表确定适用税率为30%，速算扣除系数为0。
（5）依据增值税率确定适用税率
应纳税额＝52.5×30%-447.5×0＝15.75（万元）
土地增值税
五、土地增值税的征收管理
（一）土地增值税的减免税规定
1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
土地增值税
五、土地增值税的征收管理
（一）土地增值税的减免税规定
2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
土地增值税的征收管理
（二）土地增值税的申报与缴纳
1. 土地增值税的申报
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
2.纳税义务发生时间
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，为取得收入的当天；
以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；
采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。
土地增值税的征收管理
3.纳税期限与地点
纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内向所在地税务机关办理 纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
土地增值税的纳税地点为房地产所在地的税务机关。这里所说的“房地产所在地” ，是指房地产的坐落地。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

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