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资源税类的计算与申报
项目八
教学重点、难点：重点是资源税、城镇土地使用税、耕地占用税应纳税额的计算；难点是土地增值税的应纳税额的计算。
教学目的与要求：了解资源税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税的纳税人；熟悉资源税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税的征税范围、税率；熟练掌握各个税种应纳税额的计算和纳税申报。
本章知识框架
第一节 土地增值税法
第二节 资源税法
第三节 城镇土地使用税法
第四节 耕地占用税法
第一节 土地增值税
一、土地增值税的概念
（一）土地增值税法概念
1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
第一节 土地增值税
一、土地增值税的概念
（一）土地增值税法概念
2、土地增值税法，是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利义务关系的法律规范。
第一节 土地增值税
一、土地增值税的概念
（二）我国土地增值税法的发展历程
1、1993年12月13日国务院颁了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），并与1994年1月1日起施行。
2、1995年1月财政部印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），从1995年1月27日起施行。
3、之后财政部、国家税务局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法，这些构成了我国土地增值税法。
第一节 土地增值税
一、土地增值税的概念
（三）土地增值税法的特点
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（一）纳税人
是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（可简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。
注意：
1、不论法人与自然人、不论经济性质是什么样的、不论内资与外资企业、不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2、转让房地产过程中税款的缴纳。
转让方 增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税、企业（或个人所得税）
承受方 契税、印花税
【例题单选题】根据土地增值税法的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是( )。
A.承租商铺的张某
B.出让国有土地使用权的某市政府
C.接受房屋捐赠的某学校
D.转让厂房的某企业
【解析】参考答案：D。选项AC：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。选项B：政府出让土地的行为不属于土地增值税的征税范围。
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
1、征税范围的一般规定
（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
注意：
①未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
②政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
了解：
国有土地出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
1、征税范围的一般规定
（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
税法规定，纳入土地增值税征税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
①房地产的继承是指房地产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。其他情况照征。
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
②房地产的赠与不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括一下两种情况：
第一：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
第二：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
2、征税范围的具体规定
具体情形 征税 不征税或免税
①房地产的出租 不属于征税范围 由于产权权属不变更，不属于土地增值税的征税范围
②房地产的抵押 以房地产抵债而发生房地产权属转让的
抵押期间不征收土地增值税
③房地产的交换 单位之间进行房地产交换 个人之间互换自有居住用房地产的，免征
④合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用的，暂免征税
⑤房地产的评估增值 不属于征税范围 没有发生房地产权属的转移，房屋产权所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不属于征税范围
第一节 土地增值税
二、纳税人、征税范围和税率
（二）征税范围
2、征税范围的具体规定
具体情形 征税 不征税或免税
⑥国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 属于征税范围，免征 国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。
⑦房地产的代建行为 不属于征税范围 对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围
⑧房地产继承、赠与 非公益性的赠与 ①房地产的继承不属于土地增值税的征税范围
②赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人，赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为公益性赠与不属于土地增值税的征税范围
⑨企业兼并转让房地产 属于征税范围 暂免征税
【例题单选题】根据土地增值税法的规定，下列各项中，属于土地增值税的征税范围是( )。
A.房地产的出租
B.企业间的房地产交换
C.房地产的代建
D.房地产的抵押
【解析】参考答案：B。选项A：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围;选项B：企业之间的房地产交换，发生了房产产权的转移，属于土地增值税的征税范围;选项C：代建行为虽然取得了收入，但是房地产权属未发生转移，不属于土地增值税的征税范围;选项D：房地产的抵押，在抵押期间未发生房地产的权属转移，不属于土地增值税的证书范围。
【例题单选题】根据土地增值税法的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。
A.出租房屋
B.代建房屋
C.企业之间交换房屋
D.评估房屋
【解析】参考答案：C。 (1)选项A：出租房屋，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：代建房屋，其收入属于劳务性质收入，不属于土地增值税征税范围;(3)选项C：企业之间交换房屋，既发生了房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围;(4)选项D：评估房屋，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。
多选题
下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）
A 转让国有土地使用权
B出让国有土地使用权
C转让地上建筑物产权
D转让地上附着物产权
E转让地下建筑物产权
答案：
ACDE 出让国有土地使用权不属于土地增值税征税范围。
第一节 土地增值税
二、征税范围、纳税人和税率
（三）税率——四级超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 50%以下（含50%） 30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上 60% 35%
第一节 土地增值税
三、土地增值税的税收优惠
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值税额缴纳土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、回收的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
5、自2016年1月1日至2018年12月31日,对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
第一节 土地增值税
三、土地增值税的税收优惠
6、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
7、为支持鲁甸地震灾后恢复重建工作，自2014年8月3日起至2016年12月31日止，对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地，转让时免征土地增值税。
8、按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
计算公式：
增值额=转让房地产的收入-税法规定的扣除项目金额
（一）收入额的确定
收入的确定：应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
计算公式：
增值额=转让房地产的收入-税法规定的扣除项目金额
（一）收入额的确定
1、对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；
2、对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；
3、取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
4、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
1、取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
地价款的确定方式有三种:
①以协议、招标、拍卖等出让方式取得使用权的，地价款为纳税人支付的土地出让金；
②以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为转让土地使用权时按照国家有关规定补缴的土地出让金；
③以转让方式取得土地使用权的，地款价为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）按国家统一规定缴纳的有关费用和税金
纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
2、房地产开发成本（又称开发土地和新建房及配套设施的成本）
房地产开发成本，是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。
主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、 公共配备设施费、开发间接费用（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
3、房地产开发费用（又称开发土地和新建房及配套设施的费用）
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
4、与转让房地产有关的税金
（1）非房地产开发企业（2税1费）
城市维护建设税、印花税及教育费附加
（2）房地产开发企业（1税1费）
城市维护建设税和教育费附加
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
5、财政部确定的其他扣除项目（加计扣除）
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
6、旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
对旧房的转让，按规定可以扣除以下项目：
（1）旧房及建筑物的评估价格
评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率
（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
（3）转让环节缴纳的税金
（4）评估费用
（5）对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
第一节 土地增值税
四、土地增值税的计税依据—增值额 重点
（二）扣除项目及其金额
6、旧房及建筑物的评估价格
转让旧房准予扣除项目的加计扣除问题
（1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务们确认，《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算
（2）对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
第一节 土地增值税
五、土地增值税应纳税额的计算
第一节 土地增值税
五、土地增值税应纳税额的计算
1、收入额：3500万元
2、扣除项目合计：1000万元
3、增值额=3500-1000=2500（万元）
4、增值率=2500÷1000=250%
5、适用税率60%，速算扣除系数35%
6、应纳税额=2500×60%-1000×35%=1150（万元）
例题：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属于加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
解析：
1、收入总额： 10000万元
2、扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额=地价款+有关费用= 1000万元
（2）房地产开发成本： 3000万元
（3）房地产开发费用：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注意：最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
房地产开发费用= 500-50+（1000+ 3000）*5%=650（万元）
（4）允许扣除的税金： 555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额= (1000+3000)*20%=800(万元)
扣除项目合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
3、增值额=10000-6005=3995（万元）
4、增长率=3995/6005*100%=66.53%
5、适用的税率：40%，速算扣除系数：5%
6、应纳税额=3995*40%-6005*5%=1297.75（万元）
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（一）纳税清算
1、土地增值税清算的含义
2、土地增值税清算的单位
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（一）纳税清算
3、清算的条件
答案：ABC
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（一）纳税清算
4、清算的时间
5、清算收入的确认
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（一）纳税清算
6、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。
①单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
②扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×销售或转让面积
③增值额=收入-扣除项目金额
④增值率=增值额÷扣除项目金额
⑤应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（二）纳税期限
第一节 土地增值税
六、土地增值税征收管理
（三）纳税地点

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