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成本会计实务
第十二章 其他行业的成本核算
第二节　施工企业成本核算
第三节 房地产开发企业的成本核算
第一节　商品流通企业的成本核算
第四节 交通运输企业的成本核算
第五节 农业企业的成本核算
第六节 旅游、饮食服务业的成本核算
二、成本核算账户的设置
第三节 房地产开发企业的成本核算
一、成本核算的内容
成本会计实务>>第十二章>>第三节
三、土地开发成本的核算
四、房屋开发成本的核算
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一、成本核算的内容
成本会计实务>>第十二章>>第三节
房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。企业在开发、建设和经营房地产业务的过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用。开发产品成本是指由成本计算对象，即开发项目负担的开发经营费用。
一、成本核算的内容
成本会计实务>>第十二章>>第三节
基础设施费
开发间接费用
公共配套设施费
前期工程费
建筑安装工程费
土地征用及拆迁补偿费
开发产品的成本项目
二、成本核算账户的设置
(一)“开发成本”账户
该账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用，贷方反映结转“开发产品”账户和“出租开发产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本。该账户的明细账按开发项目的种类设置，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，按成本项目设置专栏，进行明细核算。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
二、成本核算账户的设置
(二)“开发间接费用”账户
该账户核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账按企业内部单位名称设置。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
三、土地开发成本的核算
土地开发指开发建设用场地，是房地产开发企业的主要业务之一。建设用场地按开发用途，分商业性建设场地和自用建设场地两种。商品性建设场地是指为销售或有偿转让而开发的土地。自用建设场地是指直接为本企业建造商品房、出租房和周转房等开发的土地。土地开发成本的核算包括费用的归集和成本的结转。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
三、土地开发成本的核算
(1)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等直接费用，一般在发生时按受益对象直接计入土地开发项目的开发成本。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(一)土地开发成本费用的归集
［例12-18］某房地产开发公司，2003年开发商品性建设场地(甲)和自用性建设场地(乙)各一块。用银行存款支付土地征用费1600000元，其中甲场地950000元，乙场地650000元，支付甲场地拆迁补偿费250000元，安置费170000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：开发成本——土地开发——甲场地 1370000
——乙场地 650000
贷：银行存款 2020000
举 例
解 答
三、土地开发成本的核算
(2)公共设施费的归集。若公共设施是与建设场地同步开发的，其开发费用直接计入建设场地开发成本；分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负担的，可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，可按各开发项目的预算成本比例分配，其中应由土地开发成本负担的部分，结转“开发成本——土地开发”账户。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(一)土地开发成本费用的归集
［例12-19］以银行存款支付水文地质勘察费58000元，其中甲场地18000元，乙场地40000元。市政工程公司基础设施费250000元，其中甲场地120000元，乙场地130000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：开发成本——土地开发——甲场地 138000
——乙场地 170000
贷：银行存款 308000
举 例
解 答
［例12-20］应付建筑工程公司建筑安装费350000元，其中甲场地150000元，乙场地200000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：开发成本——土地开发——甲场地 150000
——乙场地 200000
贷：应付账款 350000
举 例
解 答
［例12-21］预提甲场地应负担的车棚费用186000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：开发成本——土地开发——甲场地 186000
贷：其他应付款 186000
举 例
解 答
［例12-22］建车棚领用材料12000元，支付职工工资70000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：开发成本——土地开发——配套设施开发 190000
贷：库存材料 120000
应付职工薪酬——应付工资 70000
举 例
解 答
［例12-23］车棚完工，结转实际成本。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
举 例
如结转实际成本180000元，则会计分录：
成本会计实务>>第十二章>>第三节
借：其他应付款 190000
贷：开发成本——土地开发——配套设施开发
190000
借：开发成本——土地开发——甲场地 4000
贷：其他应付款 4000
解 答
借：其他应付款 180000
贷：开发成本——土地开发——配套设施开发
180000
借：其他应付款 6000
贷：开发成本——土地开发——甲场地 6000
三、土地开发成本的核算
(3)开发间接费用的归集。开发间接费用在发生时归集在“开发间接费用”账户，月末再按预算成本比例计入各有关开发项目的成本。其中应计入土地开发成本的开发间接费用，结转“开发成本一土地开发”账户。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(一)土地开发成本费用的归集
［例12-24］分配开发间接费用760000元，其中甲场地应负担460000元，乙场地应负担300000元。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
举 例
解 答
借：开发成本——土地开发——甲场地 460000
——乙场地 300000
贷：开发间接费用 760000
三、土地开发成本的核算
已完成的建设场地，应根据其商业性和自用性的不同用途，采用不同的方法结转土地开发实际成本。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(二)土地开发成本的结转
三、土地开发成本的核算
1.商用性建设场地开发成本的结转
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(二)土地开发成本的结转
为销售或有偿转让而开发的商业性建设场地是房地产开发企业的最终产品，其开发过程中发生的各项费用应当全部计入土地开发成本，因此应在办理竣工验收手续后，将其实际成本结转“开发产品”账户。
［例12-25］月末甲场地已开发完工，结转其实际成本
成本会计实务>>第十二章>>第三节
举 例
解 答
借：开发产品 2308000
贷：开发成本——土地开发——甲场地 2308000
三、土地开发成本的核算
2.自用性建设场地开发成本的结转
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(二)土地开发成本的结转
自用性建设场地是房地产开发企业的中间产品，其开发过程中发生的各项费用应最终计入各种商品房、周转房和出租房的成本。因此，应在完成投入使用时，将其实际成本结转“开发成本——房屋开发”，其中为建造商品房而开发的自用建设场地，应采用分项平行结转法，即将各项土地开发成本支出对应转入“开发成本——房屋开发”的各成本项目。
［例12-26］月末自用开发土地乙场地已完工，其开发总面积为3000平方米，开发成本1320000元。该场地1500平方米立即进行甲工程的建设，其余暂不使用。
成本会计实务>>第十二章>>第三节
举 例
解 答
借：开发成本——房地产开发——甲工程 660000
开发产品 660000
贷：开发成本——土地开发——乙场地 1320000
根据以上账务处理登记土地开发成本明细账，如表12-15所示。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
房屋开发也是房地产开发企业的主要经营业务之一，其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：为销售而开发的商品房；为出租而开发的经营房；为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；受其他单位委托代为开发建设的代建房。这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“开发成本——房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细账进行核算。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
1.土地征用及拆迁补偿费的归集
(一)房屋开发成本的归集
土地征用及拆迁补偿费，凡是能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；凡是不能分清负担对象，或开发综合性建设场地即为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先计入“开发成本——土地开发”，待土地开发完成投入使用时，再按占用土地面积比例分配结转“开发成本——房屋开发”。如果已开发完成的商品性建设场地改作自用性建设场地，应将其土地征用及拆迁补偿费从“开发产品”转入“开发成本——房屋开发”。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
2.前期工程费和基础设施费的归集
(一)房屋开发成本的归集
前期工程费和基础设施费，凡是能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本；应由两个或两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不清负担对象的，应按各房屋开发项目的预算或计划开发成本标准分配后，分别计入各房屋开发项目的成本。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
3.建筑安装工程费的归集
(一)房屋开发成本的归集
计入房屋开发成本的建筑安装工程费，应根据不同施工方式，采用不同的核算方法。采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列承付工程款计入”开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
4.公共配套设施费的归集
(一)房屋开发成本的归集
计入房屋开发成本的公共配套设施费，应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方法。
若配套设施与房屋同步建设，发生的公共配套设施费，凡是能分清负担对象的，按房屋开发项目应负担的数额直接计入“开发成本——房屋开发”账户；凡应由两个以上开发项目共同负担的，先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，再按各开发项目的预算成本比例进行分配，其中应由房屋开发项目负担的数额计入“开发成本——房屋开发”账户。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
4.公共配套设施费的归集
(一)房屋开发成本的归集
若配套设施后于房屋建设，其账务处理与土地开发项目预提公共配套设施费的方法类似。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
5.开发间接费用的归集
(一)房屋开发成本的归集
计入房屋开发成本的开发间接费用在发生时归集在“开发间接费用”账户，月末再按预算成本比例分配计入各有关开发项目的成本，其中应计入房屋开发成本的开发间接费用，结转“开发成本——房屋开发”账户。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(二)房屋开发成本的结转
房屋开发项目竣工验收后，应按各种房屋的用途，将房屋的实际开发成本分别结转有关开发产品账户。竣工商品房、代建房的开发成本应结转“开发产品——房屋”账户。竣工后直接投入使用的出租房，周转房的开发成本，应分别计入“出租开发产品”和“周转房”账户。若竣工后暂不使用，应计入“开发产品——房屋”账户，待投入使用后再转入“出租开发产品”和“周转房”账户。
四、房屋开发成本的核算
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(三)房屋开发成本核算实务
[例12-27]栖霞房地产开发公司的商品房甲工程和出租房乙工程，本月开发过程中发生下列经济业务：
举 例
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(1)征用101＃土地8000m2发生土地征用及拆迁补偿费4800000元,前期工程费1200000元,基础设施费2400000元,建筑安装费3600000元,均以银行存款支付。
解 答
借：开发成本——土地开发——101# 12000000
贷：银行存款 12000000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(2)现101＃土地已开发完工，其中4000m2用于商品房甲工程建设。采用分项结转法结转土地开发成本。
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) ——土地征用及拆迁补偿费 2400000
——前期工程费 600000
——基础设施费 1200000
——建筑安装工程费 1800000
贷：开发成本——土地开发——101# 6000000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(3)用银行存款支付乙工程建设场地的补偿费280000元。
解 答
借：开发成本——房屋开发(乙工程) 280000
贷：银行存款 280000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(4)委托设计部门对甲、乙工程进行设计，应付设计费186000元，其中甲工程设计费88000元，乙工程设计费98000元。
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) 88000
——房屋开发(乙工程) 98000
贷：应付账款——设计部门 186000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(5)第一建筑公司提出“工程价款结算账单”，要求支付工程进度款1740000元，其中甲工程940000元，乙工程800000元。
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) 940000
——房屋开发(乙工程) 800000
贷：应付账款——第一建筑公司 1740000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(6)用银行存款支付道路、绿化等基础设施费1264000元，其中甲工程应负担764000元，乙工程应负担500000元。
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) 764000
——房屋开发(乙工程) 500000
贷：银行存款 1264000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(7)分配公共设施配套费570000元，其中甲工程应负担340000元，乙工程应负担230000元
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) 340000
——房屋开发(乙工程) 230000
贷：开发成本——配套设施费 570000
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(8)分配开发间接费用504250元，其中甲工程应负担302150元，乙工程应负担202100元。
解 答
借：开发成本——房屋开发(甲工程) 302150
——房屋开发(乙工程) 202100
贷：开发间接费用 50425O
成本会计实务>>第十二章>>第三节
(9)乙工程已竣工，经验收合格，投入使用。结转其实际开发成本2194100元。
解 答
借：出租开发产品 2194100
贷：开发成本——房屋开发(乙工程) 2194100
根据以上账务处理登记房屋开发成本明细账，如表12-16所示。

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