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土地增值税计算及纳税申报
学习任务九 土地增值税纳税实务
目录
税额计算
01
纳税申报
02
掌握土地增值税应纳税额的计算；
掌握土地增值税的纳税申报。
锤炼严格、踏实、细致的态度和作风
知识目标
技能目标
思政元素
教学目标
能正确完成土地增值税的税额计算；
能准确完成土地增值税的纳税申报。
计税依据：增值额：
增值额=应税收入-扣除项目金额
应税收入
纳税人转让房地产取得的收入（不含增值税）应包括转让房地产的全部价款及有关经济收益。
包括货币收入和非货币收入
①
②
实物收入：市场价格
无形资产收入：评估价格
增值税一般计税方法：应税收入不含增值税销项税额；
简易计税方法：应税收入不含增值税应纳税额
转让项目的性质 扣除项目
1、只转让土地
取得土地使用权所支付的金额
2、对新建房的转让
（1）取得土地使用权所支付的金额
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金
（5）财政部规定的其他扣除项目
（2）房地产开发成本
3、对存量房的转让
（1）房屋和建筑物的评估价格
（2）取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的费用
（3）转让环节缴纳的税金
扣除项目
扣除项目
1.取得土地使用权支付的金额（适用于新建房和存量房转让）
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
（2）取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。包括契税、过户登记费等。
扣除项目
2.房地产开发成本（适用于新建房转让）
指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费：规划、设计、勘察、测绘、三通一平等支出
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费：小区内道路、供水供电供气、通信、环卫、绿化支出
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
扣除项目
3.房地产开发费用（适用新建房）
是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
但三项费用并不是据实扣除，有一定的扣除标准
标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除；
其他开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除
[应用举例]
某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。假设利息支出核算清楚。则其他开发费用扣除数额不得超过多少？
（280+520）×5%=40万元
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出．或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除。
[应用举例]
某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。假设利息支出核算不清。则房地产开发费用扣除数额不得超过多少？
（280+520）×10%=80万元
总结：
扣除项目
4.与转让房地产有关的税金（适用于新建房和存量房转让）
企业状况 可扣除税金
房地产开发企业 （1）增值税 ×
（2）城建税和教育费附加 √
非房地产开发企业 （1）增值税 ×
（2）印花税 √
（3）城建税和教育费附加 √
扣除项目
5.其他扣除项目（适用与房地产开发企业）
对从事房地产开发的纳税人可享受加计20％的扣除
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本) x20％
注意：
只适用于从事房地产开发的纳税人。
并且只有开发才享受此优惠
某市浩天房地产开发公司（地处市区），在2020年10月转让一栋写字楼，取得不含税收入10000万元，计算的应纳增值税为700万元。为建该楼取得土地使用权而支付的地价款及有关费用1000万元；房地产开发成本3000万元；期间费用共计1000万元，其中该写字楼应分摊的借款利息支出300万元，并能提供金融机构证明。该地区规定其他费用扣除比例为5%。
请计算浩天房地产开发公司转让该写字楼的增值额。
1. 收入：10 000万元
2. 扣除项目：
土地使用权成本：1 000万元
房地产开发成本：3 000万元 两项合计：4 000万元
房地产开发费用：300+4 000×5%=500万元
税金：700×（7%+3%+2%）=84万元
加计扣除：4000*20%=800万元
扣除项目合计：1000+3000+500+84+800=5 384万元
3. 增值额：10 000-5 384=4 616万元
扣除项目
6.旧房及建筑物的评估价（适用于存量房转让）
房地产状况 可扣除金额
有评估价格 评估价格=重置成本×成新度折扣率
无法取得评估价格但有购房发票的 按发票金额从发票所载日期起至售房发票开具之日止，每年加计5%计算扣除。
12个月为1年；超过1年未满1年但超过6个月的可视同为1年。
无法取得评估价格、又不能提供购房发票的 核定征收
位于某县城的商贸公司，2020年10月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元；该公司销售办公楼应缴纳增值税19.05万元。
经相关部门评估，该办公楼的重置成本为1100万元，成新度折扣率60%，评估费用2万元。
计算该公司销售办公楼计算土地增值税时的增值额。
收入：
1000-19.05=980.95万元
扣除项目：
1.评估价：1100万元×60%=660万元
2.相关税费： 0.5+19.05×（5%+3%+2%）=2.405万元
扣除项目金额合计：660+2.405=662.405万元
增值额：
980.95-662.405=318.545万元
某市浩天房地产开发公司（地处市区），在2020年10月转让一栋写字楼，取得不含税收入10000万元，计算的应纳增值税为700万元。为建该楼取得土地使用权而支付的地价款及有关费用1000万元；房地产开发成本3000万元；期间费用共计1000万元，其中该写字楼应分摊的借款利息支出300万元，并能提供金融机构证明。该地区规定其他费用扣除比例为5%。
请计算浩天房地产开发公司转让该写字楼的应纳土地增值税。
案例分析1
1. 收入：10 000万元
2. 扣除项目：
土地使用权成本：1 000万元
房地产开发成本：3 000万元 两项合计：4 000万元
房地产开发费用：300+4 000×5%=500万元
税金：700×（7%+3%+2%）=84万元
加计扣除：4000*20%=800万元
扣除项目合计：1000+3000+500+84+800=5 384万元
3. 增值额：10 000-5 384=4 616万元
4. 适用税率及速算扣除率
4616÷5384≈86%
第二等级，适用税率40%，速算扣除率5%
5. 计算应纳土地增值税：
应纳税额=4616×40%－5384×5%=1577.2万元
案例分析2
阳光公司2021年12月将2012年3月购入的宏发大厦地下仓库108号出售，该地下仓库无法取得评估价格。房屋转让合同列明含税售价1 000 000元。
该仓库的账面资料如下：购置价格（有购房发票）550 000元，购置时缴纳契税16 500元。计算该公司销售办公楼应缴纳的土地增值税。
收入：
增值税=（1 000 000-550 000）÷1.05×5%=21428.57元
不含税收入=1 000 000-21 428.57=978 571.43元
2. 扣除项目：
评估价：550 000×（1+5%×10）=825 000元
相关税金：印花税：1000000÷1.05×0.5‰=476.19元
契税：16500元
城市维护建设税及附加费：21 428.57×（7%+3%+2%）=2571.43元
合计：825000+476.19+16500+2571.43=844 547.62元
3. 增值额： 978571.43-844 547.62=134 023.81元
4. 适用税率及速算扣除率：
134023.81÷844547.62≈16%
第一等级，适用税率30%，速算扣除率0%
5.计算应纳税额：
应纳税额=134023.81×30%=40207.14元

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