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项目九 财产税类计算与申报
教学重点、难点：重点是房产税、车船税、契税计税依据的确定；难点是房产税、车船税、契税应纳税额的计算。
教学目的与要求：
1、了解房产税、车船税、契税的含义、纳税人。
2、熟悉房产税、车船税、契税的征税范围、税率。
3、熟悉各税种的税收优惠。
4、熟练掌握各个税种应纳税额的计算和纳税申报。
第一节 房产税
一、房产税的概述
（一）房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或经营管理者等征收的一种财产税。
（二）房产税法的含义 了解
房产税法是调整房产税征纳关系的法律规范的总称。
第一节 房产税
一、房产税的概述
（三）房产税的特点
1、房产税属于财产税中的个别财产税。
2、征税对象限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋。
注意：对国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房屋、居民个人居住房屋免征房产税。
3、区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。
二、征税范围、纳税人
（一）征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
不包括农村的房屋。
地方税务机关在认定纳税人的财产是否具备房屋标准时，应依照下列条件：
1、有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）；
2、能够遮风避雨；
3、可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等。
对不具备上述条件，不构成房屋的财产，不征收房产税。
二、征税范围、纳税人
注意：
1、独立于房屋之外的建筑物，不属于房产税的征税范围（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）
2、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、征税范围、纳税人
（二）纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇、工矿区的拥有房屋产权的单位或个人。
纳税义务人分为三类：
1、国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人；
2、承典人；
3、代管人和使用人。
二、征税范围、纳税人
具体包括：
（1）产权属国家所有的，其经营管理单位为纳税人；
（2）产权属集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。
（3）产权出典的，承典人为纳税人。
产权所有人（房主）称为房屋出典人；
支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋承典人。
【例题 判断】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。( )
【解析】参考答案：正确。房产税法规定，房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。题中表述是正确的。
二、征税范围、纳税人
（二）纳税人
（4）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
（5）产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
（6）纳税单位或个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产的，应由使用人代为缴纳房产税。
三、应纳税额的计算
（一）税率 1.2% 12% 4%
我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。
（1）从价计征的，税率为1.2%。
（2）从租计征的，税率为12%。
注意：
1、从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
2、从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。
3、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据——房产余值和租金收入
房产税以房产的计税余值或房产租金收入为计税依据。按房产计税余值征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。
1、从价计征
房产余值=房产的原值×（1-扣除比例）
各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（1）房产原值是按照会计制度规定，在账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价。在房产原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。
补充：房屋原价是未扣除累计折旧的金额。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据
1、从价计征
（2）房屋附属设备和配套设施的计税规定。
①房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
②凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都计入房产原值，计征房产税。
注意：对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据
1、从价计征
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（4）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
（5）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
（6）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计算缴纳房产税。对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，应以出租方取得的租金收入计税依据计算缴纳房产税。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据
1、从价计征
（7）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收房产税。
（8）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定。
从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
①自营的依据房产原值减除10%～30%后的余值计征；
注意：没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确化分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；
②出租房产的，按照租金收入计征。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据
1、从价计征
（9）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
注意：
地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【例题 多选题】根据房产税法的有关规定，下列应计入房产原值计征房产税的有( )。
A.中央空调 B.电梯
C.暖气管道 D.给排水
【解析】参考答案：ABCD 。(1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、阳台等。(2)凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
三、应纳税额的计算
（二）计税依据
2、从租计征
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。租金收入包括货币收入和实物收入。
注意：
①如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
②纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
三、应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算
1、地上建筑物房产税应纳税额的计算
（1）从价计征房产税应纳税额的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%）
公式中扣除比例幅度为 10%～30% 具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。
举例1
某企业2015年年初拥有一幢房产原值600000元，已知房产税税率1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30% ， 该房产年度应缴纳的房产税税额。
举例1
【解析】
1、计税依据=600 000×（1-30 %）=420 000（元）
2、2015年应纳房产税税额=420 000×1.2% =5 040（元）
举例2
2015年甲公司年初拥有房产原值1000000元，已提取折旧350000元，已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，甲公司当年应缴纳房产税税额。
举例2
【解析】房产税从价计征的计税依据为按房产原值减除扣除比例30%后的房产余值，不能扣除折旧。
1、计税依据=1000000×(1-30%)=700000（元）
2、甲公司当年应缴纳房产税=700000×1.2%=8400(元)。
举例3
甲企业2015年初拥有厂房原值2000万元，仓库原值500万元。2015年5月30日将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。试计算甲企业当年应缴纳的房产税。
解析：
1、厂房2015年应缴纳的房产税税额=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）
2、仓库2015年应缴纳的房产税税额=500×（1-30%）×1.2%×5/12=1.75（万元）
三、应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算
1、地上建筑物房产税应纳税额的计算
（2）从租计征的房产税应纳税额的计算
其计算公式为：
全年应纳税额=当年租金收入×适用税率（12%或4%）
例题
赵某拥有两套房产，一套供自己和家人居住；另一套于2015年6月30日出租给王某居住，每月租金收入1200元，试计算2015年赵某应缴纳的房产税税额。
解析：
个人非营业用房产免征房产税。
1、计税依据=1200×6=7200（元）
2、应纳税额=7200×4%=288（元）
三、应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算
2、独立地下建筑物房产税应纳税额的计算
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。
①计税依据=应税房产原值×50%或60%×（1-原值减除比例）
②应纳房产税的税额=①计税依据×1.2%
（2）商业用途和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。
①计税依据=应税房产原值×70%或80%×（1-原值减除比例）
②应纳房产税的税额=①计税依据×1.2%
注意：房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
三、应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算
2、独立地下建筑物房产税应纳税额的计算
（3）出租的地下建筑物，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
举例
2015年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价30万元）和非工业用途房产（原价20万元）。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑物房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途用途地下建筑物房产以原价的80%作为应税房产原值。试计算2015年该企业的地下建筑应缴纳房产税。
解析
1、工业用途房产计税依据=30×50%×（1-30%）=10.5（万元）
工业用途房产应纳税额=10.5×1.2%=0.126（万元）
2、非工业用途房产计税依据=20×80%×（1-30%）=11.2（万元）
非工业用途房产应纳税额=11.2×1.2%=0.1344（万元）
3、2015年该企业的地下建筑物应缴纳的房产税税额=0.126+0.1344=0.2604（万元）
四、税收优惠
（一）依据《房产税暂行条例》及有关规定，免征房产税的房产
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；
注意：上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，均应征收房产税。
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
注意：公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
4、个人所有非营业用的房产免征房产税；
对个人所有的居住用房，不分面积多少，一律免征房产税。
注意：个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。
四、税收优惠
（二）经财政部和国家税务总局批准免税的其他房产
1、自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
2、老年服务机构自用的房产，暂免征收房产税。
3、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
4、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
5、对高校学生公寓免征房产税。
五、纳税申报
（一）纳税义务发生时间
房产用途变化 纳税义务发生时间
将原有房产用于生产经营 从生产经营当月起
将自行新建房屋用于生产经营 从建成之日的次月起
委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之日的次月起；在办理手续前，即已使用或出租、出借的，从使用或出租、出借的当月起缴纳房产税。
购置新建的商品房 房屋交付使用次月起
购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，从房地产权属登记机关签发权属证书之次月起
出租、出借房产 从交付出租、出借本企业房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起
五、纳税申报
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税义务人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地主管税务机关缴纳房产税。
（四）纳税申报
房产税的纳税人应按《房产税暂行条例》的有关规定，及时办理纳税申报，如实填写《房产税纳税申报表》

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