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项目七 土地增值税办税业务
模块二 土地增值税计税金额的确定
一、土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其公式如下：土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额1.房地产转让收入
※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（3）其他收入
（2）实物收入
（1）货币收入
2.扣除项目金额
（6）财政部规定的其他扣除项目
（5）转让房地产有关的税金
（4）旧房及建筑物的评估价格
（3）房地产开发费用
（2）房地产开发成本
（1）取得土地使用权所支付的金额
（1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让）
（2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（适用于新建房转让）
（3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（适用于新建房转让）
能提供金融机构贷款证明
开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%
不能提供金融机构贷款证明
开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
注意:利息是指不超过商业银行同期同类贷款利率上浮标准的部分，超过贷款期限的加息、罚息不得扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（4）与转让房地产有关的税金：
城市维护建设税＝增值税税金×7％（或5％、1％）
教育费附加＝增值税税金×（3％+2％）
印花税＝转让收入×0.05％(产权转移书据)
（5）其他扣除项目：
从事房地产开发的纳税人可以享受加计扣除
加计扣除
＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20％
（适用于房地产开发企业新建房转让）
（6）旧房及建筑物的评估价格。
纳税人出售旧房，准予扣除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家规定交纳的有关费用和税金。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：
第一种情况:能提供旧房及建筑物评估价格的情况：
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
第二种:不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：
1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定
购房发票所载金额。
2.加计扣除金额的规定
按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
3.关于契税的扣除规定
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。
第三种:既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：
转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
项目七 土地增值税办税业务
模块三 土地增值税应纳税额的计算
基本计算法增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）土地增值税应纳税额的确定
应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数
转让收入－扣除项目金额
采用4级超率累进税率
确定税率＝增值额÷扣除项目金额
速算扣除率×扣除项目金额
具体步骤：
第一步：计算增值额：
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的比率
=增值税÷扣除项目金额×100%
第三步：计算应纳税额：
（1）增值额占扣除项目金额的比率≤50%，则
土地增值税税额=增值额×30%
（2）50%＜增值额占扣除项目金额的比率≤100%，则
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）100%＜增值额占扣除项目金额的比率≤200%，则
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额占扣除项目金额的比率＞200%，则
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
【例】已知转让收入1100万元，扣除项目金额为400万元；土地增值额为700万元。
增值额占扣除项目金额=700万元÷400万元=175%
查表得：税率50%；速算扣除率15%
应纳土地增值税=700×50%-400×15%
=290（万元）
某工业企业2022年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元。该企业应缴纳土地增值税( )。
A.96.75万元 B.97.50万元
C.306.75万元 D.307.50万元
【答案】C
分析：扣除额=3700+277.5=3977.5（万元）
增值额=5000-3977.5=1022.5（万元）
增值率=1022.5÷3977.5≈25.71%
适用30%税率
应纳税额=1022.5×30%=306.75（万元）
【例】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（含利息），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )。
A.180万元 B.249.75万元 C.300万元 D.360万元
【答案】B
【解析】
扣除项目金额＝50+200+(50+200)×10％+60+(50+200)×20％=385（万元）
土地增值额=1000－385=615（万元）
增值额与扣除项目比=615÷385=159.74％，应选第3档税率
应纳土地增值税=615×50％-385×15％=307.5-57.75
=249.75（万元）
【例】广州市某房地产开发公司在广州市区新建一幢写字楼并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金，已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为2000万元；利息支出为200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元，其他房地产开发费150万元，转让过程支付了增值税税额400万元，请计算应纳土地增值税额？
地价款及开发成本＝500＋2000＝2500（万元）
房地产开发费用扣除限额
＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315（万元）
应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28（万元）
应纳教育附加费＝400×（3%+2%）＝20（万元）
房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%＝500（万元）
扣除项目金额＝2000＋500＋315＋28＋12+8＋500＝3363（万元）
增值额＝8000－3363＝4637（万元）
确定税率:4637÷3363≈137.88%,适用税率50%,速算扣除率15%
应纳税额=4637×50%-3363×15%
=2318.5-504.45=1814.05（万元）
【例】某企业转让一栋70年代建造的房屋，当时的造价为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现时的材料、人工费计算，建造同样规格的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关可抵扣税费计27.5万元。计算应纳土地增值税额？
(1)房子评估价格＝600×70%＝420(万元)
(2)允许扣除的税金＝27.5(万元)
(3)扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5(万元)
(4)增值额＝500－447.5＝52.5(万元)
(5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%
(6)应纳税额＝52.5×30%＝15.75(万元)
税收优惠政策：
（1）纳税人建造普通标准住宅并出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免税。
（2）国家因建设需要依法征用、收回房地产，免税。
（3）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
【例】甲房地产开发企业开发的一批普通标准住宅商品房，计划销售价格总额为5 000万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为4 000万元。
方案一：销售价格总额5 000万元，可扣除项目金额为4 000万元。
增值额=5 000-4 000=1 000（万元）
增值率=1 000÷4 000=25％
由于增值率为25％，超过20％，所以不能享受免征土地增值税的优惠政策。
经查表，适用30％的税率，则：
应纳土地增值税=1 000×30％=300（万元）
方案二：销售价格总额降为4 800万元，且使得可扣除项目金额仍为4 000万元。
增值额=4 800-4 000=800（万元）
增值率=800÷4 000=20％
此时，免缴土地增值税。
方案二比方案一甲公司少缴土地增值税300万元，因此，应当选择方案二

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