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(共27张PPT)
模块四 房产税纳税实务
01
认识房产税
02
房产税应纳税额的计算
03
房产税的征税管理
目录 CONTENTS
子任务一 认识房产税
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一、房产税的概念
房产税是以城市、县城、建制镇、工矿区的房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。
房产税特点
1、对象是不动产；
2、征税范围限于城镇的经营性房屋
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法等
征收房产税，有利于运用税收杠杆调节收入，理顺分配关系；有利于加强对房产的管理，贯彻执行国家的房产政策，提高房产的使用效率；有利于控制固定资产投资规模，配合推动住房制度改革；有利于筹集地方财政收入，支持地方建设。
子任务一 认识房产税
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房产税的产生、发展及法律规定
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。
欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等。
中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。
1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。
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二、征税范围
房产税的征税对象是房产。
房产是指以房屋形态表现的财产
房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区内的房产，
在其他地区的房产不征房产税（ 不包括农村）
房产是以房屋形态表现的财产，
房屋是指有屋面和围护结构
（有墙或两边有柱），
能够遮风避雨，可供人们在
其中生产、工作、学习、
娱乐、居住或储藏物资的场所
非房产是独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气罐等
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二、征税范围
【例题·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（　）。
　　A.建制镇工业企业的厂房
　　B.农村的村民住宅
　　C.市区商场的地下车库
　　D.县城商业企业的办公楼
『正确答案』B
【例题·判断题】房地产开发企业建造的商品房，出售前已使用或出租、出借的，不缴纳房产税。（　）
『正确答案』×
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
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三、房产税纳税人
房产税的纳税人是在征税范围内的房屋产权所有人。
房产税
纳税人
产权所有人
使用人
承典人
房产代管人
遵循谁受益谁纳税的原则
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三、房产税纳税人
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
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三、房产税纳税人
【例题·单选题】关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（　）。
　　A.房屋出租的，承租人为纳税人
　　B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人
　　C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人
　　D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人
『正确答案』A
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四、税率
计税依据：房产余值：税率：1.2%
计税依据：租金收入：税率：12%
根据《关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税【2008】24号）规定，目前对个人出租的住房，不区分用途，减按4%的税率征收房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
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五、税收优惠
（一）《暂行条例》《实施细则》规定的免税房产
1、 国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业用的房产；
5、企业办的各类学校、幼儿园、托儿所、医院（包括门诊部、诊疗所）等自用的房产；
6、公共租赁住房
7、高校学生公寓
8、非营利性医疗机构自用的房产
9、老年服务机构自用房产
10、经房管部门和主管部门鉴定的危房、停止使用的房产，经市县人民政府批准，可免征房产税。
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五、税收优惠
（二）单项政策规定的税收优惠
1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
3、企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省地税局批准可暂不征收房产税。
4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
5、作营业用的地下人防设施，暂不征收房产税。
6、“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产
7、其他用于体育活动的房产
【注意】6、7用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%
子任务一 认识房产税
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五、税收优惠
【例题·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不予免征房产税的是（　）。
　　A.名胜古迹中附设的经营性茶社
　　B.公园自用的办公用房
　　C.个人所有的唯一普通居住用房
　　D.国家机关的职工食堂
『正确答案』A
子任务二 房产税应纳税额的计算
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一、房产税计税依据
房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。
1.房产余值
纳税人自用的房产是以房产余值为计税依据。房产余值按照房产原值一次减
除10%～30%后的余额计算。
具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。
（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
子任务二 房产税应纳税额的计算
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一、房产税计税依据
房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。
2.租金收入
纳税人出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
营改增后，财政部、国家税务总局专门下发了一个文件《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），其中第2条规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”
因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税。
子任务一 认识房产税
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一、房产税计税依据
一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房产，其增值税计税方法可以选择使用简易计税方法或是一般计税方法。
一般计税方法
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+9%）
简易计税方法
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入÷（1+5%）
一般纳税人出租2016年4月30日后取得的房产，其增值税计税方法用一般计税方法。
子任务二 房产税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
（1）从价计征房产税的计算
从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值计征。
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（2）从租计征房产税的计算
从租计征是按房产租金收入计征。
应纳税额＝年租金收入×12%
子任务二 房产税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
　
【例7-10】某企业是一般纳税人，生产经营用房会计账簿记载房产原值为8000万元。当地政府规定，房产税扣除比例为30%。试计算该企业本年度应纳房产税税额。
【解析】应纳税额＝8000×(1－30%)×1.2%＝67.2(万元)
【例7-11】甲企业将自有的原值为600万元的仓库出租给乙企业，取得的年租金含税收入为87.2万元。试计算该企业本年度应纳房产税税额。
【解析】应纳税额=87.2÷（1+9%）×12%=9.6(万元)
子任务二 房产税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·多选题】下列各项中，属于房地产开发企业在计算房产税时可以扣除的项目有（　）。
　　A.取得土地使用权所支付的金额
　　B.房地产开发成本
　　C.与转让房地产有关的税金
　　D.财政部确定的其他扣除项目
『正确答案』ABCD
【多选题】根据房产税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算房产税时，准予扣除的项目有（　）。
　　A.转让环节缴纳的税金
　　B.取得土地使用权所支付的地价款
　　C.评估价格
　　D.重置成本
『正确答案』ABC
子任务二 房产税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·单选题】甲企业厂房原值2000万元，2015年11月对该厂房进行扩建，2015年底扩建完工并办理验收手续，增加房产原值500万元，已知房产税的原值扣除比例为30%，房产税比例税率为1.2%，计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（　）。
　　A.2000×（1－30%）×1.2%＋500×1.2%＝22.8（万元）
　　B.（2000＋500）×（1－30%）×1.2%＝21（万元）
　　C.2000×1.2%＋500×（1－30%）×1.2%＝28.2（万元）
　　D.2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）
『正确答案』B
子任务二 房产税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·单选题】甲公司厂房原值500万元，已提折旧200万元，已知房产原值减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%，计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（　）。
　　A.200×（1－30%）×1.2%＝1.68（万元）
　　B.500×1.2%＝6（万元）
　　C.（500－200）×（1－30%）×1.2%＝2.52（万元）
　　D.500×（1－30%）×1.2%＝4.2（万元）
『正确答案』D
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二、应纳税额的计算
　【例题·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列与房屋不可分割的附属设备中，应计入房产原值计缴房产税的有（　）。
　　A.给排水管道
　　B.电梯
　　C.暖气设备
　　D.中央空调
『正确答案』ABCD
　　【例题·判断题】对个人按市场价格出租的居民住房，暂免征收房产税。（　）
『正确答案』×
子任务三 房产税的征收管理
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（1）将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税；
（2）自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税；
（3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起纳税。对纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税；
（4）购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征房产税；
（5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；
（6）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
一、纳税义务发生时间
子任务三 房产税的征收管理
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房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府决定。 一般可采取按季或半年缴纳, 税额较大的，可按月缴纳.个人出租房产的可以按次缴纳。
二、纳税期限
子任务三 房产税的征收管理
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房产税在房产所在地缴纳。
纳税人的房产不在同一地点的，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的座落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。
房产税由在房产所在地的地方税务局征收管理。
三、纳税地点
子任务三 房产税的征收管理
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房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。 纳税人应依照当地税务机关的规定，将现有房屋的坐落地点、数量、房屋的原值或租金收入等情况，据实向当地税务机关申报；并按规定纳税。纳税人住址发生变更、产权发生转移、以及出现新建、改建、拆除房屋等情况，而引起房屋原值或租金收入有变化的，都需要按规定及时向税务机关办理变更登记。
四、纳税申报
谢谢您的聆听

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