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税法学
Legal Methods Tutorial
第十五章
房产税法
第一节
目录
房产税法概述
我国房产税法的主要内容
我国房产税收立法的地方探索
第二节
第三节
content
第一节
房产税法概述
第一节
（一）房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收人，向产权所有人征收的一种财产税。
需要注意的是，房产税不等于房地产税。一般认为，房地产税包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地使用税等4个税种。如果把房地产税进一步扩大理解成为与房地产有关的税收，则其范围更加广泛，包括房地产业的增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等9个税种。
一、房产税的概念、特征和作用
房产税法概述
第一节
（二）房产税的特征
1．房产税属于财产税中的个别财产税
2．征税范围限于城镇的经营性房屋
3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法
（三）房产税的作用
1．筹集地方财政收入
2．有利于加强房产管理
3. 有利于缩小贫富差距
一、房产税的概念、特征和作用
房产税法概述
第一节
房产税在我国是一个古老的税种，最早始于周代。新中国成立后，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中，把房产税列为全国开征的一个独立税种。1973年进行税制改革，在简化税制的原则下，把试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入了工商税，但保留城市房地产税这一税种，只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收。
1984年进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（2011年修订），从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。
二、我国房产税的历史沿革
房产税法概述
第一节
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。
2011年1月，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。
2012年11月，时任财政部部长谢旭人提出，房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房地产税改革。
2012年底，时任住建部部长的姜伟新表示，正在研究房地产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
2013年2月，时任国务院总理的温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房地产税改革试点范围。
三、我国当前的房产税收立法进程
房产税法概述
第一节
2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。
2013年7月，国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。
2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房地产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
2013年11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，引起了社会各界对房地产税立法的广泛关注。
2014年“两会”政府工作报告中指出，“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。
2015年8月5日，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划。
三、我国当前的房产税收立法进程
房产税法概述
第一节
2017年3月，十二届全国人大五次会议上的表述为“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。
2018年3月，李克强总理在全国“两会”政府工作报告指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。
2019年3月，李克强总理在全国“两会”政府工作报告中指出，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”
2020年5月18日，中共中央和国务院发布了《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，“稳妥推进房地产税立法”。
三、我国当前的房产税收立法进程
房产税法概述
第一节
近些年来，学界从不同的角度对房地产税收立法相关问题进行了讨论。总体来看，对房地产税收立法中的许多关键问题，仍然存在一定的争议。
（一）法学界的相关理论研究
（二）经济学界的相关理论研究
由于房地产税收涉及到多个行业和领域，人们对房地产税收立法中的许多问题仍然存在一定的分歧。因此，在短时期内，房地产税法难以出台。
四、房产税收立法相关理论动态
房产税法概述
第二节
我国房产税法的
主要内容
第二节
（一）纳税主体
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或税金收入，向产权所有人征收的一种财产税。我国房产税的纳税主体是在征税范围内的房屋产权人。具体而言包括：
1．产权属国家所有的、由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2．产权出典的，由承典人纳税。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4．无租使用其他房产的问题。
自2009年1月1日起，外商投资企业，外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
一、房产税的纳税主体与征税范围
我国房产税法的主要内容
第二节
（二）征税范围
房产税以房产为征税对象。
我国房产税的征税对象是指在我国境内用于生产经营的房屋，具体的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。城市是指国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地的地区，建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府的批准。
房产税的征税范围不包括农村。对于城乡居民用于居住的房屋不征房产税。
一、房产税的纳税主体与征税范围
我国房产税法的主要内容
第二节
我国现行房产税实行比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也分为两种。一种是按房产原值一次减除10%至30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
自2008年3月1日期，对出租个人住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
二、房产税的税率
我国房产税法的主要内容
第二节
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
（一）从价计征
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（二）从租计征
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
三、房产税的计税依据
我国房产税法的主要内容
第二节
房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种。一是从价计征的计算，二是从租计征的计算。
（一）从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。
（二）从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
四、应纳税额的计算
我国房产税法的主要内容
第二节
房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。由于房产税属地方税，因此给予地方一定的减免权限，有利于地方因地制宜处理问题。
目前，房产税的税收优惠政策主要有：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税
（二）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税
（五）经财政部批准免税的其他房产
五、税收优惠
我国房产税法的主要内容
第二节
（一）纳税义务发生时间
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
（四）纳税申报
房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。
六、税收征收管理
我国房产税法的主要内容
第三节
我国房产税收立法的地方探索
第三节
为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点，于２０１１年１月２７日发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，其主要内容如下。
　　（一）试点区域
　　试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（二）征收对象
　　１.试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：
　　（1）个人拥有的独栋商品住宅。
　　（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。
　　２.未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（三）纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
（四）计税依据
　　应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（五）税率
　　１.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
　　２.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（六）应纳税额的计算
　　１.个人住房房产税应纳税额的计算。
　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率
　　应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。
　　２.免税面积的计算。
　　扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（七）税收减免与缓缴税款
　　１.对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。
　　２.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。
　　３.因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（八）征收管理
　　１.个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。
　　２.个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
　　３.纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。
　　４.个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
　　（九）收入使用
　　个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（十）配套措施
　　１.上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。
　　２.有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。
　　３.财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（十）配套措施
　　４.各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。
　　５.纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。
　　６.欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。
一、重庆市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，2011年1月27日，上海市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点，通过了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，于2011年1月28日实施。其主要内容如下：
（一）试点范围
试点范围为上海市行政区域。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（二）征收对象
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（三）纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
（四）计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
（五）适用税率
适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（六）税收减免
1．本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
　　2．本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（六）税收减免
　　３．本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　４．符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　５．持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
　　６．其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（七）收入用途
　　对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
　　（八）征收管理
　　１．房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
　　２．房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
　　３．凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。
　　４．纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。
　　５．应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
第三节
（九）部门职责
　　１．建立工作机制
　　２．协同征收管理
　　３．实现信息共享
（十）评估机制
　　房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。
二、上海市房产税改革的具体内容
我国房产税收立法的地方探索
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