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第八章 房产税、城镇土地使用税
耕地占用税与契税
本章授课内容
第一节 房产税
第二节 城镇土地使用税
第三节 耕地占用税
第四节 契税
第一节 房产税
一、房产税概述
（一）概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
（二）特点
1、属于财产税中的个别财产税
2、征税范围限于城镇的经营性房屋
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法
第一节 房产税
二、纳税义务人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
（1）产权归国家—经营管理单位
（2）产权归集体、个人—集体 、个人
（3）产权出典—承典人
（4）所有人、承典人不在房屋所在地—代管人、使用人
（5）无租使用—使用人代缴
（6）对居民小区业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）代管人或使用人纳税。
第一节 房产税
三、征税范围
（一）课税房产内涵
指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所 。
（二）征税地域范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收 。
现行房产税课税范围不涉及农村房产。
第一节 房产税
四、税率
（一）基本规定
　从价计征---1.2%；从租计征---12%
（二）优惠规定
　自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
（一）计算公式
1、从价计征方法
应纳税额=房产原值× (1-扣除率)×1.2%
2、从租计税方法
应纳税额=租金×12%
（二）计税依据
1、一般性房产从价计征的计税依据
计税依据=房产原值×（1-扣除比）
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
房产原值如何确定？
（1）从性质上讲：房屋原价是纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原值。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估房产原值。
（2）从构成上讲：无论会计上如何核算，房产原值均含地价，即房产原值为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
房产原值如何确定？
（3）从来源上讲：
　房产原值是纳税人按会计制度的规定，在“固定资产”账中记载的房产原价；
　假如纳税人未按会计制度规定入账的，应按规定予以调整或重估；
　假如纳税人账簿中没有记载房产原值的，由房屋所在地税务机关参照同类房屋的价值核定。
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
房产原值如何确定？
（4）从价值构成上看：
对原有房屋改扩建房屋，应相应增加房产原值。
与房屋不可分割的各种附属设备的价值，应并入计税房产原值；
对于更换房屋附属设备、设施的，应将换入设备、设施的价值计入房产原值，同时可扣减换掉设备和设施的价值；
对于经常更换的零配件，不调整房产原值。
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
扣除比如何确定？
国家标准：10%～30%
具体比例：由各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府在上述幅度内自行确定。
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
2、与地上房屋相连的地下建筑物计税依据的确定
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
第一节 房产税
五、计税依据和应纳税额的计算
3、与地上房屋不相连的地下建筑物计税依据确定
计税依据=房产原值×折算比× （1-扣除比）
折算比如何确定：
（1）工业用途自用房产（单独），折算比为房屋原价的 50% ～60%；
（2）商业和其他用途自用房产（单独），折算比为房屋原价的 70%～ 80 ％。
具体比率折算？由各省级财税务部门在上述幅度内自行确定。
第一节 房产税
【案例】2020年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在地确定独立地下建筑物的房产原价的折算比为50％，房产原值扣除比为30％。
要求：计算该企业2020年4月至12月份应缴纳的房产税。
第一节 房产税
【解析】
1、与地上相连的地下建筑物应纳房产税
=100 ×（1-30%）×1.2％×9÷12
=0.63（万元）
2、与地下不相连的地下建筑物应纳房产税
=200×（1-50％）×（1-30％）×1.2％×9÷12
=0.63（万元）
第一节 房产税
五、计税依据及应纳税额的计算
4、从租计税房产计税依据—租金
（1）出租房屋使用权—租金收入
（2）以劳务或其他形式抵付租金—当地同类房产租金
（3）房屋租赁合同有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人从价计征。
（4）地下建筑物出租，按地上建筑物出租计算缴纳房产税
第一节 房产税
六、税收优惠和征收管理
（一）减免税优惠
（二）征收管理
1、纳税义务发生时间----重点
2、纳税期限
3、纳税地点
第一节 房产税
【案例】2020年初某企业房产原值2700万元，其中厂房2600万元，地下独立工业用途仓库100万元。该企业当年发生如下业务：
（1）6月30日将原值为300万元的厂房出租，合同载明每年租金24万元，租赁期3年。
（2）7月份购买新建的独立地下商铺，合同记载金额200万元，9月份交付使用，10月份取得两证。
已知：当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20％，工业用途独立地下建筑物以原价的50％作为应税房产原值，商业用途独立地下建筑物以原价的70％作为应税房产原值。请计算企业应缴纳房产税。
第一节 房产税
【解析】
1、地上建筑物应缴纳房产税
=（2600-300）×（1-20%）×1.2%+24×12%/12×6+300×（1-20%）×1.2%/12×6=24.96（万元）
2、独立地下建筑物应缴纳房产税
100×50%×（1-20%）×1.2%+200×70%×（1-20%）×1.2%/12×3=0.816（万元）
合计应纳房产税=25.776（万元）
第二节 城镇土地使用税
一、城镇土地使用税概述
（一）概念
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
（二）特点
1、以占用土地行为为征税对象
2、征税范围较广
3、实行差别幅度税额
第二节 城镇土地使用税
二、征税范围
为城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。
三、纳税人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国有和集体土地的单位和个人，为纳税人。具体：
（1）拥有土地使用权的单位或个人为纳税人。包括外商投资企业和外国企业。
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，使用人和代管人为纳税人。
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人
第二节 城镇土地使用税
四、税率
幅度差别定额税额。每平米土地年税额如下：
大城市1.5元至30元；
中等城市1.2元至24元；
小城市0.9元至18元；
县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
经省级人民政府批准降低适用税额标准的，降低额不得超过最低税额的30%。适用税额标准提高的，须报经财政部批准。
第二节 城镇土地使用税
五、计税依据
城镇土地使用税的计税依据为纳税人实际占用的土地面积（平方米）
纳税人实际占用土地面积的确定方法：
1、省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的面积为准；
第二节 城镇土地使用税
五、计税依据
3、尚未核发土地使用证书的，按纳税人申报土地面积纳税；待核发土地使用证书后，按证书记载的面积进行调整。
4、对在土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按应征税款的50%征税。其中，已取得地下土地使用权证的，按证书表明面积纳税；未取得证书或证书未标明土地面积的，按地下建筑物垂直投影面积计算纳税。
第二节 城镇土地使用税
六、应纳税额的计算
应纳税额=实际占用计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用权由几方共有的，由共有各方按各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
第二节 城镇土地使用税
七、税收优惠与税收征管
（一）税收优惠-----重点是法定优惠
（二）税收征管
1、纳税期限
2、纳税义务发生时间----重点
3、纳税地点和征收机构
4、纳税申报
第二节 城镇土地使用税
应税行为与纳税义务发生一览表
应税行为 纳税义务发生时间
购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起
购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产管理部门签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起
纳税人新征用的耕地 自批准征用之日起满1年时
纳税人新征用的非耕地 自批准征用次月起
第二节 城镇土地使用税
【案例】2020年某企业占用二等地段土地6000平方米，三等地段土地12000平方米（其中1000平方米为幼儿园用地，200平方米无偿供派出所使用）；2020年4月征用耕地4000平方米，该耕地当年已缴耕地占用税；同年8月征用非耕地6000平方米。计算该企业2020年和2021年应缴纳城镇土地使用税。（土地使用税年税额：二等地段7元/平方米，三等地段4元／平方米，耕地和非耕地1.2元/平方米）。
第二节 城镇土地使用税
【解析】
1、2020年应纳城镇土地使用税
= 6000×7+（12000–1000-200） ×4+ 6000×1.2÷12×4=87600（元）
2、2021年应纳城镇土地使用税
=6000×7+（12000-1000-200×4 +6000×1.2 +4000×1.2÷12×9
=96000（元）
合计183600元。
第三节 耕地占用税
一、耕地占用税概述
(一)概念
耕地占用税是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，以其实际占用的耕地面积为计税依据所征收的一种税。
第三节 耕地占用税
一、耕地占用税概述
(二)特点
1.兼具资源税与特定行为税的性质
2.采用地区差别税率
3.在占用耕地环节一次性课征
4.税收收入专用于耕地开发与改良
第三节 耕地占用税
二、纳税义务人
耕地占用税以在境内占用耕地建设建筑物、构筑物或从事非农业建设的单位和个人为纳税人。具体：1、经批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。其中，用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心、自然资源主管部门或政府委托的其他部门、单位履行耕地占用税申报纳税义务。
2、未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
第三节 耕地占用税
三、征税范围
耕地占用税的征税范围为境内被占用的耕地。
所称耕地，是指用于种植农作物的土地。
具体而言，下列占地行为应缴纳耕地占用税：
1.纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地的。
2.占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的。
第三节 耕地占用税
需要注意的是，下列占地行为不征收耕地占用税：
(1)建设农田水利设施占用耕地的；
(2)建设直接为农业生产服务的生产设施所占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地。
第三节 耕地占用税
四、单位税额
（一）基本规定
采用了地区差别幅度单位税额。基本规定如下：
1.人均耕地不超过1亩的地区(以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同)，每平方米为10～50元；
2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；
3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；
4.人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米为5～25元。
第三节 耕地占用税
四、单位税额
（二）具体规定
1、各地具体单位税额有省级人大常务会确定；
2、在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以适当提高适用税额，但提高的部分不得超过《耕地占用税法》第四条第二款确定的适用税额的50%。
3、占用基本农田的，应当按照《耕地占用税法》第四条第二款或者第五条确定的当地适用税额，加按150%征收。
第三节 耕地占用税
五、计算依据和应纳税额的计算
耕地占用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，按应税土地当地适用税额计税，实行一次性征收。其计算公式为：
应纳税额＝应税土地面积×适用税额
加按150%征收耕地占用税的计算公式为：
应纳税额=应税土地面积×适用税额×150%
第三节 耕地占用税
六、税收优惠
(一)免税优惠
1.军事设施占用耕地。
2.学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地。
3.农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人、以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅占用耕地。
第三节 耕地占用税
六、税收优惠
(二)减税优惠
1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米2元的税额征税。
2.农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。
3.根据国民经济和社会发展的需要，国务院可以规定免征或者减征耕地占用税的其他情形，报全国人大常委会备案。
第三节 耕地占用税
七、税收征管
(一)纳税义务发生时间
纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。
（二）纳税申报时间
纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税
第三节 耕地占用税
七、税收征管
(三)纳税申报需提供的资料
耕地占用税纳税人依法纳税申报时，应填报《耕地占用税纳税申报表》，并分别情形提交下列材料：
(1)农用地转用审批文件复印件；
(2)临时占用耕地批准文件复印件；
(3)未经批准占用应税土地的，应提供实际占地的相关证明材料复印件。
第三节 耕地占用税
(四)纳税申报异常及处理
1、异常情形
(1)纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形，未按照规定进行申报的；
(2)纳税人已申请用地但尚未获得批准先行占地开工，未按照规定进行申报的；
(3)纳税人实际占用耕地面积大于批准占用耕地面积，未按照规定进行申报的；
(4)纳税人未履行报批程序擅自占用耕地，未按照规定进行申报的；
(5)其他应提请相关部门复核的情形。
2、异常处理
税务机关提起有关部门复核，有关部门应在30日内提供复核意见。
第三节 耕地占用税
七、征收管理
(五)减免税管理
耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。
第四节 契税
一、契税概述
(一)概念
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人缴纳的一种财产税。
（二）特点
1、契税属于财产转移税。
2、契税由财产承受人纳税。
第四节 契税
二、征税对象
契税征税对象为发生权属转移的土地和房屋。具体包括：
（一）国有土地使用权出让
计税依据：应缴纳的土地出让金
特别提示：不得因减免土地出让金而减免契税
（二）土地使用权转让
包括出售、赠与和交换。
不包括农村集体土地承包经营权的转让；
第四节 契税
二、征税对象
（三）房屋买卖
1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或作股权转让。但以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3、以买房拆料或翻建新房为目的购房行为，也应缴纳契税。
第四节 契税
二、征税对象
（四）房屋赠与
以获奖方式取得房屋产权的，属于房屋赠与，应征收契税。
（五）房屋互换
房屋使用权交换，不征收契税；
房屋所有权交换，应征收契税。其中等值交换的部分，双方都免税；多得权属的人应就支付的差额缴税。
第四节 契税
三、纳税人、税率
（一）纳税人
在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
（二）税率
实行幅度比例税率，税率幅度为3％～5％。
第四节 契税
四、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
1．国有土地使用权出让、出售和房屋买卖，其计税依据为成交价格。
特别提示：与购买者是否分期付款没有关系。
2．土地使用权、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
第四节 契税
四、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
3．土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋差价。对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
4．以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或土地收益。
第四节 契税
四、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
5．房屋附属设施征收契税的依据
（1）采取分期付款方式购买的，应按合同总价款计税；
（2）附属设施与房屋单独计价的，应按当地附属设施适用税率计税；二者合并计价的，附属设置按房屋税率计税。
6．受赠人无偿受赠不动产的，除法定继承人外，受赠人应按房产全额计税。
第四节 契税
四、计税依据和应纳税额的计算
（二）应纳税额计算
应纳税额＝计税依据×税率
【案例】居民甲有两套住房,将一套出售给居民乙,成交价格为500000元;将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房,并支付给丙换房差价款100000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税(假定税率为4%)。
【解析】(1)甲应缴契税＝100000×4%＝4000(元)
(2)乙应缴纳契税＝500000×4%＝20000(元)
(3)丙不缴纳契税
第四节 契税
五、税收优惠
（一）法定免税优惠
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
2、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
3、承受荒山、荒地、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产；
4、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
第四节 契税
五、税收优惠
(二)省级认定决定的减免优惠
1、因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
2、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
第四节 契税
六、税收征管
(一)纳税义务发生时间
契税纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
(二)纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
(三)纳税地点
契税在土地、房屋所在地的缴纳机关缴纳。

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