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(共18张PPT)
第十三章 契税
目录
契税概述
1
契税纳税人、征税范围和税率
2
契税税收优惠及税额计算
3
契税征收管理
4
第一节 契税概述
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税
契税属于财产转移税
契税由财产承受人缴纳
概念
特点
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人
一、纳税人认定
承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权
第二节 契税纳税人、征税范围和税率
契税的征税范围是土地、房屋权属的转移行为
二、征税范围确定
请注意
“出让”与“转让”的区别
第二节 契税纳税人、征税范围和税率
土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：
①以土地、房屋权属作价投资、入股；
②以土地、房屋权属抵债；
③以获奖方式承受土地、房屋权属；
④以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属
特别提醒
第二节 契税纳税人、征税范围和税率
契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%
自2016年2月22日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述②项契税优惠政策，按原规定执行
三、税率选择
基本税率
特别注意
第二节 契税纳税人、征税范围和税率
房屋附属设施有关契税政策第二节契税纳税人、征税范围和税率房屋附属设施有关契税政策第二节契税纳税人、征税范围和税率房屋附属设施有关契税政策第二节契税纳税人、征税范围和税率第三节 契税税收优惠及税额计算
一、税收优惠---—税法规定免税项目
一、税收优惠---省、自治区确定免税项目
第三节 契税税收优惠及税额计算
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格
二、税额计算
（一）计税依据
（2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格
（3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税
第三节 契税税收优惠及税额计算
（二）税额
计算
（一）计税依据
（4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益
特别提醒：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定
（二）税额计算
基本公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
第三节 契税税收优惠及税额计算
做中学
某公司以协议方式受让一宗国有土地使用权，支付土地出让金8500万元、土地补偿费3000万元、安置补助费2000万元、市政配套设施费1800万元，假定当地适用的契税税率为4%，计算该公司取得该宗土地使用权应缴纳的契税。
应缴纳契税=（8500＋3000＋2000＋1800）×4%=612（万元）
第三节 契税税收优惠及税额计算
做中学
居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元（不含增值税）；将另一套与居民丙交换，并支付换房差价款40000元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定契税税率为5%）。
甲应缴纳契税=40000×5%=2000（元）
乙应缴纳契税=100000×5%=5000（元）
丙不缴纳契税。
第三节 契税税收优惠及税额计算
第四节 契税征收管理
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天
土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关
自纳税义务发生之日起10日内
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限

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