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学习情景八 财产税法
模块一
房产税法
模块二
车船税法
模块三
契税法
模块四
土地增值税法
知识目标
了解房产税的征税范围、纳税人、计税依据、税收优惠和征收管理；
了解车船税的纳税人、征税范围、计税依据和税收优惠；
了解契税的纳税人、征税范围、计税依据、税收优惠、征收管理；
了解土地增值税的征税范围、计税依据、税收优惠和征收管理。
学习情景八 财产税法
能力目标
熟练掌握房产税、车船税、契税和土地增值税应纳税额的计算方法及纳税申报。
财产税是以纳税人所占有或支配的财产为征税对象的一类税的总称。财产税特征如下。
（1） 财产税是直接税。财产税中的大多数税种，在立法之初就被认为不具有税负转嫁的可能，因而是直接税。
（2） 财产税是对社会财富的存量征税。作为财产税征税对象的纳税人所占有或支配的财产，多是不直接参与流转的财产。
（3） 财产税多是定期税。在财产存续期间，财产税通常是多次与反复征收。
（4） 财产税是地方税。财产税历史上曾是主要税种，但现代社会为所得税所取代。财产类税收在现代多数国家被作为地方税收，是地方政府收入的主要来源。
学习情景八 财产税法
模块一 房 产 税 法
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）是国务院1986年9月15日发布，并于同年10月1日起实施的。
模块一 房 产 税 法
纳税人的一般规定
1.
房产税的纳税人
一、
房产税的纳税人是房屋的产权所有人。
（1） 产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳。
（2） 产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳。
（3） 产权出典的，由承典人缴纳。产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典给他人使用，而取得资金的一种融资业务。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。
模块一 房 产 税 法
（4） 产权的所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。租典纠纷是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外一些产权归属不清的问题也都属于租典纠纷。
（5） 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
纳税人的法律界定
2.
房产税纳税人具体包括产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或者使用人。
（1） 产权所有人。产权所有人简称产权人、业主或房东，是指拥有房产的单位和个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有。
（2） 经营管理单位。经营管理单位是指虽不具有房屋产权但拥有其经营管理权的人。
模块一 房 产 税 法
（3） 承典人。承典人是指以押金形式并付出一定费用，在一定的期限内享有典当房产使用权、收益权的人。
（4） 代管人和使用人。代管人是接受产权人、承典人的委托代为管理房产或虽未受委托而在事实上已代管房产的人。使用人是直接使用房产的人。
模块一 房 产 税 法
下列情况中，需要缴纳房产税的有（）。
A. 外贸出口企业仓库用房
B. 个人无租使用免税单位房屋用于经营
C. 个人出租的房屋
D. 个人自住的200平方米的别墅
【答案】ABC
【解析】ABC三项都属于缴纳房产税的范围。个人自住的住房无论面积大小都免征房产税。
【例8-1】
模块一 房 产 税 法
房产税的征税范围
二、
房产税的征税范围是房产。房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备和各种管线（如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线）以及电梯、升降机、过道、晒台等。
模块一 房 产 税 法
独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市是指国务院批准设立的市。县城是指县人民政府所在地的地区。建制镇是指经省、市、自治区人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建镇制标准而尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。但对开征工矿区须经省、市、自治区人民政府批准。
模块一 房 产 税 法
房产税的计税依据
三、
房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入，即按照房产余值从价计征、按照房产租金收入从租计征。
模块一 房 产 税 法
经营自用房屋的计税依据
1.
对经营自用的房屋，以房产余值作为计税依据。房产余值是指依照房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。
模块一 房 产 税 法
在确定房产余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
模块一 房 产 税 法
（1） 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（2） 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税。
（3） 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时对应以房产余值计算征收。
模块一 房 产 税 法
出租房屋的计税依据
2.
出租房屋以租金收入为计税依据。房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。
模块一 房 产 税 法
具备房屋功能的地下建筑的计税依据
3.
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
模块一 房 产 税 法
（1） 自用的地下建筑，按以下方式计税：
工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。其计算公式为：
应税房产原值=房屋原价×（50%～60%）
商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。其计算公式为：
应税房产原值=房屋原价×（70%～80%）
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
模块一 房 产 税 法
（2） 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑有关规定计算缴纳房产税。
（3） 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
产权出典的房产的计税依据
4.
产权出典的房产由承典人依照房产余值缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
融资租赁房产的计税依据
5.
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
模块一 房 产 税 法
（一）
计税依据
房产税的计算
四、
《房产税暂行条例》规定，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据，具体的减除幅度由各省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
模块一 房 产 税 法
另据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，房产原值是指纳税人按照会计制度的规定，在账簿“固定资产”账户中记载的房屋原价，包括房屋造价和与房屋不可分割的各种附属设备或者一般不单独计价的配套设施（如照明、煤气、暖气、卫生、各种管线等）的价格。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
值得注意的是，自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
模块一 房 产 税 法
（二）
应纳税额的计算
应纳税额的计算公式如下：
应纳税额＝房产余值或租金收入×适用税率
房产余值＝房产原值×（1-原值减除率）
模块一 房 产 税 法
房产税的税收优惠
五、
房产税的法定免税
1.
（1） 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（2） 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。但不包括上述单位所属附属工厂、商店、招待所等的用房。
模块一 房 产 税 法
（3） 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（4） 个人所有非营业用的房产，一律免征房产税。
（5） 非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等医疗、卫生机构自用的房产，可以免征房产税。
（6） 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后可免征房产税。
（7） 政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用的房产，可以免征房产税。
模块一 房 产 税 法
（8） 微利企业和亏损企业，可以定期免征房产税。
（9） 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
（10） 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。
模块一 房 产 税 法
（11） 企业停产、撤销以后，其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税。
（12） 按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税，个人按照市场价格出租的居民住房暂减按4%的税率征收房产税。
（13） 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
模块一 房 产 税 法
房产税的其他减免
2.
如纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用部分分别划分缴纳与免征。免税出租的房产和非本单位业务用的生产经营用房产，应当缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。
A. 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税
B. 损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税
C. 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，免征房产税
D. 对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税
【例8-2】
模块一 房 产 税 法
【答案】ABD
【解析】对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。
模块一 房 产 税 法
（一）
纳税义务发生时间
房产税的征收管理
六、
房产税的纳税义务发生时间是在取得房产所有权或使用权的次月，具体规定如下。
（1） 纳税人购置的新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；购置的存量房，自房屋权属转移、变更的次月缴纳房产税。
（2） 纳税人自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。
（3） 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
（4） 纳税人自建或委托建设房产在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租的次月起缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。
A. 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税
B. 纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税
C. 纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
D. 房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起,缴纳房产税
【例8-3】
模块一 房 产 税 法
【答案】BCD
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起，缴纳房产税。
模块一 房 产 税 法
（二）
房产税的纳税申报
纳税人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记。
模块一 房 产 税 法
（三）
房产税的纳税期限
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般规定按季或按半年征收。纳税人在办理验收手续以前已经使用或者出租、出借的新建房屋，应当按照规定征收房产税。
模块一 房 产 税 法
（四）
房产税的纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

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