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第十二章
土地增值税法
第一节
土地增值税概述
征税范围与计税依据
税率与应纳税额计算
土地增值税的减免
第二节
第三节
第四节
目录
content
第五节
土地增值税的征收管理
房开企业土增税清算
第六节
第一节
土地增值税概述
土地增值税概述
第一节
一、土地增值税是如何被发现的？
土地增值税，Land value-increment tax。
据考证，英国古典经济学家约翰 斯图亚特 穆勒（John Stuart Mill）在法国重农思想家魁奈创立的赋税学说的基础上，于1871年提出土地增值税的构想。
清政府1898年6月颁布的《置买田地章程》第6条第1款规定：“所有买主如有将已买之地转卖与别人者，应许卖时将实赚银数三分之一缴与督署公用”。
土地增值税概述
第一节
一、土地增值税是如何被发现的？
1911年，德国政府颁行帝国土地增值税法，取代了各州政府已经颁布的土地增值税。
日本于1923年颁布《土地增值税法》，开征土地增值税，按照土地现价减除原价及其改良费用征收。
1930年，国民政府颁布的《土地法》第286条规定：“土地增值税，照土地增值之实数额计算，于土地所有权移转或于十五年届满土地所有权无移转时，征收之。乡地所有权人之自住地及自耕地于十五年届满无移转时不征收土地增值税。”
土地增值税概述
第一节
二、我国土地增值税立法
1993年国务院通过并发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）。
1994年1月1日起，在全国开征土地增值税。
财政部于1995 年1 月27 日发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税实施细则》）。
2019年7月16日，财政部、国家税务总局发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》。
土地增值税概述
第一节
三、我国土地增值税的概念与目的
1．土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人，针对转让房地产取得收入的增值部分所课征的一种税。
2．我国土地增值税的特征
（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象。
（2）税率实行超率累进制。
（3）属于财产与行为税
（4）属于地方固定收入
土地增值税概述
第一节
三、我国土地增值税的概念与目的
3．土地增值税的开征目的
（1）合理调节土地增值收益分配。
（2）增加国家税收收入
土地增值税概述
第一节
四、土地增值税的纳税人与征税对象
1．土地增值税的纳税人
我国土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。
单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。
外商投资企业、外国企业。外国驻华机构、外国公民、华侨、以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税人。
土地增值税概述
第一节
四、土地增值税的纳税人与征税对象
2．征收对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。
扣除项目主要包括：取得土地使用权时支付的价款、对土地进行开发的成本和费用、建造商品房及配套设施的成本和费用、销售税金等。
第二节
征税范围与计税依据
土地增值税的征税范围与计税依据
第二节
一、征税范围
1.土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对出让国有土地使用权 的行为不征税，交换国有土地使用权视为转让；
2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税，不转让的不征税；
3.对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的 不征税。
对于土地增值税的征税范围，可以从三个方面理解：
土地增值税的征税范围与计税依据
第二节
二、计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。
增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，其计算公式为：增值额=转让房地产的收入 - 法定扣除项目。
土地增值税的征税范围与计税依据
第二节
二、计税依据
（一）转让房地产的收入
纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不得从中减除任何成本费用。
土地增值税的征税范围与计税依据
第二节
二、计税依据
（二）法定扣除项目
计算增值额的扣除项目包括：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.开发土地的成本、费用；
3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4.与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税的征税范围与计税依据
第二节
二、计税依据
（三）房地产价格评估
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第三节
税率与应纳税额计算
土地增值税的税率与应纳税额计算
第三节
土地增值税采用四级超率累进税率。
超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先要确定增值额（应税收入减法定扣除项目）与扣除项目金额的比率（增值率）。
一、土地增值税的税率
土地增值税的税率与应纳税额计算
第三节
一、土地增值税的税率（表）
档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财
政部规定的其他扣除项目。
2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5% 3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35%
土地增值税的税率与应纳税额计算
第三节
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和对应的累进税率计算征收。
据此，土地增值税的计算公式为：土地增值税税额=增值额 X 适用税率。
二、土地增值税应纳税额的计算
土地增值税的税率与应纳税额计算
第三节
土地增值税应纳税额计算的基本步骤：
（1）转让房地产的总收入减除法定扣除项目金额，求得增值额；
（2）增值额除以法定扣除项目，其比值为增值率；
（3）确定增值率所对应的适用税率，然后增值额与适用税率相乘，从而计算出应纳税额。
二、土地增值税应纳税额的计算
第四节
土地增值税的减免
土地增值税的减免
第四节
一、法定减免
按照《土地增值税暂行条例》的规定，免征土地增值税的情形有以下两种。
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
土地增值税的减免
第四节
二、政策性减免
1.对特定企业的土地增值税减免；
2.企业改制重组中的减免；
3.地震等灾后恢复重建；
4.国际博览会、体育赛事场馆出让。
第五节
土地增值税的征收管理
土地增值税的征收管理
第五节
一、征收机关与征收地点
1.由税务机关征收
2.房地产管理部门代征
土地增值税的征收管理
第五节
二、纳税义务发生时间与申报纳税期限
1．纳税义务发生时间
尽管，现行《土地增值税暂行条例》没有明确规定纳税义务发生时间，但根据有关纳税申报期限的规定，一般而言，纳税义务发生的时间为房地产转让合同签订的当日。《征求意见稿》增加了关于纳税义务发生时间的规定，明确为房地产转移合同签订的当日。
土地增值税的征收管理
第五节
二、纳税义务发生时间与申报纳税期限
2．申报纳税期限
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7月内，到税务机关备案，并提供有关资料。
土地增值税的征收管理
第五节
三、土地增值税的核定征收
根据《税收管理法》及其实施条例和《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关可以按规定核定征收土地增值税：
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第六节
房开企业土增税清算
房地产开发企业土地增值税清算
第六节
一、土地增值税清算的概念
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
房地产开发企业土地增值税清算
第六节
二、土地增值税清算的条件与收入确认
根据《土地增值税清算管理规程》的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
房地产开发企业土地增值税清算
第六节
三、土地增值税清算的扣除项目
1．房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定。
2. 房地产开发费用的扣除。
3．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
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