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项目十 房产税办税业务模块一房产税的征税范围、纳税人与税率模块二房产税的计算与申报房产税的作用1．筹集地方财政收入。2．有利于加强房产管理。模块一确定房产税的征税范围、纳税人与税率房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，按照房价、租价向产权所有人或承典人征收的一种税。征收房产税有利于配合有关部门贯彻房产政策，加强房产管理，促进合理建房、用房，建立正常的租赁关系；同时，可以积累一定的财政资金。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、生活的场所。包括附属设备，但不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等房产税的征税范围不包括农村的房产。1.征税范围一、确定房产税的征税范围2.房地产产权变化对房产税的影响土地使用权发生转移土地使用权未转移房屋产权发生转移房屋产权未转移国有农村集体有偿无偿土地增值税需要不得转让不需要需要不需要不需要城镇土地使用税不需要不得转让需要不需要不需要需要房产税不需要不得转让不需要不需要不需要需要二、房产税的纳税人
在我国城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋产权的单位和个人，为房产税的纳税人。
产权所有人
产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税。
产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人为纳税人。
产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（承典人：财产典、押的承受人）
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人依照房产余值代缴纳房产税。
融资租赁的房产，由承租人缴纳房产税。
※以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
税收优惠:
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（5）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。
（6）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业用于其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。
边学边练【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD边学边练【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法，正确的是（）。A.房产税的征税对象是房屋和建筑物B.房产税不对外资企业征收C.房屋产权出典的，以承典人为房产税的纳税人D.农民出租农村的房屋也应缴纳房产税【答案】C三、房产税的税率
从价计征，税率为1.2%。
从租计征的，税率为12%。
对个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途，可暂减按4%的税率征收房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
【例】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（ ）。
A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率
B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率
C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率
D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税
【答案】ABD
个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
项目十 房产税办税业务模块二房产税应纳税额的计算1.计税依据房产税的计税依据为房产的计税价值或房屋的租金收入，通常简称从价计征和从租计征。提示：房产原值不同于会计核算的固定资产原值、净值等概念。从价计征的以房产余值为计税依据。房产余值是指房产原值一次扣除10％－30％后的余额，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产原值的确定（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。边学边练【例题·单选题】2021年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2022年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。A.2000 B.6400 C.8000 D.10000【答案】D【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。（4）投资联营的房产共担风险、参与利润分红：按房产余值计不承担风险、固定收入：按出租计（5）融资租赁：按房产余值计边学边练【例题 单选题】某公司2021年购进一处房产，2022年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2022年应缴纳的房产税为（）。　　A.21.2万元　　B.27.6万元　　C.29.7万元　　D.44.4万元【答案】B【解析】该公司2022年应纳房产税＝3000×（1－30%）×1.2%×4/12＋160×12%＝8.4＋19.2＝27.6（万元）。边学边练【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B（6）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　（7）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。边学边练【例题·单选题】某上市公司2021年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2021年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2022年该会所应缴纳房产税（）。A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2022年该会所应缴纳房产税=[5000+500+(500-200)]×(1-30%)×1.2%=48.72（万元）。边学边练【例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2022年年初对该厂房进行扩建，2022年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作为固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2022年度该企业应缴纳房产税（）元。A.20640 B.21000 C.21120 D.21600【答案】C【解析】应纳房产税=200×（1-20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1-20%）×1.2%÷12×4×10000=21120（元）。（1）从价计征（适用于自有自用的房产）
应纳房产税＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％
（2）从租计征（适用于出租的房产）
应纳房产税＝出租房产的年租金×12％
10％至30％，由各省确定
（3）个人按市价出租住房屋，税率为4％
2. 应纳税额的计算
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（注意：如将独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等错误地计入房产原值，会造成多缴房产税。）
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
投资联营的房产，如果共担风险、参与利润分红的，按房产余值计税；
不承担风险，取得固定收入的，按出租计税。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税
产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
例：成功集团计划兴建新办公区，工程分两部分：主体部分为办公楼(安装中央空调和电梯)，另一部分是辅助设施，包括停车场、水塔、露天凉亭、游泳池等建筑物，总计造价为9 000万元，其中，主体工程造价7 800万元，中央空调500万元，辅助设施700万元；此外，办公楼使用了全部征用土地的1／5。那么，企业的在建工程应注意什么问题
分析：如果全部工程造价都作为房产原值的话(当地房屋扣除比例为30％)，那么建成后企业每年应纳房产税：
=9 000×(1-30％)×1.2=75.6(万元)
这75.6万元的税负只要该厂存在每年就不可避免。如果以20年计算，共计1 512万元。
如果该企业把除办公用房外的建筑物，如停车场、游泳池也都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同办公楼的造价分开，作为一项固定资产在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价就不记入房产原值，不缴纳房产税。由于除办公用房外的建筑物的造价为700万元左右，独立出来以后，则每年少缴房产税
=700×(1-30％)×1.2％=5.88(万元)
如果以20年计算，就可节税117.6万元。
【例】2022年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2022年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。
A.2000 B.6400 C.8000 D.10000
【答案】D
【解析】财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税。
容积率=总建筑面积÷总用地面积
该企业容积率=60000/100000=0.6> 0.5
对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。
从价计征地上房产按照三个步骤计算房产税第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）地下建筑物房产税计算地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税：第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）从租计征边学边练【例题2·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2022年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2022年该公司应缴纳房产税（）。A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。边学边练2022年1月1日，某国有企业帐册上“固定资产”科目中记载的房产原值为1800万元，2022年7月1日，该企业对外出租一幢房屋，原值为700万元，月租金收入为5万元，该地区规定的扣除比例为30%，试算该企业2022年应纳房产税额？(1)该企业2022年1至6月应纳房产税＝1800×(1－30%)×1.2%×6/12＝7.56万元(2)该企业7至12月出租房屋应纳房产税＝5×6×12%＝3.6万元(3)该企业7至12月其他房产应纳房产税＝(1800－700)×(1－30%)×1.2%×6/12＝4.62万元(4)该企业2022年度应纳房产税＝7.56＋3.6＋4.62＝15.78万元边学边练某人拥有一栋两层的楼房，共有10间规格相同的房子，每间房的评估价值为10万元。二楼5间自用，用一楼的2间房开办摄影冲印店，另3间房1月份出租给别人，每间月租金为2000元，该地区规定的扣除比例为30%，该纳税人应缴纳多少房产税？5间自用住房免税出租房产应纳房产税＝3×2000×12×4%＝2880元用于经营的房产应纳房产税＝2×100000×(1－30%)×1.2%＝1680元该纳税人应纳房产税＝2880+1680＝4560元模块三房产税的纳税申报1．纳税期限与地点（1）将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起计征。（2）自建房屋用于生产经营，从建成次月起计征。（3）委托施工企业建房，从办理验收手续的次月起计征。纳税人办理手续前，就已经使用或出租、出借的新建房，应从使用或出租、出借的次月起，缴纳房产税。（4）房产税实行按年计算、分期缴纳的办法，具体纳税期限由各省政府确定。（5）房产税在房产所在地申报缴纳。边学边练【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。申报材料企业名称：广州吉胜集团公司（有限责任公司）企业地址及电话：广州番禺区迎宾路19号(511426)83347882纳税人识别号：440100005768423000（广州地方税务局番禺分局）电脑编码：0635897开户银行及账号：中国工商银行广州迎宾路支行4201658954235678该公司主要经营家私展销，2022年度公司共有房产原值4000万元（65000平方米展厅、2000平方米仓库），7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的展厅出租给某家私生产企业，租期1年，每月租金1.5万元。根据以上资料办理广州吉胜集团公司2022年度房产税申报业务应纳税额的计算该企业2022年应纳房产税从价计征房产税=(4000-200)×(1-30%)×1.2%+200×(1-30%) ×1.2%÷12×6=31.92+0.84=32.76万元从租计征的房产税=1.5×6 ×12%=1.08万元该企业2022年应纳房产税=32.76+1.08=33.84万元

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