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(共20张PPT)
学习任务九 土地增值税纳税实务
土地增值税税收要素认知
目录
征税范围
01
纳税人
02
税率
03
掌握土地增值税的征税范围；
掌握土地增值税的纳税人规定；
掌握土地增值税的税率。
公平公正
诚信纳税
知识目标
技能目标
思政元素
教学目标
能辨析经济业务是否需要缴纳土地增值税；
能判定土地增值税纳税人；
会计算增值额并判定税率。
土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
实行超率累进税率。
有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。
一、征税范围：
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人征收的一种税。
包括：
1.转让国有土地使用权——卖地（如生地变熟地后出售）
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让——房地产开发
3.存量房地产买卖——二手房
4.以房地产抵债
5.房地产交换（除个人间交换）
不包括：
1.继承（无收入）
2.赠与（公益事业捐赠、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人）
3.出租（权属无转移）
4.抵押（抵押期内）。抵押期满发生房地产权属转让的，属于土地增值税征税范围
5.交换（指个人间交换自有居住用房地产）
6.合作建房后分房自用的
7.房地产代建行为
8.房地产重新评估发生增值
二、纳税人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。
主要包括机关、团体、企业事业单位、外商投资企业、外国企业、外国机构、个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
房地产开发商
处置厂房的一般企业
【例题·单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（ ）。
A.父母的房产由子女继承的
B.双方合作建房后建成后分房自用的
C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的
D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的
答案：D
【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（　）。
　　A.建造房屋的施工单位
　　B.中外合资房地产公司
　　C.转让国有土地的事业单位
　　D.房地产管理的物业公司
答案：BC
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率 （%） 速算扣除系数
（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%未超过100%的部分 40 5
3 超过100%未超过200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
土地增值税税率表
四级超率累进税率
三、税率
级数 全年应纳税所得额 税率 速算扣除数
1 不超过36 000元的额 3% 0
2 超过36000至144 000的部分 10% 2 520
3 144000元——300 000元的部分 20% 16 920
4 300000元——420000元的部分 25% 31 920
5 420 000元——660 000元的部分 30% 52 920
6 660 000元——960 000元的部分 35% 85 920
7 超过960000元的部分 45% 181 920
一、确定计税依据及等级：增值额
二、变超率累进税率为超额累进税率
三、计算应纳税额
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数
（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
举例1、假设某房地产开发企业当期转发房地产
扣除项目金额为3000万元，增值额为2000万元
1、增值额=2000万元
2000/3000=67%， 第二等级
2、=50%
？
3000
级次 增值额与扣除项目金额的比率 增值额 税率（%）
1 不超过50%的部分 0～1500万元的部分 30
2 超过50%~100%的部分 1500～3000万元的部分 40
3 超过100%~200%的部分 50
4 超过200%的部分 60
3、应纳税额=1500*30%+（2000-1500）*40%=650万元
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%）
1 不超过50%的部分 30
2 超过50%~100%的部分 40
3 超过100%~200%的部分 50
4 超过200%的部分 60
假设扣除项目金额为500万元，增值额为1100万元
1、增值额=1100万元，1100/500=220%，第四等级
2、 =50% （100%，200%）
依次推算出各等级临界点对应的增值额分别为250万元，500万元和1000万元
级次 增值额与扣除项目金额的比率 增值额 税率（%）
1 不超过50%的部分 不超过250万元的部分 30
2 超过50%~100%的部分 250~500万元的部分 40
3 超过100%~200%的部分 500~1000万元的部分 50
4 超过200%的部分 1000万元以上的部分 60
3、应纳税额=250*30%+（500-250）*40%+（1000-500）*50+（1100-250-250-500）*60%=485万元
土地增值税应纳税额=
增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数
（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
举例1、假设某房地产开发企业当期转发房地产
扣除项目金额为3000万元，增值额为2000万元
定义法：应纳税额=1500*30%+（2000-1500）*40%=650万元
速算法：应纳税额= 2000*40%-3000*5%=650万元
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数
（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
举例2、假设扣除项目金额为500万元，增值额为1100万元
速算法：
应纳税额=1100*60%-500*35%=485万元

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