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第 9 章
房产税、契税
和土地增值税
1.了解房产税、契税和土地增值税的概念
2.掌握房产税法、契税法和土地增值税法的基本要素
3.掌握房产税、契税和土地增值税的应纳税额的计算
4.掌握税收优惠与税收征管
学习目标
9.1 房产税
房产税的概念
现行房产税是根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发【1986】90号）规定，于1986年开征的一道税种。
按照征税对象对房产税分类，房产税是财产税中的个别财产税；若按照征税环节划分，房产税在房屋保有环节课征；按照税款征收方式，属于直接税，房产税直接面向产权所有人征税，纳税人与负税人一致；若按照税权归属，则属于地方税，当前房产税税款收入全部归属地方财政收入，房产税征收施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。
9.1 房产税
税基难以转移，通常不会有太大变化。
有房屋的地方，往往就有房产税
直接税
两种计税模式
9.1 房产税
房产税的作用
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，以使用人为纳税人依照房产余值代缴纳房产税。上面所说的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
9.1 房产税
纳税人
（1）房产税以房产为征税对象。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（2）房产税只面向位于城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
9.1 房产税
征税范围
我国现行房产税采用的是比例税率，有两种计税形式：
计税形式
9.1 房产税
房产税税率与计税依据
从价计证
从租计征
1.从价计征
从价计征，以房产余值为计税依据。适用于企业生产经营自用的房产，按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
9.1 房产税
税率与计税依据
（1）房产原值。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；对原有房屋进行设备维修更新，应当相应调整房产原值。
9.1 房产税
税率与计税依据
（2）地下建筑。自用的地下建筑，按以下方式计税：
1）工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。
2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
9.1 房产税
税率与计税依据
2.从租计征
从租计征，以租金收入为计税依据。适用于出租取得租金收入的房产，按房产出租的租金收入计征，税率为12%。从2008年3月1日起，为促进繁荣房地产二级市场，降低租赁市场税收负担，对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
根据财税【2016】43号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
9.1 房产税
税率与计税依据
1.从价计征
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。
（1）地上建筑、地下连体建筑的计算公式为：
　　应纳房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
（2）独立地下建筑的计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×原价折算率×（1-扣除比例）×1.2%
9.1 房产税
房产税应纳税额计算
1.从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征。其计算公式为:
应纳房产税=不含增值税租金收入×12%（或4%）
9.1 房产税的
房产税应纳税额计算
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（4）个人所有非营业用的房产；
（5）非营利性科研机构自用的房产；
（6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；
（7）老年服务机构自用的房产；
免税项目
9.1 房产税
（10）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，符合条件的，用于体育活动的房产，免征房产税；经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合条件的，其用于体育活动的房产；
（11）对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收房产税；
（12）纳税人毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税；
免税项目
9.1 房产税
（1）纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税；
（2）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。
其他减免规定
9.1 房产惠
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营当月起缴纳房产税；
纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起缴纳房产税；
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税；
纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳房产税；
纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起，缴纳房产税；
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起，缴纳房产税；
纳税义务发生时间
9.1 房产税的征收管理
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起，缴纳房产税；
自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截至房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
纳税义务发生时间
9.1 房产税
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定
纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
纳税期限
9.1 房产税
9.2 契税
1.契税
中华人民共和国境内的土地、房屋权属转移时，向产权承受人征收的一种财产转移税。契税体现出鲜明的产权保护的特点，有利于保护合法产权，避免产权纠纷。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起实行。
1.契税的本质为财产转移税
从征收对象来看，契税对发生转移的土地、房屋征税，故契税具有财产税的性质；从应税行为来看，只有当不动产产权发生转移时，才产生契税的应税义务，而产权未转移时，不必缴纳契税，故契税具有行为税的性质。因此，契税的本质为财产转移税。
契税的特点
9.2 契税
2.契税的纳税人为产权承受方
大多数税种以销售方或转让方为纳税人，如土地增值税、增值税等，即卖方缴税（但卖方可能将税负转嫁给买方）；但契税由产权承受方纳税，即买方缴税。一方面，契税作为财产税，对产权承受方的财富进行适当调节；更重要的是，契税以法律形式承认产权转移行为，保护合法权益。
9.2 契税
3.契税属于地方税
契税由地方税务局负责征收管理，所得收入归地方政府所有，是地方政府税收收入的重要来源之一。
9.2 契税
4.契税采用一次课征制
契税的主要目的在于保障产权人的合法权益，减少产权纠纷。因此，只在土地、房屋转移环节一次性课征契税，持有环节不再征收契税。但若产权再次发生转移，则再次征收契税。
9.2 契税
在中国人民共和国境内转移土地和房屋权属时，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。其中，土地和房屋权属指土地使用权和房屋所有权。单位指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人指个体工商户和其他个人，包括中国公民和外籍人员。
契税的纳税义务人
9.2 契税
征税范围
契税本质是对财产转移过程征收的一种行为税，征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
9.2 契税
1.土地使用权出让
土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者的行为。其本质是土地使用权由国家向单位和个人的初次转移。国有土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖等方式。土地使用权的受让方为契税的纳税义务人。受让者以向国家缴纳的土地出让金为依据缴纳契税，不得因减免土地出让金而减免契税。
9.2 契税
2.土地使用权的转让
土地使用权转让是指土地使用者以出售、交换、赠与或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。其本质是土地使用权在单位和个人之间的在转移。
需要注意的是，土地使用权转让指国有土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
9.2 契税
（2）实物交换房产
用实物交换房产，视同房屋买卖，取得房屋的一方作为契税的纳税人，按照房屋现值缴纳契税。
9.2 契税
（3）以房产投资入股或作股权转让
以房产投资入股或作股权转让，本质属于房屋产权转移。根据国家房地产管理相关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按照投资房产的价值或房产的买价缴纳契税。
但是，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免缴契税。这是因为，这种情况下，产权所有人和使用权使用人均未发生变化，不涉及产权变更问题，不必办理房产变更手续，也不必缴纳契税。
9.2 契税
（4）买方拆料或翻建新房
无论基于何种目的购买房屋，只要房屋产权发生变更，均需缴纳契税。换句话说，即使买房的目的不是用于使用、投资或转让，而是用于取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际均构成房屋买卖。产权承受方应首先办理房屋产权变更手续，并按照购买价格缴纳契税。
9.2 契税
4.房屋赠与
房屋赠与是指房屋产权所有人（包括自然人和法人）无偿将房屋转让给他人（包括其他自然人和法人）的行为。房屋赠与的前提，必须是赠与人和受赠人双方自愿，且赠与的房屋无产权纠纷。
9.2 契税
由于房屋作为不动产，具有较大价值，因此法律要求赠与房屋应立有书面合同或契约，并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，赠与行为才能生效。如房屋赠与行为涉及涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，赠与才能有效。房屋的受赠人作为产权承受方，应当按照规定缴纳契税。
9.2 契税
以获奖方式取得房屋的，其实质是接受赠与房产，应按照规定缴纳契税。
以继承方式取得房屋的，其实质是接受赠与房产，法定继承不必缴纳契税，其他情况下，承受土地、房屋产权的一方应按照规定缴纳契税。
9.2 契税
5.房屋交换
房屋交换是指房屋所有者或使用者基于某种目的，相互交换房屋权属（所有权或使用权）的行为。房屋交换的行为主体涵盖自然人和法人，既包括公民和企业，也包括事业单位、机关团体和房地产管理机关等。
房屋产权交换时，交换双方应当订立交换契约，办理房屋产权变更登记手续和契税手续。房屋产权相互交换，双方交换价值相等时，免缴契税，但是要办理免征契税手续；双方交换房屋价值不相等时，由支付差价的一方按照房屋价格差缴纳契税。实际上，仍然体现相对承受产权一方缴纳契税的原则。
另外，经过相关部门批准的房屋产权与土地使用权的交换、土地使用权与土地使用权的相互交换，参照房屋交换的原则。
9.2 契税
契税的计税依据
1.按成交价格计算
成交价格指交易双方商定后形成的土地、房屋产权转移合同确定的价格，包括承受方应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。营改增后，计征契税的成交价格不含增值税。买卖装修的房屋，装修费用包括在成交价格中。
税务机关可以以此为依据，直接计征契税。这种方式最为简单便捷，但是要求成交价格必须能够反映市场公允价值。这种方式主要适用于国有土地使用权出让、土地所有权出售、房屋买卖等情况。
9.2 契税
2.按评估价格计算
土地、房屋权属的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
市场价格指土地、房屋权属发生转移时的公允市场价值，具有时效性。土地、房屋价格并非一成不变，例如与二十年前比，房价已飙升许多倍，将二十年前取得的房产赠与他人，则契税的计税依据并非房产原值，而是当前的市场价格。这种方式主要适用于成交价格不公允或没有成交价格的情况，如土地使用权赠与、房屋赠与等情况。
9.2 契税
3.按交换的土地、房屋差价计算
土地使用权、房屋产权之间的交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换的土地或房屋价格相等时，免征契税；价格不相等时，由支付差额的一方按照差价缴纳契税。
9.2 契税
4.按土地收益计算
这种情况通常只适用于转让划拨得到的土地。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。而将取得方式由划拨改为出让的主要目的，是为了能够合法转让土地。因此，纳税依据事实上是土地收益。
9.2 契税
契税的税率
由于我国经济发展不均衡，各地经济差别较大，契税作为地方税种，实行3%--5%的比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在幅度范围内，按照本地区实际情况决定本地区的税率，并报财政部和国家税务总局备案。
9.2 契税
契税应纳税额的计算公式为：
契税应纳税额=计税依据×税率
契税的应纳税额应以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
契税应纳税额计算
9.2 契税
契税的税收优惠
1.契税减免的基本规定
契税减免的基本规定指1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）和《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）中目前仍有效的条文规定。
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
9.2 契税
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均免征契税。
9.2 契税
但是，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免且不能克服的客观情况。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免契税。
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
9.2 契税
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
（7）财政部规定的其他减免契税的项目。
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
9.2 契税
2.契税减免的特殊规定
减免税的特殊规定指既《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国暂行条例细则》后，财政部、国家税务总局等相关部门陆续发布的文件中涉及到的主要契税优惠规定。
9.2 契税
个人购买住房的契税优惠相关规定
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
除北京、上海、广州、深圳外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
9.2 契税
1.纳税义务发生时间
契税在发生纳税义务时一次性征收。
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
9.2 契税
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收管理机关办理减征或者免征契税手续。
契税的征收管理
9.2 契税
2.纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
9.2 契税
3.纳税地点
契税的纳税地点是契税的土地、房屋所在地。契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
9.2 契税
4.征收管理
纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件资料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房地产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
为加强税收管理，掌握税源变化情况，国家税务总局决定，各级契税征收机关直接征收契税。
9.2 契税
土地增值税的概念
9.3 土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
我国土地增值税的特点
9.3 土地增值税
9.3 土地增值税
9.1.3土地增值税的作用
1.增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控
2.有利于抑制土地炒作行为
9.3 土地增值税
纳税义务人
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
1．征税范围的一般规定
土地增值税是对转让国有土地使用权及其他地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
1．征税范围的一般规定
国有土地使用权的转让：指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
1．征税范围的一般规定
（1）转让国有土地使用权。
国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。出售国有土地使用权是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
1．征税范围的一般规定
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。纳税人取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，即房地产开发。虽然这种行为通常称做卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。
9.3 土地增值税
土地增值税征税范围
1．征税范围的一般规定
（3）存量房地产的买卖。
存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。
9.3 土地增值税
2.特殊征税范围
（1）以继承、赠与方式转让房地产。
1）房地产继承，是指房产原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法继承死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。
2）房地产赠与，是指房地产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿交给他人的民事法律行为。
（2）房地产出租。房地产出租，是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
9.3 土地增值税
（3）房地产抵押。房地产抵押，是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三方向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。
（4）房地产交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。
（5）合作建房。
（6）房地产的代建房行为。
（7）房地产的重新评估
9.3 土地增值税
3.企业改制重组土地增值税政策
（1）按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并继承原企业权利、义务的行为。
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
9.3 土地增值税
3.企业改制重组土地增值税政策
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.3 土地增值税
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。（7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3 土地增值税
土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率。
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
土地增值税税率表
9.3 土地增值税
应纳收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目主要包括以下几种：
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；
2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；
3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时，按照国家统一规定缴纳的有关费用（纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费）
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
2.房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本，包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
3.房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
根据企业会计准则规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。
9.3 土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
9.3 土地增值税
（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种方法。
（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了专门规定：
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
二是对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
4.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移数据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
5.其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人。
其他扣除项目的计算公式为:
其他扣除项目=
（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
6.旧房及建筑物的评估价格
纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
旧房及建筑物的评估价格：在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确定。
重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
9.3 土地增值税
扣除项目的确定
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期至售房发票开具之日至，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
9.3 土地增值税
土地增值税应纳税额的计算
1.增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
准确核算增值额，需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。
9.3 土地增值税
1.增值额的确定
《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
9.3 土地增值税
土地增值税应纳税额的计算
2．应纳税额的计算
土地增值税的计算公式是：
应纳土地增值税=∑(每级距的增值额×适用税率）
应纳土地增值税=
增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数
9.3 土地增值税
土地增值税应纳税额的计算
计算时注意分步骤计算：
第一步，确定应税收入；
第二步，确定扣除项目；
第三步，计算土地增值额；
第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算扣除系数；
第五步，计算应纳土地增值税税额。
本章导入案例解析：
第一步，计算增值额。
扣除项目金额：
土地支付金额=2800+5=2805(万元)
房地产开发成本=24730（万元）
房地产开发费用=（2805+24730）×10%=2753.5（万元）
税费：增值税=64000×17%=10880（万元）
城建税、教育费附加和地方教育附加=10880×(7%+3%+2%)=1305.6（万元）
加计扣除项目=（2805+24730）×20%=5507（万元）
扣除项目合计=2805+24730+2753.5+1305.6+10880+5507=47981.1（万元）
案例分析
第二步，计算增值率。
增值额=64000－47981.1=16018.9（万元）
增值率=16018.9÷47981.1=33.4%
第三步，依据增值率确定适用税率和速算扣除数。增值额超过扣除项目金额的50%，适用税率为30%
第四步，依据适用税率计算应纳税额。
应纳土地增值税=16018.9×30%=4805.67（万元）
9.3 土地增值税
1.建造普通标准住宅的税收优惠
增值率
“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。普通标准住宅应同时满足：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在120平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不得超过上述标准的20%。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税
超过20%的，应就其全部增值额按规定计税
9.3 土地增值税
土地增值税的税收优惠
2.国家依法征用、收回房地产
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及附着物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，有纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
9.3 土地增值税
土地增值税的税收优惠
3.房地产投资、联营
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业及其建造的商品房进行投资联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条免征收土地增值税的规定。
9.3 土地增值税
特殊减免税规定
改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：
（1）按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。
上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
9.3 土地增值税
特殊减免税规定
改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.3 土地增值税
特殊减免税规定
改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
9.3 土地增值税
土地增值税的纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7天内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
9.3 土地增值税
土地增值税的纳税期限
对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
9.3 土地增值税
土地增值税的纳税地点
房地产所在地主管税务机关
房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
9.3 土地增值税
土地增值税的纳税地点
在实际工作中，纳税地点的确定又可以分为以下两种情况：（1）纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致时，则在办理税务登记的园管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
（2）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
2.土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算（简称“必须清算”情形）：
1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3）直接转让土地使用权的。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
2.土地增值税的清算条件
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（简称“可以要求清算”情形）：
1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4）省税务机关规定的其他情况。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
3.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：
1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2）由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
4.土地增值税的扣除项目
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
4.土地增值税的扣除项目
（1）与转让房地产有关的税金
1）“营改增”后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；
2）“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
（2）开发成本
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额标准，并据以计算扣除。具体核实方法由税务机关确定。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
（3）公共配套
房地产开发企业开发机建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，以下成本费用可以扣除：
1）建成后产权属于全体业主所有的
2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
3）建成后有偿转让的
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
（4）装修费
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（5）质量保证金
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
（6）土地闲置费
房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。
（7）取得土地使用权支付的契税
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（8）房地产开发企业代收费用
1）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
2）对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
9.3 土地增值税
（9）拆迁安置费
1）本地安置：纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2）异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3）货币安置：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
6.土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
7.土地增值税的核定征收
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定征收率原则上不得低于5%。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
8.清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积费。
9.3 土地增值税
房地产开发企业土地增值税清算
9.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
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