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第九章 财产税法知识目标 　了解房产税、车船税、契税的税收征收管理的有关规定及税收优惠。 　理解房产税、车船税、契税的纳税义务人、税率及计税依据。 　掌握房产税、车船税、契税的应纳税额的计算。 　明确缴纳房产税、车船税、契税的纳税环节、期限与地点以及纳税申报。能力目标 　能够解释并把握各类财产税的含义、特点以及税目、税率。 　能够应用各类财产税的核算公式进行应纳税额的计算。案例导入车船税新旧变化比较2011年2月25日，第十一届全国人大会常委会第十九次会议通过了《中华人民共和国车船税法》（以下简称《车船税法》）。自2012年1月1日起施行。与现行《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《车船税暂行条例》）相比，《车船税法》主要从以下五个方面对相关税制要素作了调整。（1）完善征税范围。《车船税暂行条例》规定，车船税的征税范围是依法应当在车船管理部门登记的车船。不需登记的单位内部作业车船不征税。《车船税法》不再按车船是否登记来确定是否具有纳税义务，将征税范围统一为本法规定的车船。（2）改革乘用车计税依据。《车船税暂行条例》规定，微型、小型客车（乘用车）按辆征收。《车船税法》将排气量作为乘用车计税依据。（3）调整税负结构。为了体现车船税调节功能，《车船税法》对排气量在2.0升及以下的乘用车，税额幅度适当降低或维持不变；对排气量为2.0升至2.5升（含）的中等排量车和载客9人以上的客车税额幅度略作提高；对排气量为2.5升以上的大排量车，税额幅度有较大提高。此外，《车船税法》将船舶中的游艇单列出来，明确按长度征税，并将税额幅度确定为每米600元至2 000元。（4）规范税收优惠。《车船税法》对下列车船增加了减免税优惠政策：节约能源、使用新能源的车船；农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车；受严重自然灾害影响、纳税困难以及有其他特殊原因确需减、免税的，可以减征或免征车船税。第一节 房产税概述
房产税是以房屋为课税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税具有以下特点。
（1）房产税属于财产税体系中的个别财产税。
（2）征税范围限于城镇的经营性房屋。
（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
一、房产税的纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。包括以下几种情况。
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（5）无租使用其他单位房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人依照房产余值代缴房产税。
二、房产税的征税范围
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征收范围不包括农村。
（1）城市是指国务院批准设立的市。
（2）县城是指县人民政府所在地的地区。
（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
（4）工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
【课堂训练9.1】
　判断：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前一律不征收房产税。（　　）
解析：　 ×
三、房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
1．从价计征
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（1）房产原值的确定。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（2）房产余值的确定。房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。
注意
三、房产税的计税依据
注意
① 对投资联营的房产，在计征房产税时，应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计缴房产税。
② 对融资租赁的房屋，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
2．从租计征
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
四、房产税的税率
我国现行房产税采用的是比例税率。
从价计征的，按照房产原值一次减除10%～30%后的余值计征房产税，税率为1.2%；
从租计征的，按房产的租金收入计征房产税，税率为12%。
从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
上海、重庆2011年1月28日起试点开征房产税
上海对居民家庭新购二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征税，税率为0.6%和0.4%。
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房建筑面积扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市三无人员（同时无户籍、无企业、无工作）新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。税率为0.5%～1.2%。
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五、房产税应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种，与之相应的应纳税额的计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。
1．从价计征的计算
应纳税额 = 应税房产原值 × （1 扣除比例） × 1.2%
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；扣除比例为10%～30%，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况确定。
【课堂训练9.2】
某企业有一处房产原值1 000万元，2008年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳房产税（　　）。
A．6.0万元
B．9.6万元
C．10.8万元
D．15.6万元
解析：　C
【课堂训练9.3】
某企业2009年度有生产经营用房5栋，房产原值3 000万元，不包括冷暖通风设备50万元。按照当地规定按房产原值一次减除20%后的余值计税，适用税率为1.2%。计算该企业当年应纳的房产税。
解析：
应纳税额 = （3 000 + 50） × （1 20%） × 1.2% = 29.28（万元）
【课堂训练9.3】
　某企业2009年度有生产经营用房5栋，房产原值3 000万元，不包括冷暖通风设备50万元。按照当地规定按房产原值一次减除20%后的余值计税，适用税率为1.2%。计算该企业当年应纳的房产税。
解析：　
应纳税额 = （3 000 + 50） × （1 20%） × 1.2% = 29.28（万元）
【课堂训练9.4】
【课堂训练9.4】　某企业出租门市房5间，年租金收入为15万元。计算该企业应纳房产税税额。
解析：　从租计征是指按房产的租金收入计征，其计算公式为
应纳税额 = 租金收入 × 12%（或4%）
应纳税额 = 15 × 12% = 1.8（万元）
六、房产税的税收优惠
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但上述单位中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
【课堂训练9.5】
下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（　　）。
A．对高校后勤实体免征房产税
B．对非营利性医疗机构的房产免征房产税
C．地下人防设施
D．应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税
解析：　AC
【课堂训练9.6】
　某企业2009年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1 100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2009年企业该项固定资产应缴纳房产税（　　）。
A．2.1万元 B．2.31万元
C．2.8万 D．3.08万元
解析：　B
七、房产税的征收管理
1．纳税义务发生时间
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
2．纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3．纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

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