资源简介

(共20张PPT)
项目十二 契税计算与申报
本
章
内
容
任务一 契税的基本原理认知
任务二 契税纳税人和征税范围的确定
任务三 契税应纳税额的计算
任务四 契税的纳税申报
【学习目标】
（1）能明确契税的基本原理，能判定哪些业务应缴纳契税。
（2）能根据相关业务资料计算契税。
（3）能根据相关业务资料填写“契税税源明细表”、“财产和行为税纳税申报表”等申报表，并能进行契税的纳税申报。
【思政目标】
（1）增强依法纳税意识和社会责任感。
（2）增强制度自信，激发爱国情怀。
（3）树立严谨的工作作风，培养工匠精神。
（4）深入理解契税相关政策，引导学生深入社会实践、关注现实问题，培育踏踏实实、奉献社会的职业素养。
任务三 契税
应纳税额的计算
一、契税计税依据的确定
（一）契税计税依据的基本规定
1.只有一个价格的情况
土地使用权出让、出售，房屋买卖，契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
2.无价格的情况
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
3.补缴契税的情况
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，契税的计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
（二）契税计税依据的若干具体情形
（1）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（4）土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
（5）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（6）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
（7）承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
（8）土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
（9）契税的计税依据不包括增值税。
契税计税依据不包括增值税，具体情形为：1）土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。2）土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。3）税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。
二、契税税率的判定
契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在上述规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
三、契税优惠政策的运用
1.有下列情形之一的，免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
（7）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。
（8）城镇职工按规定第一次购买公有住房。
（9）外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属。
2.省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
上述规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于上述规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。
四、契税应纳税额的计算
契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。其计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
任务四 契税的
纳税申报
一、契税的纳税义务发生时间
契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
二、契税的纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
四、契税的纳税申报实务
纳税人对契税进行纳税申报时，应当填报“契税税源明细表”（见表12-2）、“财产和行为税减免税明细申报附表”（略）、“财产和行为税纳税申报表”（见表6-4）。
三、契税的纳税地点
契税由土地、房屋所在地的税务机关依照《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

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