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(共29张PPT)
模块二 土地增值税纳税实务
01
认识土地增值税
02
土地增值税应纳税额的计算
03
土地增值税的征税管理
目录 CONTENTS
子任务一 认识土地增值税
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一、土地增值税的概念
1、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。
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2. 土地增值税的特点
土地增值税的特点体现在以下几方面：
（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；
（2）征税面比较广；
（3）采用扣除法和评估法计算增值额；
（4）实行超率累进税率；
（5）实行按次征收,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。
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一、土地增值税的概念
3. 征收土地增值税的作用
征收土地增值税的作用以下在以下几方面：
（1）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制；
（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为；
（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。
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二、土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外籍个人，如果在我国境内有偿转让房地产，也是土地增值税的纳税人。
单位是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位
个人是指个体经营者及其他个人
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三、征税范围
土地增值税的征税范围
转让国有土地使用权
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
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三、征税范围---一般规定
（1）只针对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
（2）既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
（3）只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，则不予征税。“赠与”仅指以下情况：
① 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
② 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
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三、征税范围---具体规定
表7-6 土地增值税征税范围的具体规定
有关事项 征税规定
合作建房 建成后分房自用，暂免；建成后转让，征税
交换房地产 单位之间换房，征税；个人之间互换自有居住用房经当地税务机关核实，免征
房地产抵押 抵押期不征税；抵押期满不能偿还债务，以房地产抵债产权转让，征税
房地产出租 没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征
房地产评估增值 没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 免征土地增值税
房地产的代建房行为 不属于土地增值税征税范围，不征
土地使用者转让、抵押或置换土地 按规定征收土地增值税
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三、征税范围---具体规定
【例题·多选题】甲房地产公司将开发的商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评估作价5240万元，协议约定，甲公司参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。甲企业将开发的商业楼对外投资，应缴纳的有（　）。
　　A.增值税
　　B.土地增值税
　　C.契税
　　D.企业所得税
『正确答案』ABD
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四、税率
土地增值税实行四级超率累进税率。
表8-3 土地增值税税率表
级 次 增值额与扣除项目金额的比率 税 率(%) 速算扣除系数(%)
1 2 3 4 不超过50%的部分 超过50%未超过100%的部分 超过100%未超过200%的部分 超过200%的部分 30 40 50 60 0
5
15
35
注：以上每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
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五、税收优惠
（一）一般减免
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的,予以免税；增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。
（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值率未超过20%的，免税。
（4）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务核实，可以免征。
（5）居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。
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五、税收优惠
（二）特殊减免
（1）非公司制企业整体改建为有限责任或股份有限公司的，改建前的企业将国有土地房屋权属转移变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。
（2）企业合并或分立，原有企业将国有土地房屋权属转移变更到新企业的，暂不征收土地增值税。
（3）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地房屋权属转移变更到被投资企业，暂不征收土地增值税。
（4）不适用于房地产开发企业。
子任务一 认识土地增值税
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五、税收优惠
【例题·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是（　）。
　　A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产
　　B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产
　　C.企业之间交换房地产
　　D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产
『正确答案』B
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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一、土地增值税计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
（一）收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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一、土地增值税计税依据
1.转让新房
土地增值税转让新房扣除项目的具体内容如表7-8所示。
扣除项目 具体内容
取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税
开发成本 土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等
开发费用 能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明的，可扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
转让环节的税金 实际缴纳的城建税及教育费附加，能够按清算项目准确计算的允许据实扣除不能够按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税教育费附加扣除
其他扣除(房地产企业) 加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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一、土地增值税计税依据
2. 转让旧房
土地增值税转让旧房扣除项目的具体内容如表7-9所示。
扣除项目 具体内容
取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税
评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，扣除项目金额计算如下：提供的购房凭据为营改增之前取得的营业税发票的，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算
转让环节的税金 城建税和教育费附加、印花税在不能取得评估价格时，契税也作为转让环节的税金扣除
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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一、土地增值税计税依据
3. 转让未开发的土地
土地增值税转让未开发土地扣除项目的具体内容如表7-10所示。
表7-10 土地增值税转让未开发土地扣除项目的具体内容
扣除项目 具体内容
取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税
转让环节税金 城建税和教育费附加、印花税
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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（二）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）开发费用的扣除注意事项
（1）如果利息能够单独扣除，利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除。
（2）全部使用自有资金，没有利息支出的，可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内扣除
（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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一、土地增值税计税依据
（四）按照房地产评估价格计算征收土地增值税
纳税人有下列情况之一的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
　【例】某市房地产开发公司属于增值税一般纳税人，2019年10月转让一幢自行开发的写字楼,采用一般计税方法，收到房款5450万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用1200万元，该楼开发成本为2000万元，开发项目的利息支出为200万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
　土地增值税应纳税额的计算步骤：
第一步，确定转让房地产所取得的收入；
第二步，确定扣除项目金额；
第三步，计算土地增值额，确定增值率和税率；
增值额=收入额-准予扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
第四步，计算应纳税额
土地增值税应纳税额=增值额 ×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例7-4】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【解析】：
（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用，1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计
=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
（7）增值额=10000-6005=3995（万元）
（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%
（9）应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75（万元）
子任务二 土地增值税应纳税额的计算
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二、应纳税额的计算
【例题·多选题】下列各项中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除的项目有（　）。
　　A.取得土地使用权所支付的金额
　　B.房地产开发成本
　　C.与转让房地产有关的税金
　　D.财政部确定的其他扣除项目
『正确答案』ABCD
【多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税时，准予扣除的项目有（　）。
　　A.转让环节缴纳的税金
　　B.取得土地使用权所支付的地价款
　　C.评估价格
　　D.重置成本
『正确答案』ABC
子任务三 土地增值税的征收管理
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（1）当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；
（2）如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税；
（3）转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；
（4）如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
（5）纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
一、纳税地点
子任务三 土地增值税的征收管理
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房地产开发企业按月或按季预缴土地增值税的，申报纳税期限为月份或季度终了后10日内.
非房地产开发企业按次申报纳税的，申报纳税期限为房地产转让合同签订之日起7日内。
（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、等级手续前数日内一次性缴纳土地增值税。
（2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。
（3）项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
二、纳税期限
子任务三 土地增值税的征收管理
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土地增值税的纳税人到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人在申报纳税时，应如实填写“土地增值税纳税申报表“，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
三、纳税申报
谢谢您的聆听

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