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财产税法
目录 /CONTENTS
01
车船税法
02
房产税法
03
地税法
04
土地增值税法
04 土地增值税法
土地增值税法的含义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得收入的 单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国现行土地增值税的基本 法律规范是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下 简称《土地增值税暂行条例》)。
04 土地增值税法
土地增值税法的纳税人、征税范围与税率
土地增值税的纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人。
各类企业单位
事业单位
国家机关
社会团体及其他组织
个体经营者
04 土地增值税法
土地增值税法的纳税人、征税范围与税率
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收入,但不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
其中,转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为;国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地;地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施;附着物是指附着于土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品;收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。
1.国有土地使用权出让和转让
(1)国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,属于土地买卖的一级市场。
(2)国有土地使用权转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后将土地使用权再转让的行为,它属于土地买卖的二级市场。
小贴士
2.几种不属于土地增值税征税范围的情形
(1)房地产的继承虽然发生了房地产的权属变更,但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属变更而取得任何收入。因此,房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
(2)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承 担直接赡养义务人的,不属于土地增值税的征税范围,不征收土地增值税。
小贴士
2.几种不属于土地增值税征税范围的情形
(3)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将 房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不属于土地增值 税的征税范围,不征收土地增值税。
小贴士
04 土地增值税法
土地增值税法的纳税人、征税范围与税率
土地增值税的税率
04 土地增值税法
土地增值税的计税依据
(一) 应税收入
纳税人转让房地产取得的应税收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。
其中,实物收入的价值不太容易确定,需要对这些实物形态的财产进行估价;其他收入比较少见,其价值需要进行专门的评估。
04 土地增值税法
土地增值税的计税依据
(二) 扣除项目 ——法定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2)房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本, 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
04 土地增值税法
土地增值税的计税依据
(二) 扣除项目 ——法定扣除项目
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。开发土地和新建房及配套设施的费用 (以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按法律规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按法律规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
04 土地增值税法
土地增值税的计税依据
(二) 扣除项目 ——法定扣除项目
(4)与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除。
(5)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
04 土地增值税法
土地增值税的计税依据
(二) 扣除项目 ——法定扣除项目
(6)旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定实行核定征收。
04 土地增值税法
土地增值税应纳税额的计算
计算土地增值税应纳税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。其具体公式为
土地增值税应纳税额 = ∑(每级距的土地增值额×适用税率)
04 土地增值税法
土地增值税应纳税额的计算
扣除项目金额 ≤50% 土地增值税应纳税额=增值额×30%
扣税项目金额 50%＜x≤100% 土地增值税应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
扣税项目金额 100%＜x≤200% 土地增值税应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
扣税项目金额 ＞200% 土地增值税应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
在实际工作中,通常采用速算扣除法计算土地增值税应纳税额。
04 土地增值税法
土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
04 土地增值税法
土地增值税的税收优惠
2.国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
04 土地增值税法
土地增值税的税收优惠
3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。因国家建设的需要而搬迁是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
04 土地增值税法
土地增值税的税收优惠
4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的税收优惠
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

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