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企业纳税实务
项目六 其他税处理
项目六 其他税税务处理任务一 处理关税任务三 处理资源税任务五 处理土地增值税任务四 处理房产税任务六 处理车船税任务七 处理印花税任务二 处理城市维护建设税和教育费附加任务八 处理环境保护税任务四 处理房产税
1、纳税人
2、课税对象和征税范围
3、税率和税收优惠政策
4、房产税的计算
5、会计处理
主要内容
任务四 处理房产税
房产税的纳税义务人是产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，均为房产税的纳税人。
事业单位若拥有房产（即为房产的所有权人）的，自然是房产税的纳税人。事业单位使用的房产为国有（即全民所有），也应当缴纳房产税，是房产税的纳税人。
一、纳税人
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向房屋所有人征收的一种税。
房产税的征税对象是房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。
房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产。
二、课税对象和征税范围
三、税率
按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。依照房产余值计算缴纳的，年税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，年税率为12%。
个人出租住房不分用途按4%征收。
其他企业和单位市价出租用于个人居住的按4%
四、房产税的计算
（一）计税依据
房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
1、房产的计税余值
按税法规定，对于事业单位自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地具体情况确定。
2、租金收入按照规定，对于纳税人出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指纳税人出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其他形式作为报酬付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。四、房产税的计算
根据税法，房产税的计算方法有两种：
1、按房产原值一次减除10%—30%后的余值计算。其计算公式为：
年应纳税额=房产账面原值×（1–10%至30%）×1.2%
2、按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率（12%）
以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2；按季缴纳，则以年应纳税额除以4；按月缴纳，则以年应纳税额除以12。
四、房产税的计算
例题：西方出版社为自收自支事业单位，有营业楼二幢，“固定资产一一房屋”账面原值为58 000 000元；另有两座写字楼，专门用于出租，每年收取租金收入12 000 000元。当地政府规定，按房产原值扣除30%后作为房产的计税余值。
按规定，对于事业单位自用房产，应以房产的计税余值为计税依据，适用税率1.2%计算纳税。则按房产余值计算的应纳税额为：
年应纳税额=58 000 000×（1-30%）×1.2%=487 200元
月应纳税额=年应纳税额÷12=487 200÷12=40 600元
按照规定，对于出租房屋取得租金的房产，应按其租金收入适用12%的年税率纳税。
按租金收入计算的应纳税额为：
年应纳税额=1 200 000×12%=1 440 000元
月应纳税额=1 440 000÷12=120 000元
每月合计应纳税额=40 600+120 000=160 600元
五、房产税会计处理
企业应当在“应交税费”账户下设置“应交房产税”明细账户，专门用来核算企业应交房产税的发生和缴纳情况。该账户的贷方反映企业按税收政策法规计算出的应当缴纳的房产税，借方反映企业实际向税务机关缴纳的房产税，余额在贷方反映企业应交而未交的房产税。
企业缴纳的房产税应该在“税金及附加”科目中列支，企业计算应交房产税时，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费---应交房产税”科目；缴纳房产税时，借记“应交税费---应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。
五、房产税会计处理
接例题每月应进行如下会计处理：
借：税金及附加 160 600
贷：应交税费---应交房产税 160 600
一、纳税人
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者。
任务五 处理土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。具体讲：
1、对转让土地使用权的。
2、增值收入征税。
3、只对转让房地产的征税，不转让的不征税。
二、征税范围
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
土地增值税规定了四级超率累进税率，它是以增值额与扣除项目金额的比率大小从低到高划分为四个级次。
四级超率累进税率每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。超率累进税率表如下表。
三、税率
表格 土地增值税四级超率累进税率表
四、土地增值税的计算
土地增值税的计税依据为纳税人转让土地所得的增值额，即纳税人转让土地取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
（一）应税收入的确定
应税收入是指纳税人转让房产所取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入以及其他收入在内的全部收入。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
需要注意的是，预交土地增值税的收入确定，按规定预收房款应按规定的预征率缴纳土地增值税，在营改增后，预收房款按规定要预交增值税。
原则上也是不含税收入，但是由于是预售其不含税收入的确定是按照预售收入扣除应预缴的增值税计算的。根据2016年第70号，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按规定可以按照下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
一般计税应预交增值税税款=预收款/（1+9%）*3%
简易计税应预交增值税税款=预收款/（1+5%）*3%
营改增后预征土地增值税预收收入确认
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
四、土地增值税的计算
（二）扣除项目的确定
转让房地产所取得的收入，允许从中扣除的项目，概括起来有以下几项：
1、取得土地使用权所支付的金额
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。
4、旧房及建筑物的评估价格。
5、与转让房地产有关的税金。
6、加计扣除。
允许扣除的房地产开发费用
允许扣除的房地产开发费用
房地产开发企业土地增值税
2.利息扣除标准的选择与土地增值税
利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
利息支出
按转让房地产项目计算分摊
提供金融机构证明
1
2
条件
1，2不满足
=
（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
=
满足1且2
=
旧房及建筑物扣除项目
　　1.房屋及建筑物的评估价格。
　　评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率
　　注意，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
　　3.转让环节缴纳的税金。
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
关于与转让房地产有关的税金扣除问题
四、土地增值税的计算
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）
在实际工作中，一般采取速算扣除法计算，公式如下：
应纳税额=增值额×适用税率–允许扣除项目金额×速算扣除系数
一般规定 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。
2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）
以房地产进行投资、联营 1.房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收。
2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收。
合作建房 1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。
企业兼并转让房地产 暂免
房地产交换 1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自住房免征。
房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。
出租 不征
房地产评估增值 不征
国家收回房地产权 不征
土地的转让、抵押、置换 征税
不征税及减免税情况
五、土地增值税会计处理
企业应当在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户，专门用来核算企业应交土地增值税税的发生和缴纳情况。该账户的贷方反映企业按税收政策法规计算出的应当缴纳的土地增值税，借方反映企业实际向税务机关缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
借：“税金及附加”“固定资产清理”
贷：“应交税费---应交土地增值税”
缴纳土地增值税时，
借记“应交税费---应交土地增值税”
贷记“银行存款”科目。

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