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(共20张PPT)
第十八章 房产税制度
第一节 　房产税概述
第二节 　征税对象、纳税义务人与税率
第三节 应纳税额的计算
第四节 　税收优惠与征收管理
第十八章
房产税制度
第一节 房产税概述
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
特点：
房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只有房屋，其征收范围限于城镇的经营性房屋（用于经营或出租的房屋），在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。
作用：
筹集地方财政收入
调节财富分配
有利于加强房产管理
房产税制度沿革
中华人民共和国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税。
1973年简化税制中，对企业征收的城市房地产税被并入了工商税。对房地产管理部门和个人房屋，以及外资、中外合资、合作经营企业的房屋，继续征收城市房地产税。
1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和工商税制改革时，对国内企业单位恢复征收房产税。如此一来，原房地产税的税名与征收范围便名不符实，故城市房地产税被分为房产税和城镇土地使用税，纳税人分别是内资企业和个人。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。各省、自治区、直辖市政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。
2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人（外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人）也须按规定缴纳房产税。
2011年1月28日，上海、重庆开始个人住房房产税改革试点。
第二节　征税对象、纳税义务人与税率
征税对象
房产税是对位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产征税。
房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、油池、变电塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
征税对象
房产税是对位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产征税。
房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、油池、变电塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
纳税义务人
税率
税率基本规定：
我国现行房产税采用比例税率。根据计征方法不同，有两种税率：
1.2%（年税率，适用于从价计征）；12%（适用于从租计征）
税率的适用：
从价计征方法一般适用于自用房产；从租计征方法一般适用于出租房产。
用于融资租赁的房产，从价计征。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照从价计征方法缴纳房产税。
第三节 房产税应纳税额的计算
计税方法 计税依据 税率 计税公式
从价计征 按照房产原值一次减除10%-30%后的余值，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 年税率1.2% 年应纳税额
=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
从租计征 租金收入（包括实物收入和货币收入） 以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定。 12% 应纳税额
=租金收入×12%或4%
个人按市场价格出租的居民用房。 4% 房产原值
房产原值指根据国家有关会计制度规定进行核算的房屋原价。
无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
例18-1：甲企业与乙商户签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。按照合同约定，该写字楼月租金20万元（不含增值税），写字楼于2020年12月30日交付承租方，并规定了甲自2021年2月1日起向乙收取租金。计算甲企业在2021年应缴纳的房产税（当地的房产原值减除比例为20% ）。
解析：
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。则甲企业2021年对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。
2021年甲企业应纳房产税=2500×（1-20%）×1.2%÷12+20×12%×11=28.4（万元）。
地下应税对象房产税计税依据及公式
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。具体包括以下三种情况：
1、自用的地下建筑，按以下方式计税：
工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
2、地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
3、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
例18-2：2020年3月底，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200 万元，该企业所在省确定的工业用途的独立地下建筑物的房产原价折算比例50%，房产原值减除比例为30%。计算该企业以上两处地下建筑物2020年4月至12月应缴纳的房产税。
解析：
与地上房屋相连的地下建筑物，将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。2019年4月至12月应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9÷12=1.26（万元）。
第四节 税收优惠与征收管理
免税
（１）国家机关、人民团体、军队自用的房产，即这些单位自用的办公用房和公务用房。
（２）事业单位自用的房产。
（３）宗教寺庙自用的房产，即举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
（４）公园、名胜古迹自用的房产，即供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
（５）国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地。
（６）为了推动无偿献血公益事业的发展，对血站自用的房产和土地免征房产税。
暂免与暂减征收房产税
（１）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造的还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
（２）房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。
（３）对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。
（４）对符合条件的非营利性医疗机构、老年服务机构、非营利性科研机构自用房产暂免征收房产税。
（５）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房（指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房）、房管部门向居民出租的公有住房、落实私房政策中带户发还产权并按政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
（６）对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按４％的税率征收。
对军队和特殊企业的税收减免优惠
（1）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
（2）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林资源保护工程实施企业和单位用于天然林保护工程的房产免征房产税。
（3）对由于国家实行天然林资源保护工程造成森工企业的房产闲置一年以上不用的，暂免征收房产税；闲置房产用于出租或企业重新用于天然林资源保护工程之外的其他生产经营的，应依照规定征收房产税。
（4）下列铁路运输企业自用的房产免征房产税：铁路局及国有铁路运输控股公司、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快运股份有限公司。
（5）对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。
（6）对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税。
（7）对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征房产税。
征收管理
按年征收、分期缴纳
纳税人委托施工企业建设的房屋 自办理验收手续之次月起缴纳房产税。
纳税人自行新建房屋用于生产经营 自建成之次月起缴纳房产税
纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
纳税人出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税
融资租赁的房产 自融资租赁合同约定开始日的次月起缴纳。
房产税内容结束

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