资源简介

(共25张PPT)
模块七 契税纳税实务
01
认识契税
02
契税应纳税额的计算
03
契税的征税管理
目录 CONTENTS
子任务一 认识契税
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一、契税的概念、特点
契税是国家在土地、房屋权属转移时，向权属承受人征收的一种税。
它具有财产转移课税的性质，在转让环节征收；按次课征；由财产承受人缴纳等特点。
子任务一 认识契税
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二、契税纳税人
契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得的土地、房屋权属的行为。
“单位”，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体及其他组织；“个人”，是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员
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三、征税对象
契税的征税对象是在我国境内权属转移的土地、房屋。
土地、房屋权属是指土地使用权、房屋所有权
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四、征税范围
国有土地使用权出让
房屋赠予
土地使用权转让
房屋交换
房屋买卖
契税的
征税范围
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四、征税范围
（1）国有土地使用权出让
（2）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。
① 土地使用权出售
② 土地使用权赠与
③ 土地使用权交换
（3）房屋买卖
①房产抵债或实物交换房屋
②以房产作投资或作股权转让
③买房拆料或翻建新房
（4）房屋赠与
（5）房屋交换
土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
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四、征税范围
　【例题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（　）。
　　A.甲公司出租地下停车场
　　B.丁公司购买办公楼
　　C.乙公司将房屋抵押给银行
　　D.丙公司承租仓库 『正确答案』B
【例题·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的有（　）。　　
　　A.农村集体土地承包经营权转移
　　B.土地使用权赠与
　　C.国有土地使用权出让
　　D.房屋交换 『正确答案』BCD
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四、征税范围
　【例题·单选题】根据税收法律制度的规定，下列各项中属于契税纳税人的是（　）。
　　A.向养老院捐赠房产的李某
　　B.承租住房的刘某
　　C.购买商品房的张某
　　D.出售商铺的林某
『正确答案』C
子任务一 认识契税
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五、税率
契税采用幅度比例税率，税率为3%～5%。
具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内根据本地区实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
征税对象 纳税人 税率
国有土地使用权出让 承受方 3%～5%
由省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定
土地使用权转让 买方
房屋买卖 买方
房屋赠与 受赠方
房屋交换 付出差价方
子任务一 认识契税
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六、税收优惠
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）凡全民、城镇所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定标准面积内的免征契税。免税照顾每户只能享受一次。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府批准征用或占用后，重新承受土地、房屋权属的是否予以减免契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。鉴定的危房、停止使用的契，经市县人民政府批准，可免征契税。
子任务一 认识契税
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六、税收优惠
【例题·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有（　）。
　　A.国家机关承受房屋用于办公
　　B.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产
　　C.军事单位承受土地用于军事设施
　　D.城镇居民购买商品房用于居住
『正确答案』ABC
子任务二 契税应纳税额的计算
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一、契税计税依据
计税依据；不动产的价格
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，计税依据为由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。
如果交换价格相等，则免征契税。如果交换价格不等，由多付货币、实物等经济利益的一方缴纳税款。
子任务二 契税应纳税额的计算
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一、契税计税依据
4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 　
【总结】有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
应纳税额＝计税依据×适用税率
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
　
【例】居民王某购买商品住宅一套，成交价格是78万元，与房地产开发公司签定了购房合同。王某又将一套一室一厅的学区房与居民李某交换一套两室一厅的住房，并支付给李某对换差价款5万元。当地政府规定契税税率为4%，以上价格不含增值税。试计算王某、李某应纳的契税。
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
王某购买住宅应纳税额＝780000×4%＝31200(元)
王某交换住房应纳税额＝50000×4%＝2000(元)
王某合计应纳税额＝31200＋2000＝33200(元)
李某不需要纳税。
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
[例 ]王某与陈某签订房屋买卖合同，双方约定，王某将100平方米的住房和15平方米的门市房以26万元的价格转让给陈某，经地税局人员认定住宅单价为每平方米2 000元，门市房单价为每平方米4 000元，该地门市房适用的契税税率为4%，该住宅适用的契税税率为1.5%，陈某应缴纳的契税多少元？
　
应纳税额＝100×2 000×1.5%+15×4 000×4%＝5 400元
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·单选题】2016年2月周某以150万元价格出售自有住房一套，购进价格200万元住房一套。已知契税适用税率为5%，计算周某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（　）。
　　A.150×5%＝7.5（万元）
　　B.200×5%＝10（万元）
　　C.150×5%＋200×5%＝17.5（万元）
　　D.200×5%－150×5%＝2.5（万元）
『正确答案』B
子任务二 契税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·单选题】2016年10月王某购买一套住房，支付房价97万元、增值税税额10.67万元。已知契税适用税率为3%，计算王某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（　）。
　　A.（97＋10.67）×3%＝3.2301（万元）
　　B.97÷（1－3%）×3%＝3（万元）
　　C.（97－10.67）×3%＝2.5899（万元）
　　D.97×3%＝2.91（万元）
『正确答案』D
子任务三 契税的征收管理
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契税纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
一、纳税义务发生时间
子任务三 契税的征收管理
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纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
二、纳税期限
子任务三 契税的征收管理
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契税的纳税地点为土地、房屋所在地。
契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税地点
子任务三 契税的征收管理
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契税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，如实填写《契税纳税申报表》。
四、纳税申报
谢谢您的聆听

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