资源简介

(共31张PPT)
项目六 土地增值税
计算与申报
本
章
内
容
任务一 土地增值税的基本原理认知
任务二 土地增值税纳税人和征税范围的确定
任务三 土地增值税应纳税额的计算
任务四 土地增值税的纳税申报
【学习目标】
（1）能明确土地增值税的基本原理，能判定哪些业务应缴纳土地增值税。
（2）能根据相关业务资料计算土地增值税。
（3）能根据相关业务资料填写“土地增值税税源明细表”、“财产和行为税纳税申报表等申报表”，并能进行土地增值税的纳税申报。
【思政目标】
（1）增强依法纳税意识和社会责任感。
（2）增强制度自信，激发爱国情怀。
（3）树立严谨的工作作风，培养工匠精神。
（4）深入理解土地增值税相关政策，引导学生深入社会实践、关注现实问题，培育踏踏实实、勤俭节约的职业素养。
任务三 土地增值税
应纳税额的计算
一、土地增值税计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。而土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定扣除项目金额后的余额。
（一）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）纳税人从转让收入中减除的扣除项目
1
取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
2
房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3
房地产开发费用（适用新建房转让）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下：
（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。
（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况），最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。
4
与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定与转让房地产有关的税金：
与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
5
财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。
6
旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
二、土地增值税税率的判定
土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
1 不超过50%的部分 30% 0
2 超过50%至100%的部分 40% 5%
3 超过100%至200%的部分 50% 15%
4 超过200%的部分 60% 35%
三、土地增值税优惠政策的运用
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（4）个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
四、土地增值税应纳税额的计算
计算土地增值税的步骤和公式如下：
第一步，计算转让房地产收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，用转让房地产收入总额减除扣除项目金额计算增值额
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
五、房地产开发企业土地增值税的清算
（一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1）
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2）
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3）
直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4）省税务机关规定的其他情况。
（三）土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
【实务咨询】我公司是一家房地产开发企业，在清算时补缴的土地增值税，是否需要缴纳滞纳金
任务四 土地增值税
的纳税申报
一、土地增值税的纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
二、土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
纳税人是法人
当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
纳税人是自然人
三、土地增值税的纳税申报实务
纳税人对土地增值税进行纳税申报时，应当填报“土地增值税税源明细表”（见表6-3）、“财产和行为税减免税明细申报附表”（略）、“财产和行为税纳税申报表”（见表6-4）。

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