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(共15张PPT)
学习任务7.5 契税会计
契税会计
契税纳税人、征税范围和税率
1
契税税收优惠及税额计算
2
契税会计核算
3
契税征收管理
4
一、契税纳税人、征税范围和税率
契税是对权属发生转移的不动产向权利承受人征收的一种税
有利于取得财政收入
有利于保护合法产权，避免产权纠纷
概念
作用
是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人
（一）
纳税人
承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权
一、契税纳税人、征税范围和税率
契税的征税范围是土地、房屋权属的转移行为
（二）
征税范围
请注意
“出让”与“转让”的区别
一、契税纳税人、征税范围和税率
土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：
①以土地、房屋权属作价投资、入股；以自有房产作股投入本人经营企业的，免征契税。
②以土地、房屋权属抵债；
③以获奖方式承受土地、房屋权属；
④以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属
特别提醒
一、契税纳税人、征税范围和税率
契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%
自2016年2月22日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述②项契税优惠政策，按原规定执行
（三）税率
基本税率
特别注意
一、契税纳税人、征税范围和税率
一、契税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
一、契税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
一、契税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格
（二）税额
计算
1.计税依据
（2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格
（3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税
一、契税税收优惠及税额计算
第三节 契税税额计算
（二）税额
计算
1.计税依据
（4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益
特别提醒：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定
2.税额计算
基本公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
做中学
7-12
李某因工作表现突出获单位奖励房屋一套，李某获得该房屋后与王某拥有的一套住房进行交换。经房地产评估机构评估李某获奖房屋的价值30万元，王某房屋价值35万元。经协商，李某实际向王某支付房屋交换差价款5万元。已知税务机关核定奖励李某的房屋价值28万元，当地政府规定的契税税率为5%。分析计算李某应缴纳的契税。
以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价差款，即5万元。李某应纳税的契税具体计算如下：
获奖承受房屋权属应纳税额=28×4%=1.12（万元）
交换房屋行为应纳税额=5×4%=0.2（万元）
李某合计应缴纳税额=1.12+0.2=1.32（万元）
分析
一、契税税收优惠及税额计算
三、契税会计核算
设置“应交税费——应交契税”科目
对应科目：开发成本等
宏业房地产开发公司，2016年3月通过拍卖方式取得国有土地一块，支付地价款1000万元（不含增值税），当地政府规定的契税税率为5%，计算该房地产开发公司应缴纳的契税税额，并作账务处理。
做中学7-13
宏业房地产开发公司作为土地的承受方需要就土地的价值计算缴纳契税。
应纳税额=1000×5%=50（万元）
借：开发成本 500000
贷：应交税费——应交契税 500000
四、契税征收管理
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天
土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关
自纳税义务发生之日起10日内
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限

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