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第十二章 契税制度
第一节 　契税概述
第二节 　纳税义务人、征税对象与税率
第三节 应纳税额的计算与税收优惠
第四节 　契税征收管理
第十二章
契税制度
第一节 契税概述
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，在不动产转让环节（每转让一次就征收一次），向产权承受人征收的一种税。
作用：
（1）有利于加强房地产市场管理。
（2）有利于保护合法产权，避免产权纠纷。
（3）征收契税，有利于调节财富分配，促进现社会公平。
（4）征收契税，有利于增加地方财政收入。
契税制度沿革
契税是我国一个很古老的税种，最早起源于东晋时期，在我国民间素有“地凭文契官凭印”的说法。
新中国成立后，前政务院于1950年4月发布了《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。
社会主义改造完成后，国家调整了土地、房屋管理政策，同时对《契税暂行条例》进行了修改，规定对公有单位承受土地、房屋免征契税，使得契税征收范围大为缩小，并在一段时期内，全国契税征收工作基本处于停顿状态。
改革开放后，国家重新调整了土地房屋管理政策，房地产市场逐步得到恢复和发展。为适应形势发展的要求，从1990年开始，全国契税征收工作全面恢复。
1997年7月7日国务院发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起在全国范围内实施。
2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》，于2021年9月1日起实施。
第二节　纳税义务人、征税对象与税率
纳税义务人
契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
征税对象
契税的征税对象为在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的行为，具体包括：
（１）土地使用权出让。
（２）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换（不包括土地承包经营权和土地经营权的转移）。
（３）房屋买卖、赠与、互换。
注意：以作价投资 （ 入股 ）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。
契税税率
3%-5%的幅度比例税率。
具体由各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内确定。
第三节 应纳税额的计算与税收优惠
一、应纳税额的计算方法
征税对象 纳税人 计税依据 税率 计税公式
国有土地使用权出让 承受方 成交价格 3%-5% 应纳税额=
计税依据×税率
土地使用权转让 买方 房屋买卖 买方 房屋赠与 受赠方 税务机关参照市场价核定 房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额 二、契税的税收优惠
（一）免税
有下列情形之一的，免征契税：
（１）国家机关，事业单位，社会团体，军事单位承受土地，房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的。
（２）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
（３）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
（４）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
（５）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
（６）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
（二）减税
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（１）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的。
（２）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的。
相应免征或者减征契税的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
注意：纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款
第四节 契税征收管理
基本要点 主要规定
纳税义务 发生时间 签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
申报缴纳期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
申报地点 土地、房屋所在地征收机关。
其他相关规定 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证；
纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续；
土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
契税内容结束

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