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(共16张PPT)
第八章 不动产交易涉税实务
第三节 房产税法
房产税纳税义务人
房产税征税范围
房产税税率
房产税应纳税额计算
房产税征收管理
房产税纳税义务人
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.居民住宅区业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
6.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【提示】受益人纳税。
房产税征税范围
属于房产税征税范围
不属于房产税征税范围
房产税以房产为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
房产税的征税范围为在城市、县城、建制镇和工矿区。
房产税的征收范围不包括农村；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔等，不属于房产，也不征房产税。
税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的房产免征房产税，但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，但经营用的房产不免。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税，但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。
5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房地产，免征房产税。
6.2016年1月1日至2021年12月31日，对专门经营农产品的批发市场、农贸市场使用的房产暂免征收房产税。
7.2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，自有或通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税。
8.经财政部批准免税的其他房产。
房产税税率
1.从价计征税率1.2%；
2.从租计征税率12%。
对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。
对企业事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
房产税应纳税额计算
计税方法 计税依据 税率 税额计算公式
从价计征 房产余值 1.2% 全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
从租计征 房产租金 12% 全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
税收优惠 个人出租住房用于居住，减按4%的税率征收
计税依据
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
【解析1】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。
【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
【解析3】投资联营房产的计税规定：①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；②以房产投资，收取固定收入、不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计缴房产税。
2.从租计征——计税依据为房产租金收入。
【解析】营改增以后，租金收入应为不含增值税。
房产税征收管理
纳税义务发生时间
一般在交付（办完手续）的次月起；将原有房产转为生产经营的，从生产经营之月起
纳税期限
实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
纳税地点
在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
纳税申报
国家税务总局发布便民办税新举措，推行房产税和城镇土地使用税合并纳税申报，各省税务机关统一房产税和城镇土地使用税纳税期限，减少纳税人申报次数。　
第四节 城镇土地使用税法
城镇土地使用税纳税义务人
城镇土地使用税征税范围
城镇土地税税率
城镇土地使用税税额计算
城镇土地税征收管理
城镇土地使用税纳税义务人
一般规定：
城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
具体内容：
1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
【提示】受益人纳税。用于租赁的房屋，由“出租方”缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税征税范围
属于征税范围
不属于征税范围
城镇土地使用税的征税对象是土地。征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地和集体所有的土地。
城镇土地使用税的征税范围不包括农村集体所有的土地。
税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免交土地使用税5年至10年。
7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
8.行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地。
9.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地。
10.国家规定的其他免税情形。
城镇土地使用税税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。
标准具体规定如下：
1.大城市1.5～30元；
2.中等城市1.2～24元；
3.小城市0.9～18元；
4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
城镇土地使用税应纳税额计算
全年应纳税额=实际占用的应税土地面积（平方米）×适用税额
实际占用的土地面积为计税依据,具体办法如下：
1.凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3.尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
城镇土地使用税征收管理
纳税义务发生时间
一般在征用（交付使用）的次月；新征用耕地从征用之日起满1年
纳税期限
按年计征，分期缴纳。各地一般规定城镇土地使用税为每个季度缴纳一次或者每半年缴纳一次。每次征期15天或者1个月。
纳税地点
纳税地点为土地所在地，由土地所在地的地方税务机关负责征收。
纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关纳税.
纳税申报
国家税务总局发布便民办税新举措，推行房产税和城镇土地使用税合并纳税申报，各省税务机关统一房产税和城镇土地使用税纳税期限，减少纳税人申报次数。　

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