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第八章 土地增值税制度
第一节 　土地增值税制度概述
第二节 　纳税义务人、征税对象与税率
第三节 应纳税额的计算
第四节 　税收优惠与征收管理
第八章
土地增值税制度
第一节 土地增值税制度概述
土地增值税是对因有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权而到得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
特点： 以转让房地产取得的增值额为征税对象；
征税面较广；
采用扣除法和评估法计算增值额。
作用：加强国家对房地产开发、交易行为的调控；
抑制土地的炒买炒卖行为，保障国有土地收益；
规范国家参与土地增值收益的分配方式，开拓国家财政收入的新来源。
土地增值税制度沿革
土地增值税起源于20世纪初，首先在美国一些地区尝试对土地增值额课税。自那以后，土地增值税被许多国家采用，目前，世界上已有60多个国家和地区对土地转让收入征税。
我国自1987年起对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿转让与出让，使我国房地产业获得了迅速发展，并促进了经济增长、增加了财政收入。但在土地供给、土地价格、土地资源利用等方面存在一些问题。为此，国务院于1993年12月13日发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年起实施。
第二节　纳税义务人、征税对象、
税率与扣除率
一、土地增值税纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照规定缴纳土地增值税。
其中，单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者与自然人。
二、土地增值税征税对象
土地增值税的征税对象是以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
属于土地增值税的征税对象的情况（应征） 不属于土地增值税征税范围的情况
（1）转让土地使用权 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债 （5）单位之间交换房产 （6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 （7）投资联营后将投入的房地产开发企业的房产投资 （8）合作建房建成后转让的 （1）房地产继承
（2）房地产赠与（有限制范围）
（3）房地产出租
（4）房地产抵押期内
（5）房地产的代建行为
（6）房地产评估增值
三、土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
土地增值税税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除比率
1 不超过50%的部分 30% 0
2 超过50%至100%的部分 40% 5%
3 超过100%至200%的部分 50% 15%
4 超过200%的部分 60% 35%
第三节 土地增值税应纳税额的计算
一、土地增值税计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。计税公式为：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率)
应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
第一步，计算收入总额；
第二步，计算扣除项目金额；
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，确定适用税率和速算扣除系数；
第五步，套用公式计算税额。
预征税款的计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据 ＝ 预收款 － 应预缴增值税税款
二、土地增值税应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。确定收入额时，不允许从中减除任何成本费用。
免征增值税的，确定土地增值税计税依据所对应的收入时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
须核定计税价格的，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
三、土地增值税扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
房地产开发费用即开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。
例8-1：某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额（不含增值税，下同）为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供金融机构贷款证明且可以按转让房地产项目合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元；该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该企业允许扣除的房地产开发费用。
解析：
允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
4.旧房及建筑物评估价格
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率
房地产重新购置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
注意,评估仅仅针对房产，不针对土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
5.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税（“营改增”前）、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
6.财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）的金额之和，加计20%的扣除。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
注意：
（1）此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；
（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
7.扣除项目金额的特殊规定
扣除项目相关规定
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
房地产开发企业在工程竣工验收后，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，不得计算扣除。
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
计税依据相关规定
（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的，根据评估价格确定房地产转让收入。
（2）提供的扣除项目不实的，根据评估价格确定扣除项目金额。
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
分摊比例相关规定
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按规定计算分摊。
第四节 土地增值税税收优惠与征收管理
一、税收优惠
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、征收管理
1.缴纳
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起７日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
土地增值税由税务机关征收。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
2.清算
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1、纳税人应进行土地增值税清算的情形
（１）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（２）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（３）直接转让土地使用权的。
符合上述规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
２、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形
（１）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（２）取得销售（预售）许可证满３年仍未销售完毕的。
（３）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（４）省级税务机关规定的其他情况。
3、纳税人办理土地增值税清算时应报送的资料
（１）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。
（２）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
（３）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
4、清算金额的确定
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式如下：
单位建筑面积成本费用 ＝ 清算时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总建筑面积
土地增值税内容结束

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