资源简介

(共30张PPT)
财产和行为税类办税
项目八
房产税计算与申报
Part One
1
契税计算与申报
Part Two
2
CONTENTS
目 录
车船税计算与申报
Part Three
3
4
Part Four
印花税计算与申报
契税计算与申报
Part Two
2
契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。1997年7月7日国务院颁布《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》），同年10月28日财政部印发《契税暂行条例实施细则》。2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》正式施行。
认知契税
一、
契税应纳税额的计算
二、
办理契税纳税申报
三、
内容概述
一、认知契税
01 契税的纳税人
02 契税的征税范围
03 契税的税率
契 税 的 纳 税 人
01
契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
契税由权属的承受人缴纳。这里所说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者和其他个人。
课证融通
（单选题）根据契税法律制度规定，下列房产中，应该缴纳契税的是（ ）。
A.继承商铺的李某
B.转让土地使用权的乙公司
C.出租住房的王某
D.受让土地使用权的甲公司
课证融通
正确答案：D
契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。选项A，属于免税项目；选项B，是土地使用权的转让方，不属于契税纳税人；选项C，未涉及房屋权属转移问题。
征 税 范 围
02
1.
土地使用权出让
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让费用包括出让金等。
2.
土地使用权转让
是指土地使用者以出售、赠与、互换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
3.
房屋买卖
是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。
4.
房屋赠与
是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。
5.
房屋互换
是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
小思考
国有土地使用权出让与转让有什么区别？
税法窗口
税法规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：
①以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照税法规定征收契税。对于这些转移土地、房屋权属的形式，可以分别视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。
②土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
③公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
税 率
03
契税实行3%~5%的幅度比例税率。具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
同时，各省、自治区、直辖市可以依照税法规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
二、契税应纳税额的计算
01 契税计税依据
02 契税应纳税额的计算
03 契税税收优惠
契税计税依据
01
契税的计税依据为土地、房屋权属的价格。按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下：
1. 土地使用权出让、出售，房屋买卖，以成交价格作为计税依据。
知识链接
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款。计征契税的成交价格不含增值税。
契税计税依据
01
2. 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
3．土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。
4．以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
契税应纳税额的计算
02
契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
2021年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行互换。经房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协商后，王某实际向李某支付房屋互换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。
工作实例8-3
【解析】以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且互换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所互换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋互换行为分别缴纳契税。
（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280 000×4%=11 200（元）。
（2）王某交换房屋行为应缴纳的契税税额= 50 000×4%=2 000 （元）。
（3）王某实际应缴纳的契税税额=11 200+2 000=13 200（元）。
工作实例
课证融通
（单选题）张某获得县政府奖励住房一套，经税务机关核定该住房价值80万元。张某对该住房进行装修，支付装修费用5万元。已知契税适用税率为3%。计算张某应缴纳契税税额的下列苏算式中，正确的是（ ）。
A.（80+5）×3%=2.55（万元）
B. 80×3%=2.4（万元）
C. （80+5）×（1+3%）×3%=2.6265（万元）
D. （80-5）×3%=2.25（万元）
课证融通
正确答案：B
契税的计算依据是为税务机关参照土地使用权出售，房屋买卖市场价格依法核定的价格作为计税依据。选项A、C、D均不符合法律规定。
契税的税收优惠
03
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
2.省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税
1.免征契税
税法窗口
上述规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于税法规定的减征、免征契税情形的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。
三、办理契税纳税申报
01纳税义务发生时间
02纳税地点
03纳税期限
04契税纳税申报
纳税义务发生时间
01
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
纳 税 地 点
02
契税实行属地征收管理。
纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。
纳 税 期 限
03
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。
契税纳税申报
04
申报方法
纳税人通过填报《财产和行为税税源明细表》进行数据更新维护后再进行纳税申报。纳税申报时，各税种统一采用《财产和行为税纳税申报表》。
契税申报过程中需关注的事项如表8-3所示。
申报表样
契税纳税人应按照条例的有关规定，通过契税税源明细表进行数据更新维护后进行纳税申报。如表8-4所示。
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