资源简介

(共37张PPT)
学习情景八 财产税法
模块一
房产税法
模块二
车船税法
模块三
契税法
模块四
土地增值税法
知识目标
了解房产税的征税范围、纳税人、计税依据、税收优惠和征收管理；
了解车船税的纳税人、征税范围、计税依据和税收优惠；
了解契税的纳税人、征税范围、计税依据、税收优惠、征收管理；
了解土地增值税的征税范围、计税依据、税收优惠和征收管理。
学习情景八 财产税法
能力目标
熟练掌握房产税、车船税、契税和土地增值税应纳税额的计算方法及纳税申报。
财产税是以纳税人所占有或支配的财产为征税对象的一类税的总称。财产税特征如下。
（1） 财产税是直接税。财产税中的大多数税种，在立法之初就被认为不具有税负转嫁的可能，因而是直接税。
（2） 财产税是对社会财富的存量征税。作为财产税征税对象的纳税人所占有或支配的财产，多是不直接参与流转的财产。
（3） 财产税多是定期税。在财产存续期间，财产税通常是多次与反复征收。
（4） 财产税是地方税。财产税历史上曾是主要税种，但现代社会为所得税所取代。财产类税收在现代多数国家被作为地方税收，是地方政府收入的主要来源。
学习情景八 财产税法
模块四 土地增值税法
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行土地增值税的基本规范是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）。
模块四 土地增值税法
土地增值税的纳税人
一、
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。这里的单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。“个人”包括个体经营者。
模块四 土地增值税法
土地增值税的征税范围
二、
土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得收入。“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。这里的“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。“收入”是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
模块四 土地增值税法
土地增值税的计税依据
三、
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额为增值额。
模块四 土地增值税法
法定扣除项目
1.
（1） 取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2） 开发土地的成本、费用。开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
模块三 契税法
某市房地产开发企业建造一写字楼出售，取得销售收入4 000万元。建此写字楼支付地价款和相关的过户手续费600万元，发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，基础设施费150万元，开发间接费用50万元，管理费用100万元，销售费用150万元。则该房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发成本为（）万 元。
A.500 B.750 C. 1 350 D. 1 755
【答案】A
【解析】房地产开发成本=200+100+150+50＝500万元。
【例8-10】
模块四 土地增值税法
（3） 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按法律规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
模块三 契税法
某市房地产开发企业销售其新建的办公楼一幢，取得销售收入2 000万元，取得土地使用权所支付的金额为100万元；房地产开发成本600万元；向金融机构借人资金利息支出40万元，不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。该企业允许扣除的房地产开发费用为（）万元。
A.70 B.110 C.341 D. 1 020
【答案】A
【解析】允许该企业扣除的房地产开发费用= （100+600） × 10%=70万元。
【例8-11】
模块三 契税法
纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（）计算扣除 。
A. 5% B. 5%以内
C.10% D.10%以内
【答案】D
【例8-12】
模块四 土地增值税法
（4） 与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（5） 财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按本取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
模块四 土地增值税法
纳税人分期分批开发、转让房地产的扣除
2.
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
模块四 土地增值税法
按照房地产评估价格计算征收
3.
房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（1） 隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（2） 提供扣除项目金额不实的；
（3） 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
模块四 土地增值税法
按照土地增值税法有关规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，在计算土地增值税时，应按照（）确定转让房地产的收入。
A. 税务机关核定的价格 B. 企业自行申报的价格
C. 房地产评估的价格 D. 政府部门评估的价格
【答案】C
【解析】纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
【例8-13】
模块四 土地增值税法
土地增值税的税率
四、
土地增值税实行4级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
模块四 土地增值税法
土地增值税的计算
五、
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下。
（1） 增值额未超过扣除项目金额50%：
土地增值税税额=增值额×30%
（2） 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
模块四 土地增值税法
（3） 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4） 增值额超过扣除项目金额200%的：
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
模块四 土地增值税法
某市工业企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，其应纳土地增值税额为多少
解
转让土地使用权扣除项目金额= 420＋6＋（560－420） ×5%×（1＋7%＋3%）＝433.7万元
土地增值额＝560－433.7＝126.3万元
增值额与扣除项目金额之比＝126.3÷433.7＝29.12%，适用30%的税率。
应纳土地增值税额＝126. 3×30%＝37. 89万元
【例8-14】
模块四 土地增值税法
土地增值税的税收优惠
六、
对建造普通标准住宅的税收优惠
1.
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
模块四 土地增值税法
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（）按规定计算缴纳土地增值税。
A. 超过部分的金额
B. 全部增值额
C. 扣除项目金额
D. 出售金额
【答案】B
【例8-15】
模块四 土地增值税法
对国家征用、收回的房地产的税收优惠
2.
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因“城市实施规划”而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。
模块四 土地增值税法
因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
模块四 土地增值税法
对个人转让房产的税收优惠
3.
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
模块四 土地增值税法
以房地产进行投资或联营的征免税问题
4.
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资，联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
模块四 土地增值税法
关于合作建房的征免税问题
5.
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
模块四 土地增值税法
关于企业兼并转让房地产的征免税问题
6.
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
模块四 土地增值税法
关于赠与房地产征免税问题
7.
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
模块四 土地增值税法
关于房产捐赠征免税问题
8.
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
模块四 土地增值税法
下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。
A. 公司与公司之间互换房产
B. 房地产开发公司为客户代建房产
C. 兼并企业从被兼并企业取得房产
D. 双方合作建房后按比例分配自用房产
【答案】A
【解析】B项不属于土地增值税的征税范围，C项和D项暂免征收土地增值税。
【例8-16】
模块四 土地增值税法
征收机关
1.
土地增值税的征收管理
七、
土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。“有关资料”是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
模块四 土地增值税法
缴纳程序
2.
（1） 纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
模块四 土地增值税法
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的（）内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A. 5日 B. 7日 C. 10日 D.30日
【答案】B
【例8-17】
模块四 土地增值税法
（2） 纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
“房地产所在地”是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。“土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料”是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
模块四 土地增值税法
纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，以及纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的情形，按照《税收征收管理法》相关规定进行处理。
模块四 土地增值税法
主要术语
房产税 车船税 契税 土地增值税
超率累进税率 定额税率 比例税率

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