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土地增值税办税
项目七
土地增值税应纳税额的计算
Part One
1
土地增值税办税
Part Two
2
CONTENTS
目 录
土地增值税应纳税额的计算
Part One
1
纳税义务人
01
征税范围
02
税率
03
应纳税额的计算
05
计税依据
04
内容概述
纳 税 义 务 人
01
概念：
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。
（单选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（　）。
A.出售房屋的企业
B.购买房屋的个人
C.出租房屋的个人
D.购买房屋的企业
赛证融通
正确答案：A，
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
赛证融通
征 税 范 围
02
（一）基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
征 税 范 围
02
转让国有土地使用权。“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
1
此存量房地产的买卖。
存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。
3
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
2
基本征税范围
征 税 范 围
02
（二）特殊征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
征 税 范 围
02
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。
1
房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。
2
房地产的交换是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。
3
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
4
合作建房
房地产的赠与
房地产的继承
房地产的交换
（二）
特殊征税范围
征 税 范 围
02
房地产的出租是指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
5
房地产的抵押是指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。
6
房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
7
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
8
房地产的重新评估
房地产的抵押
房地产的出租
房地产的代建行为
（二）
特殊征税范围
（单选题）根据土地增值税的相关规定，属于土地增值税的征税范围的是（　）。
　　A.房地产的继承　 　
B.房地产重新评估
　　C.房地产出租　 　
D.合作建房后对外转让
赛证融通
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正确答案：D，
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
征 税 范 围
02
（1）因公司整体改制的，暂不征土地增值税。
（2）企业合并的，暂不征土地增值税。
（3）企业分立的，暂不征土地增值税。
（4）以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
（三）企业改制重组
税 率
03
我国对土地增值税实行四级超率累进税率
税 率
03
四级超率累进税率及速算扣除系数表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（% ） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%至100%的部分 40 5
3 超过100%至200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
（单选题）某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为（　 ）。
A.30%　 B.40%
C.50%　 D.60%
赛证融通
赛证融通
正确答案：C，
增值额＝8000-3500＝4500（万元）；
增值额占扣除项目金额比例＝4500÷3500×100%＝128.57%
适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。
计 税 依 据
04
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
计 税 依 据
04
1、货币收入，是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2、实物收入，是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产，等等。对于这些实物收入一般要按照公允价值确认应税收入。
3、其他收入，是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。对于这些无形资产收入一般要进行专门的评估，按照评估价确认应税收入。
（一）应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
计 税 依 据
04
1．取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2．房地产开发成本
房地产开发成本，是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（二）扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：
（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税时，应计入房地产开发成本的有（　）。
A.公共配套设施费
B.建筑安装工程费
C.取得土地使用权所支付的地价款
D.土地征用及拆迁补偿费
赛证融通
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正确答案：ABD，
选项C，属于“取得土地使用权所支付的金额”。
计 税 依 据
04
3.房地产开发费用
业务类型 扣除方法
能提供金融机构的贷款利息证明的 （1）利息费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
不能提供金融机构的贷款利息证明的 房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
计 税 依 据
04
4．与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入“税金及附加”科目中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的0. 5‰贴花）允许在此扣除。
（二）扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：
（多选题）甲商业企业在转让其自用的办公楼时产生的下列各项税费中，在计算土地增值税时可以扣除的有（　）。
　A.增值税
B.城市维护建设税
C.教育费附加
D.印花税
赛证融通
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正确答案：BCD，
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业按照规定，在转让时缴纳的印花税已列入“税金及附加”科目中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
计 税 依 据
04
（二）扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：
5．财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
税收与中国梦
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。1991年 11月，国务院确定从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，指出住房作为商品进入市场。1994年7月，国务院确定的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。现阶段，我国土地增值税法规定，允许房地产开发企业按照土地取得成本和开发成本的20%加计扣除成本，降低房地产企业税负，减缓房地产价格上升。这一政策极大地推动了我国房地产业的发展，房地产业逐渐成为国民经济中一个重要的新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、创造就业机会，改善居住条件、提高城市居民居住条件做出了重要贡献,被称作国民经济发展的“晴雨表”。改革开放30多年来，我国城镇居民人均居住面积从1978年的4.53平方米提高到2020年40多平方米，从破旧低矮的筒子楼，到窗明几净的商住楼，人均居住面积的大幅提升，体现的是人民生活水平的提升，实现了“安得广厦千万间”的梦想。
深化城镇住房制度改革，实现居者有其屋目标
计 税 依 据
04
6．旧房及建筑物的扣除金额
（1）按评估价格扣除。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（2）按购房发票金额计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（二）扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：
（单选题）2021年5月，某国有企业转让2010年5月在市区购置的一栋办公楼，取得收入10 000万元，签订产权转移书据，相关税费115万元，2010年购买时支付价款8 000万元，办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。
　 A.400万元　 　B.1 485万元　　
C.1 490万元　　D.200万元
赛证融通
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正确答案：B，
增值额＝10 000－115－12 000×70%＝1 485（万元）。旧房及建筑物按照评估价格扣除。
计 税 依 据
04
7．计税依据的特殊规定
（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
（2）提供扣除项目金额不实的。对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。
（4）非直接销售和自用房地产收入的确定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：
（判断题）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房产的购置原价计算征收土地增值税。（　）
赛证融通
赛证融通
正确答案：×，
对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
应纳税额的计算
05
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。增值率为增值额除以扣除项目金额百分比。其计算公式为：
土地增值额=取得的收入-规定的扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（一）增值额及增值率的确定
应纳税额的计算
05
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额= ∑（每级距的增值额×适用税率）
（二）应纳税额的计算方法
应纳税额的计算
05
由于分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%。
土地增值税应纳税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%。
土地增值税应纳税额=增值额×40% －扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%。
土地增值税应纳税额=增值额×50% －扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%。
土地增值税应纳税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
（二）应纳税额的计算方法
假定畅想房地产开发公司转让商品房一栋，取得不含税的增值税收入总额为
3 000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为
1 200万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
工作实例7-1
工作实例7-1
（1）该房地产开发公司在转让过程中产生的增值额＝3 000－1 200＝1 800（万元）
（2）计算增值额与扣除项目金额的比率＝1 800÷1 200＝150%，查表确定税率为50%，速算扣除系数为15%；
（3）该房地产开发公司应缴纳土地增值税＝1 800×50%－1 200×15%＝720（万元）
2021年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计9 000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
工作实例7-2
工作实例7-2
（1）住宅销售收入为9 000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：
①取得土地使用权所支付的金额＝2 840＋160＝3 000（万元）。
②住宅开发成本为2 800万元。
③房地产开发费用＝（3 000＋2 800）×10%＝580（万元）。
④与转让房地产有关的税金＝45＋4.5＝49.5（万元）。
⑤转让房地产的扣除项目金额＝3 000＋2 800＋580＋49.5＝6 429.5（万元）。
工作实例7-2
（3）转让房地产的增值额＝9 000－6 429.5＝2 570.5（万元）。
（4）增值额与扣除项目金额的比率＝2 570.5÷6 429.5=40%，查表确定税率,30%，速算扣除系数为0。
（5）应纳土地增值税税额＝2 570.5×30%＝771.15（万元）。
THANK YOU

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