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项目七
财产行为税纳税业务
目 录
CONTENTS
任务一
房产税
任务二
车船税
任务三
车辆购置税
任务四
契税
任务五
印花税
任务六
城市维护建设税和教育费附加
项目七 财产行为税纳税业务
知识目标
了解房产税、车船税、车辆购置税、契税、印花税、城市维护建设税和教育费附加的基本税收知识；
掌握房产税、车船税、车辆购置税、契税、印花税、城市维护建设税和教育费附加的计算方法；
掌握房产税、车船税、车辆购置税、契税、印花税、城市维护建设税和教育费附加纳税申报的相关知识。
项目七 财产行为税纳税业务
财产行为税是指以纳税人拥有的财产数量或财产价值为征税对象，或者为了实现某种特定目的，以纳税人的某些特定行为为征税对象的税种。房产税、车船税、车辆购置税、契税有利于公平税负和缓解财富分配不均的现象；印花税、城市维护建设税和教育费附加的选择性较为明显，且有着较强的时效性。
1
房 产 税
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价格或房产的租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。对房产征税，目的是加强对房产的管理，提高房产的使用效率，合理调节房产所有人和经营人的收入，均衡社会财富。
（一） 房产税的纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人，包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
（1） 产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。
（2） 产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
（3） 产权出典的，承典人为纳税人。
（4） 产权所有人、承典人不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
（5） 产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
（6） 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产的，由使用人代为缴纳房产税。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（二） 房产税的征税范围
房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房产, 不包括农村的房产。
所谓房产, 就是指以房屋形态表现的财产, 是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨, 可供人们在其中生产、 学习、 工作、 娱乐、 居住或储藏物资的场所。 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑, 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等, 均应依照有关规定征收房产税。 独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑及各种油气罐等), 不属于房产, 不是房产税的征税对象。 只有与房屋不可分离的附属设施才属于房产税的征税对象。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（三） 房产税的税率
我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率：
（1） 从价计征的，即按房产余值计征的，年税率为1.2%。
（2） 从租计征的，即按房产租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民用房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（四） 房产税的税收优惠
（1） 国家机关、人民团体和军队自用的房产免征房产税。上述免税单位的出租房及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
（2） 由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额）的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（3） 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（4） 个人所有非营业用的房产免征房产税。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（5） 经财政部批准免税的其他房产。
① 毁损、不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
② 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在大修期间免征房产税。
③ 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋。施工期间一律免征房产税；工程结束后，将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
④ 对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收。
⑤ 对高校学生公寓免征房产税。
⑥ 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
⑦ 老年服务机构自用的房产免征房产税。
⑧ 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
⑨ 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（6） 自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
（7） 自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
（8） 对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
（9） 自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税。
任务一 房 产 税
一、 房产税税收政策认知
（一） 房产税的计税依据
房产税以房产的计税价格或租金收入为计税依据。按房产计税价格征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。
1.从价计征
对经营自用的房屋，以房产余值作为计税依据。在确定房产余值时需注意以下几个问题：
（1） 房产余值是指按照房产原值减除10%～30%后的余额。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（2） 房产原值是指纳税人按照会计制度的规定，在账簿的“固定资产”账户中记载的房屋原价。
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
（3） 房屋附属设备和配套设施的计税规定。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施的价值，主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（4） 土地价款计入房产原值征收房产税的规定。对于按房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
（5） 房屋改、扩建的计税规定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（6） 地下建筑的计税规定。对于地下建筑，工业用途房产，以房屋原值的50%～60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原值的70%～80%作为应税房产原值，其具体折算比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市的财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
2.从租计征
房屋出租时，以其取得的租金收入（不含增值税）为计税依据计征房产税。租金收入是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准金额进行从租计征。
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
（二） 房产税应纳税额的计算
1.从价计征
从价计征的房产税，其计算公式为：
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
式中，扣除比例幅度为10%～30%，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
【例7-1】某企业经营用房的房产原值为2 000万元，当地规定允许减除的幅度为20%，适用税率为1.2%。试计算该企业应缴纳的房产税。
解应纳房产税税额＝2 000×（1－20%）×1.2%＝19.2 （万元）
2.从租计征
从租计征的房产税，其计算公式为：
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
【例7-2】某企业2019年6月底将原价为1 000万元的房产出租给外单位使用，租期一年，年租金50万元，房产税按年计算，每半年缴纳一次。试计算该企业2019年下半年应缴纳的房产税。
解应纳税额＝50×12%×6÷12＝3 （万元）
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
【例7-3】 王某拥有4套房产，第一套原值为100万元的房产供自己和家人居住；第二套原值为80万元的房产于2018年7月1日出租给李某居住，每月租金收入3 000元；第三套原值为120万元的房产于同年10月1日出租给某公司用作办公室，每月不含税租金收入5000元；第四套原值为90万元的房产出典给孙某，取得出典收入3万元。另外王某还有一套临街门面房，原值为300万元，用于个人开餐馆。已知该地区按照房产原值一次性扣除30%后的余值计税，试计算王某2018年应缴纳的房产税。
解（1） 自住的房屋不需要缴纳房产税。
（2） 出租给李某居住的房屋应缴纳的房产税＝3 000×6×4%＝720 （元）
（3） 出租给某公司用作办公室的房屋应缴纳的房产税＝5 000×3×12%＝1 800 （元）
（4） 出典给孙某的住房，承典人为孙某，王某作为出典人无须缴纳房产税。
（5） 王某开餐馆经营用的门面房应缴纳的房产税＝3 000 000×（1－30%）×1.2%＝25 200 （元）
五项合计，王某应纳房产税税额＝720＋1 800＋25 200＝27 720 （元）
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
【例7-4】上海光华日化厂厂房原值为1 000万元，2020年10月底将400万元的厂房出租给外单位使用，租期一年，年租金30万元。房产税的扣除比例为20%，房产税按年计算，每半年缴纳一次，试计算该公司2020年下半年应缴纳的房产税。
解 （1） 从价计征部分的应纳房产税税额为：
应纳房产税税额＝（1 000－400）×（1－20%）×1.2%×6÷12＋400×（1－20%）×1.2%×2÷12＝3.52 （万元）
（2） 从租计征部分的应纳房产税税额为：
应纳房产税税额＝30×12%×2÷12＝0.6 （万元）
任务一 房 产 税
二、 房产税的计算
任务一 房 产 税
三、 房产税的纳税申报
（一） 纳税义务发生时间
房产税纳税义务发生时间如表7-1所示。
（二） 纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一个地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
（三） 纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（四） 纳税申报表
自2021 年6 月1 日起, 纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、 环境保护税、 烟叶税中一个或多个税种时, 使用《 财产和行为税纳税申报表》, 如表7-2 和表7-3 所示 。
任务一 房 产 税
三、 房产税的纳税申报
任务一 房 产 税
任务一 房 产 税
任务一 房 产 税
任务一 房 产 税

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