资源简介

(共19张PPT)
土地增值税办税
项目七
土地增值税应纳税额的计算
Part One
1
土地增值税办税
Part Two
2
CONTENTS
目 录
土地增值税纳税申报与缴纳
Part Two
2
税收优惠
01
征收管理
02
内容概述
税 收 优 惠
01
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4、自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。
税收与中国梦
2016年12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。要在宏观上管住货币，落实人地挂钩政策。要加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管和整顿。
1993年国务院颁发《土地增值税暂行条例》，1994年实施，至今已经有25年的历史了。征收这个税的主要目的是进行房地产市场的宏观调控，压缩房地产企业的巨额利润。为此它实行四级累进税率(30%、40%、50%和60%)，最高税率是60%，是中国所有税种中税率最高的一种。土地增值税的开征，具有极其重要的作用：（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
房子是用来住的、不是用来炒的！
（单选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税免税项目的是（　）。
A.居民个人转让住房　　
B.因国家建设需要被政府批准收回的土地使用权
C.企业出售闲置办公用房　　
D.因城市规划需要被政府批准征用的房产
赛证融通
赛证融通
正确答案：C，
选项A，自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税；选项BD，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
征 收 管 理
02
（一）纳税申报
（二）纳税清算
（三）纳税地点
征 收 管 理
02
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。
纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理完纳税清算后，多退少补。
（一）纳税申报
征 收 管 理
02
1、土地增值税的清算单位。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）纳税清算
征 收 管 理
02
2、土地增值税的清算条件。
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
④省级税务机关规定的其他情况。
（二）纳税清算
（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（　）。
A.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
赛证融通
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正确答案：CD，
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省级税务机关规定的其他情况。
征 收 管 理
02
3、土地增值税清算应报送的资料。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。
（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（二）纳税清算
征 收 管 理
02
4、清算后再转让房地产的处理。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（二）纳税清算
征 收 管 理
02
5、土地增值税的核定征收。
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二）纳税清算
征 收 管 理
02
（三）纳税地点
土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。这里所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
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