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土地增值税会计
第9章
学习目标
EARNING GOALS
L
1 了解土地增值税的意义和特点
2 理解土地增值税的税制要素
3 掌握土地增值税社会的确认、计量、记录与申报
目录
ONTENTS
C
第1节 土地增值税的税制要素
第2节 土地增值税的确认计量
第3节 土地增值税的会计处理
第4节 土地增值税的纳税申报
（一）现货房地产销售
在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应将房地产移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等，贷记“主营业务收入”等；同时，计算应交土地增值税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费——应交土地增值税”。
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（一）现货房地产销售
【例9-3】以【例9-2】为例，不考虑其他相关税金，做如下会计分录：
收入实现时：
借：银行存款 75 000 000
　 贷：主营业务收入 75 000 000
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（一）现货房地产销售
借：原材料 5 250 000
　 贷：主营业务收入 5 250 000
缴纳土地增值税时：
借：税金及附加 10 536 000
　 贷：应交税费——应交土地增值税
10 536 000
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
接上
（二）预售商品房
在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”等；
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（二）预售商品房
同时，计算由实现的销售收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”等，贷记“应交税费——应交土地增值税”。按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等，贷记“应交税费——应交土地增值税”。补缴土地增值税时，做相反的会计分录。
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（二）预售商品房
【例9-4】某房地产开发公司在某项目竣工前，预先售出部分房地产而取得收入200万元，假设应预缴土地增值税20万元；项目竣工后，工程全部收入500万元，应交土地增值税80万元。做会计分录如下：
收到预收款时：
借：银行存款 2 000 000
　 贷：预收账款——××买主 2 000 000
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（1）
（二）预售商品房
预缴土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 200 000
　 贷：银行存款 200 000
实现收入、进行结算时：
借：预收账款——××买主 2 000 000
　　银行存款 3 000 000
　 贷：主营业务收入 5 000 000
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（2）
（3）
（二）预售商品房
按土地增值税规定，计算整个工程项目收入应交土地增值税时：
借：税金及附加 800 000
　 贷：应交税费——应交土地增值税 800 000
缴清应交土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 600 000
　 贷：银行存款 600 000
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（4）
（5）
（二）预售商品房
【例9-5】天湖房地产公司7月份销售A项目，取得普通住宅预收款8 880万元，开工许可证在“营改增”后取得，适用增值税一般计税方法，该项目土地增值税预征率为2%。
预缴增值税=8 880÷（1+10%）×3%=242.18（万元）
预缴土地增值税=（8 880-240）×2%=172.76（万元）
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（二）预售商品房
做会计分录如下：
收到预收款时
借：银行存款 88 800 000
贷：预收账款 88 800 000
次月预缴增值税时
借：应交税费——预交增值税 2 421 800
贷：银行存款 2 421 800
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（1）
（2）
（二）预售商品房
预缴土地增值税时
借：应交税费——土地增值税 1 727 600
贷：银行存款 1 727 600
第3节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产企业土地增值税的会计处理
（3）
企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过“固定资产清理”等账户核算，取得的转让收入记入“固定资产清理”等账户的贷方；应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”等，贷记“应交税费——应缴土地增值税”等。
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
【例9-6】AB公司（增值税一般纳税人）因企业现金流量不足，长期拖欠CD公司商品价款3 000万元，CD公司已计提坏账准备450万元。经双方商议，于5月10日（“营改增”后）签订债务重组协议，AB公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房于“营改增”前购置，买价1 923.08万元，缴纳契税76.92万元（税率4%）。
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
商品房原价2 000万元，已提折旧50万元，市场公允价2 500万元（含税），AB公司另支付银行存款250万元，经税务机关认定的重置成本价为3 000万元，成新度折扣率65%。CD公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入3 330万元（含税），发生装修费支出333万元（含税）。不考虑附加税费。
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
AB公司相关会计处理。
①应交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售“营改增”前取得的不动产，可以选择按简易计税方法适用征收率5%缴纳增值税，开具增值税专用发票。
应交增值税=（2 500-1 923.08）÷1.05×5%=27.47（万元）
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
（1）
应交土地增值税的计算：
评估价格=3 000×65%=1 950（万元）
增值额=2 500÷1.05-1 950=430.95（万元）
增值率=430.95÷1 950×100%=22.1%
应交土地增值税=430.95×30%-1 950×0%=129.29（万元）
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
②将抵债房产转入清理。
借：固定资产清理 19 500 000
　　累计折旧 500 000
　 贷：固定资产 20 000 000
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
③计提应交税费。
借：固定资产清理 1 567 600
　 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
274 700
　　　　　　　 ——应交土地增值税 1 292 900
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
④抵偿债务。
借：应付账款——CD公司 30 000 000
　 贷：固定资产清理 21 067 600
　　　 银行存款 2 500 000
　　　 营业外收入——债务重组收益 2 500 000
　　　　　　　　 ——转让资产收益 3 932 400
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
CD公司相关会计处理。
①收到抵债资产，冲销债权。
借：库存商品——待售房产 23 809 524 （25 000 000÷1.05）
　　应交税费——应交增值税（进项税额）
（25 000 000÷1.05×5%）1 190 476
　　库存现金 2 500 000
　　坏账准备 4 500 000
　 贷：应收账款——AB公司 30 000 000
　　　 资产减值损失 2 000 000
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
（2）
②将待售房产转入在建工程。
借：在建工程 23 809 524
　 贷：库存商品——待售房产 23 809 524
③发生工程支出。
借：在建工程 3 000 000
　　应交税费——应交增值税（进项税额）
330 000
　 贷：库存现金等 3 330 000
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
④工程完工转入库存商品，待售房产转入在建工程。
借：库存商品——待售房产 26 809 524
　 贷：在建工程 26 809 524
⑤开具增值税专用发票进行销售。
借：应收账款（或银行存款） 33 300 000
　 贷：其他业务收入 30 000 000
　　　 应交税费——应交增值税（销项税额）
3 300 000
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
⑥计算应缴纳土地增值税。
扣除项目金额=2 680.9524万元
增值额=3 330÷1.11-2 680.9524=319.0476（万元）
增值率=319.0476÷2 680.9524×100%≈11.9%
应交土地增值税=319.0476×30%-2 680.9524
×0%=95.7143（万元）
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
借：税金及附加 957 143
　 贷：应交税费——应交土地增值税 957 143
⑦结转出售抵债资产成本。
借：其他业务成本 26 809 524
　 贷：库存商品——待售房产 26 809 524
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
【例9-7】某企业于营改增后转让以行政划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权应补交的土地出让金5万元，取得土地使用权转让收入22.2万元（含税），增值税税率9%。有关税务会计处理如下：
（1）补交出让金：
借：无形资产 50 000
　 贷：银行存款 50 000
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
（2）计算应交土地增值税：
增值额=222 000÷1.1-50 000=150 000（元）
增值率=150 000÷50 000×100%=300%
应纳税额=150 000×60%-50 000×35%
=72 500（元）
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
借：银行存款 222 000
　 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
22 000
　　　　　 ——应交土地增值税 72 500
无形资产 50 000
　　　 营业外收入 77 500
上交土地增值税：
借：应交税费——应交土地增值税 72 500
　 货：银行存款 72 500
第3节 土地增值税的会计处理
二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理
接上
目录
ONTENTS
C
第1节 土地增值税的税制要素
第2节 土地增值税的确认计量
第3节 土地增值税的会计处理
第4节 土地增值税的纳税申报
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。
第4节 土地增值税的纳税申报
一、土地增值税的纳税期限和纳税地点
房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。
纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第4节 土地增值税的纳税申报
一、土地增值税的纳税期限和纳税地点
第4节 土地增值税的纳税申报
二、土地增值税的纳税申报

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