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(共27张PPT)
项目九 财产税类计算与申报
教学重点、难点：重点是房产税、车船税、契税计税依据的确定；难点是房产税、车船税、契税应纳税额的计算。
教学目的与要求：
1、了解房产税、车船税、契税的含义、纳税人。
2、熟悉房产税、车船税、契税的征税范围、税率。
3、熟悉各税种的税收优惠。
4、熟练掌握各个税种应纳税额的计算和纳税申报。
第三节 契税法
一、契税的概述
（一）契税的含义
契税是以在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
（二）契税法的概念
契税法，是调整契税征纳关系的法律规范的总称。
二、契税的征税对象及范围
（一）契税的征税对象
契税是以在我国境内转移土地、房屋权属的这种行为。
学习这部分内容，要注意与土地增值税征税范围的交叉之处。
转让方
不动产转让涉及的税种：
承受方
1、增值税
2、城建税、教育费附加
3、印花税
4、土地增值税
5、所得税（法人或个人）
1、契税
2、印花税
（二）契税的征税范围
1.国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税，承受方缴纳契税）
对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
2.土地使用权转让（转让方应缴纳土地增值税）
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖（符合条件的转让方需缴纳土地增值税）
几种特殊情况视同买卖房屋：
①以房产抵债或实物交换房屋：按房产折价款缴纳契税。
②以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资需交土地增值税）：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免征契税。
③买房拆料或翻建新房。
（二）契税的征税范围
4.房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）
区分赠与与继承：
（1）各种赠与不动产的行为，都是契税的征税范围；
（2）继承要加以区分：
①法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；
②非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（二）契税的征税范围
5.房屋交换（单位之间进行房地产交换应缴纳土地增值税）
（1）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
（2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税
【例题多选题】根据契税法的规定，下列各项中，应当征收契税的有( )。
A.以房抵债
B.将房屋赠与他人
C.子女继承父母房产
D.以房作价投资
答案：ABD
三、纳税人、税率和计税依据
（一）纳税人
契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人，是指个体经营者和其他个人。
三、纳税人、税率和计税依据
（二）税率
契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率你规定规范内，按照本地区的实际情况确定。
（三）计税依据
就是不动产的价格。由于土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据有以下几种情况：
具体情况 计税依据
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 成交价格
2、土地使用权赠与、房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3、土地使用权交换、房屋交换 ①以交换土地使用权、房屋的价格差额，由多付一方缴纳契税
②交换价格相等的，免征契税
4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地应产时补交的契税 以补交的的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
5、对个人无偿赠与不动产的行为（法定继承人除外） 应对受赠人全额征收契税
为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款、对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，按市场价格核定计税依据。
四、契税税收优惠—八项
P242
五、契税应纳税额的计算
应纳税额 = 计税依据×适用税率
计算题：某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。
应纳的契税税额=1200000×3%=36000元
计算题：某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。计算该影视明星应纳的契税税额。
应纳的契税税额=1550000×4%=62000元
计算题：某公司2015年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？
应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元）
计算题：某企业2015年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2005年7月该企业向政府部门提出转让土地使用权的申请，经审核批准其转让该，并要求该企业补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。计算该公司应纳的契税税额。
应纳的契税税额=800000×3%=24000元
计算题：某外商投资企业2015年接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价格50万元，该企业还于当年以自有房产与另一家企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，当地契税税率5%，计算该企业2015年应缴纳的契税。
（1）以房产投资入股应纳的契税税额＝50×5%=2.5万元
（2）交换房产应纳的契税税额=200×5%=10万元
（3）出让土地应纳的契税税额=100×5%=5万元
2015年总共的应纳税额=2.5+10+5=17.5万元
六、契税的征收管理
（一）纳税时间
1、纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天；
2、纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。 （二）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
六、契税的征收管理
（三）纳税地点契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。（四）纳税申报纳税人缴纳契税，应填写《契税纳税申报表》，并在规定的期限内申报纳税。
土地增值税和城镇土地使用税、耕地占用税、契税的关系
一、从课税对象来分析
1. 契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种税，是不动产买卖、赠与或交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。
2.城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额征收的一种税。
3. 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，是对土地增值额征收的税。
4. 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种行为税，是以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
5. 房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种财产税。
二、从几个税之间的联系分析
1、每年都要征收的是房产税和城镇土地使用税，在拥有房产和土地使用权的期间，按年计征，分期缴纳，这两个税种的优惠政策有很多相同之处，在学习时可以参照把握。一次性征收的是耕地占用税，在获准占用耕地的环节一次性征收，此后不再征收耕地占用税。
2、契税属于转移税，土地增值税属于增值税。 征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
3、城镇土地使用税和耕地占用税之间联系也很大，纳税人获准占用非农村耕地时，要交耕地占用税，从批准征用之日起满一年后，就要交城镇土地使用税了，所以这两个税种，存在一个衔接的问题。这也是一个常考点，因为一般情况都是从次月征收。
4、土地增值税和契税是在转让房地产的同一环节中，分别对转让方和承受方征收的税种，也就是说，转让方有偿转让国有城镇土地使用权及房产，要交土地增值税，同时购买方作为房地产产权的承受方，要征收契税。
三、从税种的会计处理来分析
房产税、土地增值税、城镇土地使用税都通过“应交税费”科目核算，而耕地占用税和契税不需要通过“应交税费”科目核算。契税和耕地占用税直接记入相关资产，如土地（无形资产）或房屋（固定资产或在建工程）成本，不通过“应交税费”科目。
【链接】印花税也是不通过“应交税费”科目的，购买印花税票时，直接借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。

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