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项目七
其他税种实务
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项目七　其他税种实务
【学习目标】
通过财产行为税实务的学习，读者应掌握土地增值税、房产税、资源税、印花税、契税的含义及基本法规，掌握其应纳税额的计算及纳税申报；掌握其会计核算方法。
【能力目标】
能进行土地增值税、房产税、资源税、印花税、契税应纳税额的计算；能够进行会计处理；能够进行纳税申报。
【重点难点】
土地增值税的计算及纳税申报。
任务二
房产税实务
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2.1 房产税法规解析
（一）房产税的概念及特点
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税具有三方面的特点：
房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
征收范围限于城镇的经营性房屋；
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
（二）房产税的纳税人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人。具体规定如下。
（1）产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人的，由集体和个人缴纳。
（2）产权出典的，由承典人缴纳。
（3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
（4）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
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自2013年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也应依法缴纳房产税。
（三）课税对象、征税范围
房产税的征税对象是房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。
房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋。
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（四）计税依据和税率
（一）计税依据
房产税的计税依据按房产用途不同，分为从价计征或从租计征。
（1）从价计征计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
对房产原值需要说明的是：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（2）从租计征计税依据为房产租金收入，即房产所有人出租房产使用权所得的各种报酬，包括货币收入和实物收入。
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（二）税率
（1）从价计征：税率为1.2%。
（2）从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。
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（五）税收优惠
（一）规定的免税项目
（1）国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税。但上述免税单位出租出借房产及生产、营业用房，不属于免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房产免征房产税。上述单位出租出借房屋、生产营业用房，以及附属工厂、商店、招待所用房，均应照章纳税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产免征房产税；但其附设的营业单位（如影剧院、饮食部、茶庄、照相馆等）使用的房产及出租的房产，应照章纳税。
（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人拥有的营业用房或出租房产，照章纳税。
（5）对中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构的自用房免征房产税。
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（二）财政部批准免税的其他房产
（1）损坏不堪使用的房屋和危房；大修停用半年以上的房产等。
（2）对高校后勤实体免征房产税。
（3）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
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2.2 房产税的计算
（一）从价计征
从价计征房产税应纳税额的计算公式为：
全年应纳税额＝应税房产原值*(1—扣除比例)*1.2％
【例7-6】2016年某国有企业主要经营小家用电器的生产和销售，该企业房屋账面原值为180万元，当地政府规定允许扣除比例为25%。计算该企业2016年应缴纳多少房产税？
【解】
该企业2016年全年应缴纳房产税税额=180×（1-25%）×1.2%=1.62（万元）
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（二）从租计征
从租计征房产税应纳税额的计算公式为：
全年应纳税额=租金收入*12％(个人为4％)
【例7-7】某企业2016年出租房屋，全年租金收入40000元。计算该企业2016年应缴纳多少房产税？
【解】
该企业2016年全年应缴纳房产税税额=40000×12%=4800（元）
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2.3 房产税的会计核算
企业房产税的会计核算应设置“应交税费——应交房产税”账户。企业按规定缴纳的房产税应在“管理费用”账户中据实列支。企业计提房产税时，应借记“管理费用”，贷记“应交税费——应交房产税”；企业实际缴纳房产税时，应借记“应交税费——应交房产税”，贷记“银行存款”。出租房产做其他业务核算的，企业缴纳的房产税计入“其他业务成本”账户。　
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【例7-8】企业2017年1月1日“固定资产”分类账中，房产原值为240万元。当年2月份，企业将50万元的房产租给其他单位使用，每年收取租金6万元之后3月份～12月份房产无变化。当地政府规定房产原值扣除比例为20%，按年计算，分季缴纳。计算该企业2013年各季度应缴纳多少房产税？并做出相应的会计处理。
（1）计算各季度应缴纳的房产税
1月份应缴纳的房产税税额=[240×（1-20%）×1.2%]÷12=0.192（万元）
2月份按余值计算的房产税=[（240-50）×（1-20%）×1.2%]÷12=0.152（万元）
2月份按租金计算的房产税=[6×12%]÷12=0.06（万元）
2月份房产税合计=0.152+0.06=0.212（万元）
3-4月份每月房产税合计均为0.212（万元）
第一季度应交房产税合计=0.192+0.212+0.212=0.616（万元）
第二季度应交房产税合计=3×0.212=0.636（万元）
第三、第四季度应交房产税与第二季度相同。
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（2）会计处理
① 1月份计提房产税时
借：管理费用 1 920 贷：应交税费——应交房产税 1 920
② 2月份计提房产税时的会计处理如下。
借：管理费用 1 520
其他业务成本 600 贷：应交税费——应交房产税 2 120
③ 3月份会计处理与2月份相同（略）
企业实际缴纳第一季度房产税时
借：应交税费——应交房产税 6 160 贷：银行存款 6 160
④ 4月～6月计提房产税会计处理与2月份相同
实际缴纳第二季度房产税时的会计处理如下。
借：应交税费——应交房产税 6 360 贷：银行存款 6 360
第三季度、第四季度会计处理与第二季度相同（略）。
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2.4 房产税的纳税申报
一、纳税义务发生时间
（1）将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起。
（2）自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起。
（3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起。
（5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房，自房屋使用或交付之次月起。
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（8）因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
二、纳税期限
房产税实行按年计算，分期（季度或半年）缴纳的征收办法，具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税地点
房产税应向房产所在地税务机关缴纳。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
四、纳税申报
纳税人申报缴纳房产税，应填写《房产税纳税申报表》，如表7-4所示。
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表7-4 房产税纳税申报表
税款所属期：自 年 月 日至 年 月 日
填表日期： 年 月 日 金额单位：元至角分；面积单位：平方米
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纳税人识别号
纳税人 信息 名称 纳税人分类 单位□ 个人□
登记注册类型 所属
行业
身份证件类型 身份证□ 护照□ 其他□ 身份证件号码
联系人 联系
方式
一、从价计征房产税
房产原值 其中： 出租房产原值 计税 比例 税率 所属期起 所属期止 本期 应纳税额 本期 减免税额 本期 已缴税额 本期应补（退）税额
1
2
3
合计
续表
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二、从租计征房产税
本期申报租金收入 税率 本期应纳税额 本期减免税额 本期已缴税额 本期应补（退）税额
1 　
2 　 　
3 　 　
合计 　 　
以下由纳税人填写：
纳税人声明 此纳税申报表是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
纳税人签章 　 代理人签章 　 代理人身份证号 　
以下由税务机关填写：
受理人 受理日期 受理税务机关签章

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