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(共19张PPT)
项目九 房产税
税费计算与申报
项 目 目 录
03
模块三 房产税的申报缴纳
01
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
02
模块二 房产税应纳税额的计算
01
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
一、征税范围
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油 池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
二、纳税人
房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。
1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；
2.产权出典的由承典人缴纳；
3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税；
4.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）；
5.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外国个人，依照《中华人民共和国 房产税暂行条例》缴纳房产税。
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
三、税率
房产税实行比例税率，其计税依据分为两种，税率也各不相同。
情形 计税依据 税率
从价计征 按房产原值一次减除10%—30%后的余值计征 1.2%
从租计征 按房产出租的租金收入计征 12%
个人出租住房 不区分用途，均按4%
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
模块一 房产税的征税范围、纳税人和税率
【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。
A.农村的居住用房
B.建在室外的露天游泳池
C.个人拥有的市区经营性用房
D.尚未使用或出租而待售的商品房
【答案】 C
【解析】选项A：房产税的征税范围不包括农村；
选项B：建在室外的露天泳游池不属于房产，不征收房产税；
选项D：房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
02
模块二 房产税应纳税额的计算
一、计税依据
从价计征 （1.2%） 一般规定：依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定
详细规定：
1.房产是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）；
2.无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价等；
3.宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；
4.房产原值应当包含于房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；
5.对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值；
6.以房屋进行投资联营的，真的承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，按照租金纳税；
7.地下建筑物要照章纳税，如果是跟地产建筑物连为一体的地下建筑物，就跟地上建筑物一样纳税；
8.如果是独立的地下建筑物，那就可以进行一定的折算，其中：
工业用途：以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值；
商业用途：以房产原价70%-80%作为应税房产原值；
9.融资租赁房子，从下月起按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。
从租计征 （12%或4%） 1.如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定；
2.如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
模块二 房产税应纳税额的计算
（一）从价计征：
应纳税额=房产计税余值×适用税率
=房产原值×（1-原值减除比例）×适用税率
（二）从租计征：
应纳税额=租金收入×适用税率
二、应纳税额的计算
模块二 房产税应纳税额的计算
【例题·单选题】2018年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2019年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。
A.2000 B.6400 C.8000 D.10000
【答案】 D
【解析】 税法规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，该题容积率=60000/100000=0.6，容积率大于0.5。 房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000万元。
模块二 房产税应纳税额的计算
【例题·单选题】甲公司2019年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自 2019年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2019年4～6月为免租使用 期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2019年度应缴纳的房产税为（ ）。
A.65.49万元 B.66.21万元 C.66.54万元 D.67.26万元
【答案】 C
【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权 所有人按照房产原值缴纳房产税。甲公司应缴纳的房产税=8000×（1-30%）×1.2%×1/2+7500×
（1-30%）×1.2%×1/2+2×6×12%=66.54（万元）。
模块二 房产税应纳税额的计算
自用房产
（一）基本规定（法定免征）
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产
（但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。）
2.国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
4.个人拥有的非营业用的房产
（二）特殊规定（经批准，可免）
1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
3.行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构的自用房产，免征房产税。
4.由财政部门拨付事业经费的经营性文化单位转制为企业，自2014年1月1日至2018年12月31日止。
三、房产税的税收优惠政策
模块二 房产税应纳税额的计算
【例题·多选题】依据房产税的有关规定，下列说法正确的有（ ）。
A.非营利性医疗机构自用的房产免征房产税
B.邮政部门坐落在工矿区范围内的房产免征房产税
C.专门经营农产品的批发市场自用的房产免征房产税
D.中国人民银行总行所属分支机构自用房产免征房产税
E.房产税的征税范围不包括农村
【答案】 ACDE
【解析】 选项B：邮政部门坐落在工矿区范围内的房产照章征收房产税。
三、房产税的税收优惠政策
模块二 房产税应纳税额的计算
03
模块三 房产税的申报缴纳
模块三 房产税的申报缴纳
1.纳税义务发生时间
纳税义务开始时间 将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起（只有这一个“当月”，其他都是次月）
自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续的次月起
购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起
购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起
纳税义务终止时间 自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。 一、征收管理
2.纳税期限、纳税地点和征收机关
二、纳税申报（略：详见教材）
模块三 房产税的申报缴纳
一、征收管理
(1)纳税期限：房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(2)纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。
(3)征收机关：对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
【例题·多选题】下列有关房产税纳税义务发生时间的说法，正确的有（ ） A.购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税
B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起计征房产税
C.购置新建商品房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税
D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税 E.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起计征房产税
【答案】 ABD
【解析】 选项C：购置新建商品房，自交付使用的次月起计征房产税；选项E：将原有房产用于 生产经营，从生产经营之月起计征房产税。
模块三 房产税的申报缴纳

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