资源简介

(共23张PPT)
1.14 一般纳税人销售不动产的核算
一、概述
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
企业销售不动产，应作为固定资产清理核算。
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
纳税人发生转让不动产的，不动产权属变更的当天为纳税义务发生时间。
二、计税办法
销售不动产类型 预缴 申报
老项目（简易计税）
（非自建项目） （全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5% 差额申报
5%征收率，扣减预缴
老项目（简易计税）
（自建项目） 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 全额申报
5%征收率，扣减预缴
老项目（一般计税）
（非自建项目） （全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5% 全额申报
10%税率，扣减预缴
老项目（一般计税）
（自建项目） 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（非自建项目） （全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（自建项目） 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
纳税人（除其他个人）转让不动产的，向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

三、会计核算
（一）一般计税
【例】2019年5月，君好公司（一般纳税人），将去年10月在外市购进的一栋办公楼出售，购置原价为560万元，以750万元出售。
（1）计算应纳税额
应交增值税=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%
=7 500 000÷（1+9%）×9%≈619 266.06（元）
借：银行存款 7 500 000.00
贷：固定资产清理 6 880 733.94
应交税费——应交增值税
（销项税额） 619 266.06
（2）预缴增值税
应预交增值税=（7 500 000-5 600 000）÷（1+5%）×5%≈90 476.19（元）
借：应交税费——预交增值税 90 476.19
贷：银行存款 90 476.19
【例】2019年5月，泰安公司（一般纳税人），将去年11月在外市自建的一栋厂房出售，建造价格为600万元，以810万元出售。
（1）计算应纳税额
应交增值税=8 100 000÷（1+9%）×9%
≈668 807.34（元）
借：银行存款 8 100 000.00
贷：固定资产清理 7 431 192.66
应交税费——应交增值税
（销项税额） 668 807.34
（2）预缴增值税
预交增值税=8 100 000÷（1+5%）×5%
≈385 714.29（元）
借：应交税费——预交增值税 385 714.29
贷：银行存款 385 714.29
（二）简易计税
【例】泰华公司（一般纳税人）将2015年2月购置的外市的一栋办公楼出售，购置原价为300万元，出售全部收入为480万元，公司选择简易计税办法计税。
（1）计算应纳税额
应交增值税=（4 800 000-3 000 000）÷（1+5%）×5%≈85 714.29（元）
借：银行存款 4 800 000.00
贷：固定资产清理 4 714 285.71
应交税费——简易计税 85 714.29
（2）预缴增值税
应预交增值税=（4 800 000-3 000 000）÷（1+5%）×5%≈85 714.29（元）
借：应交税费——预交增值税 85 714.29
贷：银行存款 85 714.29
纳税人类型 不动产性质 计税方法 预缴税款
税务机关 计算依据 预征率
一般纳税人 老项目 一般计税 9% 主管国税机关 预收款÷（1+9%）

3%
简易计税 5% 预收款÷（1+5%）
新项目 一般计税 9% 预收款÷（1+9%）
小规模纳税人 老项目 新项目 简易计税 5% 预收款÷（1+5%）
三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
（一）计税方法
房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准；纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款处理。
（二）会计核算
1.一般计税
（1）一般销售
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(简易计税的老项目除外)以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地款后的余额计税（包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等）。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
【例】广州宝华房地产开发企业（一般纳税人），2019年5月出售其自行开发的某一房地产新项目，取得全部价款和价外费用共计990万元，该项目对应的允许扣除的土地价款为410万元。
应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%
=（9 900 000-4 100 000）÷（1+9%）×9%
≈478 899.08（元）
其中：应税销项税额=9 900 000÷（1+9%）×9%
=817 431.19（元）
可扣除税额=4 100 000÷（1+9%）×9%
≈338 532.11（元）
（1）确认收入
借：银行存款 9 900 000.00
贷：主营业务收入 9 082 568.81
应交税费——应交增值税
（销项税额） 817 431.19
（2）确认可扣除税额
借：应交税费——应交增值税
（销项税额抵减） 338 532.11
贷：开发产品 338 532.11
（2）预收款销售
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
老项目应预交税款=预收款÷（1+5%）×3%
新项目应预交税款=预收款÷（1+9%）×3%
【例】富悦房地产开发公司为增值税一般纳税人，2019年10月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1110万元，取得财政票据。2019年12月预售建筑面积3 000平方米商品房（共计开发面积为10 000平方米），每平方米6 660元（含税），开具增值税普通发票。
预售商品房，收到预收款，纳税义务未发生，不计算销项税额。但需预交税款=6660×3000÷（1+9%）×3%=19 980 000÷（1+9%）ⅹ3%
≈549 908.26（元）
借：银行存款 19 980 000.00
贷：预收账款 19 980 000.00
借：应交税费——预交增值税 549 908.26
贷：银行存款 549 908.26
2.简易计税
一般纳税人销售自行开发房地产老项目或者小规模纳税人销售自行开发的项目，适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，按照5%的征收率计税。
应交增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
其中，一般纳税人一经选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
【例】广州宝华房地产开发企业（一般纳税人），2018年5月出售其自行开发的某一房地产老项目，取得全部价款和价外费用共计490万元，该项目对应的土地价款为220万元，企业选择简简易计税方法。
销项税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
=4 900 000÷（1+5%）×5%
≈233 333.33（元）
借：银行存款 4 900 000.00
贷：主营业务收入 4 666 666.66
应交税费—简易计税 233 333.33

展开更多......

收起↑