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第八章 土地增值税
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土地增值税
土地增值税概述
1
土地增值税纳税人与征税对象
2
土地增值税税额计算
3
土地增值税税款缴纳
4
第一节 土地增值税述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为
有利于控制地价，保持经济稳定
概念
作用
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
一、纳税人认定
单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人是指个体经营者和其他个人
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为
二、征税对象确定
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品
只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:
国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有
产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让
取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入
案例分析8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税
（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税
（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税
分析
案例分析8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税。房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税
（5）房地产评估增值，不征土地增值税
分析
第三节 土地增值税税额计算
一、税率选择
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 50%（含）以下 30 0
2 50%～100%（含） 40 5
3 100%～200%（含） 50 15
4 200%以上 60 35
表8-1 土地增值税税率表
第三节 土地增值税税额计算二、税收优惠第三节 土地增值税税额计算二、税收优惠第三节 土地增值税税额计算二、税收优惠第三节 土地增值税税额计算二、税收优惠第三节 土地增值税税额计算三、税额计算（一）计税依据确定第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定1.应税收入确定第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目允许扣除的开发费用=分摊的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——新建项目
案
例
分
析
8-2
某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼，收入总额为15 000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出资料如下：
取得土地使用权支付的地价款及各项费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计700万元（其中允许在销项税额中抵扣的进项税额50万元）。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
第三节 土地增值税税额计算
（1）转让房地产取得收入金额=15 000（万元）
（2）扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额=1 000（万元）
房地产开发成本=3 000（万元）
房地产开发费用=500+（1 000+3 000）×5%=700（万元）
与转让房地产有关的税金及附加=700-50=650（万元）
其他扣除项目金额=（1 000+3 000）×20%=800（万元）
法定允许扣除项目金额合计=1 000+3 000+700+650+800=6 150（万元）
（3）缴纳土地增值税的计税依据为增值额=1 5000-6 150
=8 850（万元）
第三节 土地增值税税额计算
分
析
第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——转让旧房② 旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是在转让已使用的旧房及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格第三节 土地增值税税额计算三、税额计算：计税依据确定2.扣除项目金额确定——转让旧房
案
例
分
析
8-3
2017年6月，某单位转让一幢旧房，取得收入945万元（含增值税），采用简易计税办法缴纳了增值税45万元，城市维护建设税、教育费附加等4.5万元。该房建于70年代，当时造价为70万元，现经房地产评估机构评定的重置成本价为380万元，有六成新。旧房占地原来是行政划拨的，转让时，补交了土地出让金80万元
第三节 土地增值税税额计算
①取得土地使用权所支付的金额=80（万元）
②与转让房地产有关的税费=4.5（万元）
③旧房及建筑物的评估价格=380×60%=228（万元）
扣除项目=80+4.5+228=312.5（万元）
增值额=945÷（1+5%）-312.5=587.5（万元）
分析
第三节 土地增值税税额计算三、税额计算土地增值税应纳税额的计算步骤及公式1．计算增值额2．计算增值率3．计算应纳税额第三节 土地增值税税额计算
收入总额＝15000万元
扣除项目总额＝6150万元
增值额＝15000－6150＝8850（万元）
增值率＝8850÷6150×100%＝144%
适用税率为50%，速算扣除系数为15%
应纳税额＝8850×50%－6150×15%＝3502.5（万元）
分析
案例分析8-4
接【案例分析8-2】资料，计算该房地产开发公司出售写字楼应缴纳的土地增值税税额
第四节 土地增值税税款缴纳
（1）转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，为取得收入当天
（2）以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天
（3）采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天
房地产所在地
转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限

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