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项目七 土地增值税
税费计算与申报
项 目 目 录
03
模块三 土地增值税的申报缴纳
01
模块一 土地增值税的征税范围、纳税人和税率
02
模块二 土地增值税应纳税额的计算
01
模块一 土地增值税的征税范围、纳税人和税率
一、土地增值税的征税范围
征税的基本范围包括：转让国有土地使用权、转让地上建筑物及其它附着物产权，对出让国有土地使用权或转让非国有土地使用权的的行为不征税。
（一）应征土地增值税的情形
1.对企业、单位和个人转让国有土地使用权。
2.转让地上建筑物及其它附着物产权。
3.单位之间交换房地产。
4.合作建房后转让产权。
5.房地产抵押期满后，以房抵债而发生房地产权属转让的。
6.企业改制重组中房地产的转移方或接受方为房地产开发企业。
模块一 土地增值税的征税范围、纳税人和税率
（二）不征或暂不征收土地增值税的情形
1.房地产出租。
2.房地产重新评估增值。
3.在房地产抵押期内，未发生需以房抵债情形的。
4.房地产的代建行为。
5.以继承、赠与等方式无偿转让的房地产。（仅限赠与直系亲属、承担直接赡养义务人或社会福利、公益事业）
6.企业改制重组中房地产的转移方或接受方均非房地产开发企业。
一、土地增值税的征税范围
（三）免征土地增值税的情形
1.个人互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实的。
2.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。
5.居民个人转让住房。
一、土地增值税的征税范围
二、土地增值税的纳税人
是指转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
单位，包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织。
个人，包括个体经营者。
土地增值税也适用于外商投资企业、外国企业和外国个人。
三、土地增值税的税率
土地增值税按照四级超率累进税率进行征收。
土地增值税率表 级数 计税依据 适用税率 速算扣除率
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0
2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5%
3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%
02
模块二 土地增值税应纳税额的计算
一、土地增值税的计税依据
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。
增值额=收入-法定扣除项目
（一）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。此处收入为不含增值税收入。从收入形式上看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
模块二 土地增值税应纳税额的计算
（二）扣除项目及金额的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
4.与转让房地产有关的税金
5.加计扣除
6.旧房及建筑物的评估价格
模块二 土地增值税应纳税额的计算
（二）扣除项目及金额的确定
1.取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和取得土地使用权安国家统一规定缴纳的费用和税金。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
模块二 土地增值税应纳税额的计算
3.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房地产开发费用不按照实际发生额扣除，而是划分为利息支出和其他房地产开发费用两部分确定。其中，利息支出是否单列，取决于利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明。
（1）利息支出满足上述条件的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
（2）利息支出不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
模块二 土地增值税应纳税额的计算
模块二 土地增值税应纳税额的计算
4.与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。由于按照有关财务制度，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不再单独扣除印花税。非房地产开发企业缴纳的印花税允许在此处单独扣除。
5.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
6.旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
（二）计税依据的特殊规定
1.在下列情况下，按照房地产评估价格征收土地增值税：
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的
(2)提供扣除项目金额不实的
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
(4)非直接销售和自用房地产收入
2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
模块二 土地增值税应纳税额的计算
（一）应纳税额的计算公式：
应纳土地增值税税额=增值额×税率
二、土地增值税应纳税额的计算
模块二 土地增值税应纳税额的计算
（二）应纳税额的计算步骤
1.确定转让房地产取得的收入
2.确定扣除项目合计金额
需判断该项目是转让新建房产，还是转让存量房产。如果是前者，还要判断纳税人是房地产开发企业，还是非房地产开发企业。
3.计算增值额
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目合计金额
4.计算增值率，并根据增值率确定适用税率和速算扣除系数
增值率=增值额÷扣除项目金额
5.计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
模块二 土地增值税应纳税额的计算
03
模块三 土地增值税的申报缴纳
一、纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
二、纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。
模块三 土地增值税的申报缴纳
预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况核定。
（一）预征
1
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
（二）纳税清算
2
三、申报缴纳流程
模块三 土地增值税的申报缴纳

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