资源简介

(共30张PPT)
第一部分：税收筹划概述
第二部分：税种分类视角下的税收筹划
第四章所得税类的税收筹划
第五章消费税类的税收筹划
第三部分：企业生命周期视角下的税收筹划
第四部分：国际税收视角下的税收筹划
第六章财产税类的税收筹划
税收筹划
税收筹划 Tax Planning
1
第一节：财产税类概述
第二节：房产税筹划
第三节：契税筹划
第四节：其他财产税类筹划
第六章 财产税类的税收筹划
税收筹划 Tax Planning 2
一、财产税含义和类型
财产税是指以财产价值或数量为计税依据，在财产保有环节征收的一种税。 我国现行税种中属于财产税的的税种包括房产税、车船税、契税、土地使用 税和耕地占用税。其中，房产税和车船税在财产保有环节征税，属于典型意 义上的财产税。
1、一般财产税和特殊财产税
一般财产税（General Property Tax）是指以纳税人持有的所有应税财产的净额为计税依 据的一种税。 现实中， 一般财产税主要是遗产税或赠与税。
特殊财产税（Special Property Tax），又称选择性财产税，是指对纳税人拥有或支配的某 些特定财产分别课征的税收。
2、连续性财产税和一次性财产税
连续性财产税（Continuous Property Tax）是指每年课征的，作为经常性财政收入的税收， 也称常年财产税。
一次性财产税（Once-off Property Tax）是指对一定的应税财产只征一次的税收。
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第一节 财产税类概述
二、我国财产税制度的特点
1、税基较窄，仅对房产、车船和土地征税。 严格意义上的财产税只有房产税、 车船税。其中：房产税的征税范围主要限定在城市和工矿区；对个人用于居 住的房产暂不征税；车船税仅对车辆和船舶征税，对飞机、火车等交通工具 未征税。
2、 计税依据既有价值又有数量。 自用房产按原值征税；出租房产按租金征税。 车船税按车船的辆数、净吨位和载重吨位征税。土地使用税按土地面积定额 征税。
3、存在对财产的重复征税。 现行税制在财产取得（出让金、契税）、流转（所 得税、增值税、土地增值税）和保有使用环节（房产税、车船税、土地使用 税）均征税。
4、基本为地方税。 从收入看，仍不不具备地方主体税的地位和功能。
5、财产税法定进程较为缓慢。截至2021年初，财产税类车船税和契税正式立法； 房地产税法定仍在路上。
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第一节 财产税类概述
（一）中国房产税制度框架
《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年10月1日开始实施）。
纳税主体： 在我国境内拥有房屋产权的单位和个人。
征税对象： 是在我国境内用于生产经营的房屋，其具体范围包括建在城市、 县城、建制镇和工矿区的房屋。 对于城乡居民用于居住的房屋免征房产税 （重庆和上海试点除外）。
计税依据： 房产余值（从价计征）或房产租金收入（从租计征） 。其中， 房产余值是依照房产原值一次减除10％至30％后的余值。
税率： 房产余值适用1.2%税率；房产租金收入适用12％的税率。
税收征管： 由房产所在地的税务机关负责征收管理。实行按年征收，分期 缴纳。
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第二节 房产税的筹划
（二）房产税筹划的关注点
1、现行房产税区分房产自用或出租分别按从价定率和从量定额两种方式征税 。因此，通过改变房产用途可以相应改变自持房产应承担的房产税税负。
2、从价计征的房产税以原值作为计税基础，因此通过准确计算房产原值，或 者通过房产交易重新确认房产原值，均可能改变房产税负担。
3、从租计征的房产税仅在房产所有权人出租房产的单一环节征税，因此通过 转租形式，可以有效降低房产税税负。
4、作为企业所得税前扣除项目，房产税税负会间接影响所得税负。
5、房产税按年计征，是一项延续性的税收负担，筹划具有长期效益。
6、税法规定了一些暂免征收房产税的特殊情况。如微利企业和亏损企业的房 产，企业停产、撤销后其原有房产闲置不用的，经企业申请税务机关批准，
可在一定期限内免征房产税。企业应加以利用。
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第二节 房产税的筹划
（三）房产税筹划方法——征税范围的筹划
房产税的征税范围都是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。
对地段依赖性不是很强的纳税人（如工业企业、农副产品企业等）可通过合 理选择建厂地址，进行筹划。
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第二节 房产税的筹划
1、自用房产正确核算房产原值
对于自用房产，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房 屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。因此房产税的筹 划与房产原值的会计核算密切相关。
“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载 的房屋原价。对自建房产而言，原值即房屋的造价，包括与房屋不可分割 的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如给排水、采暖、消 防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等） 。
第一，及时做好财产的清理登记工作。房产的挂账原值是计算房产税的基 础数据，因此要及时清理减少闲置的房地产。
第二，必须明确区分属于房产的附属设备和配套设施和不属于房产的附属 设备和配套设施的价值，并在会计帐簿中分别纪录。
（四） 房产税筹划方法——计税依据的筹划
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2、合理分摊地价
财税（2010）121号文规定： （1）对按照房产原值计税的房产，无论会计
上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、 开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计 入房产原值的地价。具体公式如下：
计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
容积率大于0.5的，房产原值包含全部土地使用权地价。
通过划拨方式取得土地使用权，计入房产原值的地价为零。
（四） 房产税筹划方法——计税依据的筹划
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案例情形： C公司2015年自建一幢综合楼，土建部分的价值为800万元，公司花
费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，房产原值2800万元。因经营管理不 善， 2018年该公司决定停止娱乐城经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除， 并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。 2020年该房产 的账面价值为2200万元，公允价值下降为1200万元。
C公司每年应缴纳房产税为＝2800×（1－30%) ×1.2％＝23.52万元
筹划方案： C公司将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方D公司。按
照《企业会计制度》规定： “投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价 值，作为入账价值。 ”因此， D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允 价值1200万元。因此：
D公司每年应缴纳房产税＝1200×（1－30%)×1.2％＝10.08万元
案例6-1：房产税计税依据的筹划
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除房产税外，上述筹划方案还要考虑哪些问题？
1、C公司
（1）房产对外投资要视同销售缴纳增值税及附加=1200/(1+5%）*5%*（1+10%） =62.86万元
（2）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，按 规定计算确认资产转让所得或损失。
资产转让损失=1200－2200=1000万元。如果C公司是盈利企业，则可以降低 当年企业所得税的作用。
（3）C公司不是房地产开发企业，因此房产对外投资不需要负担土地增值税等 相关税费。
2、D公司
（1）房产对外投资，被投资方需要负担契税。
应缴契税=1200×4％=48万元（假定当地规定契税税率为4％）。 （2）D公司可以增加可抵扣进项57.14万元（1200/(1+5%）*5%）。
案例6-1：房产税计税依据的筹划
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3、出租房产： 改出租为转租
案例6-2：A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因 该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。 2020 年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后 ,每年可收取租金200万元。但是，装修改造前后对比，与租赁相关的 增值税、城建税及附加、房产税的税负也会加重。
装修前税负=60/(1+5%)*5％*（1＋ 7％+3％）＋ 60*12％=10.34万元
装修后税负=200/(1+5%）*5%×（1＋7％+3％）＋200*12％=34.48万元
装修后比装修前增加税费负担24.13（34.48－10.34）万元。
（四） 房产税筹划方法——计税依据的筹划
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筹划方案： A公司装修改造前可先将房产出租给关联方B，并签订一个期限较长 的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由B出资500万元 进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。则筹划后：
A公司应负担的年增值税及附加、房产税仍为10.34万元。
B应负担增值税=（200-60）/(1+9%)*9% = 11.56万元
B应负担城建税和教育费附加=11.56*（7%+3%)=1.16万元
B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费12.72万元。
结论： A公司和B的税费负担合计为10.34＋12.72=23.06元，比筹划前可少负担
税费34.48－23.06=11.42元。
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案例6-2
4、改变房产的经营方式
房屋的出租收入要计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、房产税 、个人所得税等税费，税负比较高。
如果改变经营方式，把出租房屋行为转变为以房屋投资入股，参与 经营者的利润分配，则由从租计征改为从价计征房产税，可能降低 税负，达到节税的目的。
（四） 房产税筹划方法——计税依据的筹划
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2020年，王某有一价值100万元的门市房出租给了张某开饭店，年租金30万元。王某
出租房屋按有关规定应缴纳的各税是：
（1）增值税金及附加=30/(1+5%)*5.5%=l.57万元；
（2）房产税=30×12%=3.6万元；
（3）个人所得税=(30- 1.57-3.6)*（1-20%）*20%=3.92万元
上述税费合计为9.09（1.57+3.6+3.92）万元。
张某的饭店年税后利润在300万元以上，王某咨询税务师后，与张某签定了投资合同，
约定按饭店每年税后利润的10%作为投资所得。 2021年经双方确认：王某应得投资收
益为300×10%=30万元。王某需就分享的收益缴税：
（1）房产税=100×(1-30%)×1.2%=0.84万元；假设扣除率为30%；
（2）个人所得税=30×20%=6万元；以上共计6.84万元。
经对比可以看出，王某共获2.25万元（9.09-6.84）的税收筹划收益。
思考：上述筹划是否存在漏洞和风险？还有哪些涉税事项未考虑？
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案例6-3：改变房产经营方式
5、从价计征与从租计征的相互转化
假设某房产原值为A，收取年租金B。假设地方规定的原值扣除比例为
30%。
则从价计征与从租计征的平衡点计算： A×（1－30%） ×1.2% ＝B×12%
如果B=7%A，选择从价和从租所负担的房产税一样。
如果B>7%A，应选择从价征税；
如果B<7%A，应选择从租征税。
（四） 房产税筹划方法——计税依据的筹划
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企业甲有座仓库，房产余值为8000万元，没有出租，而是作为物流仓库自用， 假设年营业收入是400万元。
筹划前： 甲应纳增值税销项＝400/(1+6%)*6%=22.64（万元）；
应纳城建税及教育费附加＝22.62*（7%+3%）=2.26（万元）； 应纳房产税=8000*70%*1.2%=67.2（万元）；
应纳所得税=[400/(1+6%)-2.26-67.2]*25%=76.98
合计应纳税总额＝28.8+2.26+67.2+76.98=175.24万元。
筹划后： 假定A企业将房产租给B企业存放商品，年租金收入也为400万元。
甲企业为此应纳增值税＝400/(1+5%)*5%=19.04（万元）；
应纳城建税及教育费附加＝19.06*（7%+3%）=1.91（万元）； 应纳房产税＝400×12%=48（万元） ;
应纳所得税=[400/(1+5%)-1.91-48]*25%=81.76(万元）
合计应纳税总额＝19.04+1.91+48+91.76=160.71万元。 结论： 收入没有变，改变收入方式，可以节税14.53万元的税款。
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案例6-4：“从价计征”改为“从租计征”
（一）中国契税制度框架
2020年8月11日，第十三届全国人大常委会第二十一次会议通过《中华 人民共和国契税法》，自2021年9月1日起施行。
契税特点：
（1）就其性质而言，属于财产转移税。
（2）由土地、房屋权属的承受方纳税，在土地、房屋权属转移环节征 收，是土地房屋权属变更登记的前置环节。
（3）属于地方税。
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第三节 契税的筹划
（一）中国契税制度框架
纳税人：土地、房屋权属转移的承受者， 包括单位和个人。
征税对象： 境内转移土地、房屋权属的行为。
计税依据： 土地使用权、房屋的成交价格或市场价格。
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：成交价格。
(2)土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的
市场价格核定。
(3)土地使用权交换、房屋交换：为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补交契税。
契税税率： 3-5%。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度
内按照本地区的实际情况提出
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第三节 契税的筹划
购房地区 购房情况 建筑面积
税率
非北上广深地区 首套住房 90（含）平米以下
1%
90平米以上
1.5%
第二套改善型 住房 90（含）平米以下
1%
90平米以上
2%
北京、上海、广 州、深圳（以上 海为例） 首套 90（含）平米以下
1%
90平米以上
1.5%
非首套
3%
个人购买住房的契税优惠政策：财政部 国家税务总局 住房城乡建设部三部门联合发布 《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行。
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（二） 契税筹划的关注点
1、利用税收优惠进行筹划，是契税筹划的主要路径。
2、契税对权属承受方（不动产买方）征税，只要不改变房屋权 属，就可避免缴纳契税。例如：通过股权交易或者房产出租。
3、房产的等价交换，免征契税；不等价交换，也仅由多支付经 济利益的乙方就多支付的金额缴纳契税。因此，利用房产交换可 以降低契税税负。
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第三节 契税的筹划
税法规定： 土地使用权、房屋交换的契税计税依据为所交换的土地 使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他 经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。
案例6-5
甲公司有一块土地价值3000万元拟出售给乙公司，然后从乙公司购买其另外 一块价值3000万元的土地。（契税税率为4%）则：
甲公司应缴纳契税=3000×4%=120 （万元）
乙公司应缴纳契税=3000×4%=120 （万元）
筹划： 甲乙改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的 价格等价交换双方土地。各自免征契税120万元。
（三）契税筹划方法——等价交换筹划
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税法规定： 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车 库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契 税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
案例6-6：甲公司有一生产车间拟出售给乙公司，该生产车间有一幢生产厂房及 其他生产厂房附属物。生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为600万元 （其中生产厂房评估价为160万元， 3000平方米土地评估价为240万元，其他生 产厂房附属物评估价为200万元），乙公司按整体评估价600万元购买，（契税 税率为4%）则：乙应缴纳契税＝600×4%＝24 （万元）。
筹划： 税法规定：支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款 时不征收契税。因此建议：甲与乙签订两份销售合同，第一份合同为销售生产 厂房及占地3000平方米土地使用权的合同， 销售合同价款为400万元， 第二份 合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物， 销售合同价款 为200万元。经上述筹划，乙公司只就第一份销售合同缴纳契税。
乙应缴纳契税＝400×4%＝16 （万元）， 节约契税支出8万元。
（四）契税筹划方法——签订分立合同筹划
税收筹划 Tax Planning 23
案例6-7：甲公司欠乙公司货款2000万元， 准备以甲公司价值2000万 元的商品房偿还所欠债务。乙公司接受甲公司商品房抵债后又以2000
万元的价格转给丙公司偿还所欠债务2000万元（设契税税率为4%）。
乙公司接受甲公司抵债商品房应缴纳契税＝2000×4%＝80（万元）
筹划： 甲公司抵债商品房在乙公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契 税80万元。因此，可由三方签订债务偿还协议，由甲将抵债商品房直 接销售给丙，丙公司将房款汇给甲；甲公司收房款后再汇给乙公司偿 还债务，乙公司收甲公司欠款后再汇给丙公司偿还债务。经上述筹划 后，三方欠款清欠完毕，且乙公司可享受免征契税，节约契税支出80 万元。
（五）契税筹划方法——抵债不动产的税收筹划
税收筹划 Tax Planning 24
一、车船税筹划
（一）车船税制度框架
车船税是以我国境内的车辆和船舶（《车船税税目税额表》规定的车 辆和船舶）为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。
2011年2月，全国人大通过《中华人民共和国车船税法》，自2012年1 月1日起施行，并于2019年4月23日第十三届全国人大常委第十次会议 通过修正。
车船税是地方税，按年征收，适用地区差别定额税率。
车船税的征收实行代收代缴的税源控管，从事机动车第三者责任强制保险业 务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，在收取保险费时依法代收车船 税
税收筹划 Tax Planning 25
第四节 其他财产税的筹划
一、车船税筹划
（二）车船税筹划的关注点和基本方法
车船税征纳较为简便，企业和个人在购买车船时， 一般都会从价格、性能等 方面进行考虑、而往往忽略了这些车船将来可能缴纳的税款。事实上，利用 车船税的税率临界点、优惠政策和退税制度，纳税人可以通过合理筹划达到 减轻税负的目的。
1、利用税率临界点进行筹划。车船税确定税额总的原则是非机动车船的税负 轻于机动车船；小吨位船舶的税负轻于大船舶。纳税人在选择购买车船时，
在不影响使用的前提下，可以适当筹划。
2、利用税收优惠政策进行筹划。对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农 村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车，省级政府根据当地实际情 况可定期减免。对符合条件使用新能源的车船，可减半征税。因此，纳税人 如有可享受优惠的车船， 应与其他用途的车船分开，避免多交车船税。
3、退税筹划。 纳税人如果出现特定情形，可以申请车船税退税，以减少不必 要的税收损失。
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第四节 其他财产税的筹划
二、城镇土地使用税筹划
（一）城镇土地使用税制度框架
城镇土地使用税（以下简称土地使用税），是以城镇土地为征税对象，对拥 有土地使用权的单位或个人征收的一种税。该税只针对在城市、县城、建制 镇和工矿区内的企业征税，而设立在这之外的企业则不需要缴纳城镇土地使 用税。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》于1988年由国务院发布实施， 2006、2011和2013年进行了修订。
纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。
土地使用税适用幅度差别定额税率，按照每平米：大城市1.5-30元；中等城 市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿区0.6-12元。
税收筹划 Tax Planning 27
第四节 其他财产税的筹划
二、城镇土地使用税筹划
（二）城镇土地使用税筹划的关注点和方法
1、对经营用地的区域选择进行筹划。
2、对经营范围或投资对象进行筹划。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 ,能源、交通、水利设施用地，集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、
幼儿园用地等可享受减免税。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 ,从使用月份起免缴土地使用税5-10年。
3、对土地用途进行筹划。 对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地、 水利设施及其管护以及对兼有发电的水利设施用地、煤炭、矿山和建材行业 的特殊用地等暂免土地使用税。
4、对纳税义务发生时间进行筹划。
5、对纳税地点进行筹划。
6、防范相关税收风险。
税收筹划 Tax Planning 28
第四节 其他财产税的筹划
三、耕地占用税筹划
（一）耕地占用税制度框架
耕地占用税是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从 事非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积并按照规定税额标准一 次性征收的一种税。
《中华人民共和 国耕地占用税暂行条例》 自1987年4月由国务院发布开征。 2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《中 华人民共和国耕地占用税法》，自2019年9月1日起施行。
耕地占用税是地方税。 实行地区差别幅度定额税率，根据不同地区人均占有 耕地数量和经济发展状况规定不同税率。
耕地占用税的征税对象是用于建设建筑物、 构筑物或从事其他非农业建设
所占用的耕地。
所称“耕地 ”是指种植农业作物的土地，园地、 林地、草地、农田水利用 地、养殖水面、 渔业水域滩涂以及其他农用地。
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第四节 其他财产税的筹划
三、耕地占用税筹划
（二）耕地占用税筹划的关注点和方法
1、利用不同地区之间的差别税负进行税收筹划。 纳税人可以根据自身 情况，选择税率较低的地区使用耕地。
2、利用税收优惠政策进行筹划。 军事设施、学校、幼儿园、社会福利 机构、医疗机 构占用耕地，学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免 征耕地占用税；铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航 道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元征税。纳税人根据政策规定 自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，申报享受税收优惠，并将有 关资料留存备查。
税收筹划 Tax Planning 30
第四节 其他财产税的筹划

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