资源简介

(共27张PPT)
其他税费的计算与缴纳
项目六
关税的计算与缴纳
资源税的计算与缴纳
城镇土地使用税的计算与缴纳
房产税的计算与缴纳
车船税的计算与缴纳
印花税的计算与缴纳
目录
Contents
目录
Contents
车辆购置税的计算与缴纳
环境保护税的计算与缴纳
城市维护建设税和教育费附加的计算与缴纳
耕地占用税的计算与缴纳
土地增值税的计算与缴纳
契税的计算与缴纳
土地增值税的计算与缴纳
任务6.9
【案例导入】
学生李娜继续在诚信代理记账公司进行毕业前的实习工作。她代理记账的一家房地产开发公司，涉及土地增值税业务。为此，李娜刻苦学习，了解并掌握了土地增值税的概念、税率、应纳税额的计算和纳税申报工作。
（一）土地增值税的概念
土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（二）土地增值税的特点
（1）土地增值税是以纳税人有偿转让房地产取得的增值额为征收对象，有利于维护国家权益、增加财政收入。
（2）土地增值税采用超率累进税率，能够合理调节土地增值收益。
（3）土地增值税是以房地产产权变更环节为纳税环节，有利于规范房地产市场的交易秩序。
一、土地增值税的概述
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。
纳税义务人包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
二、土地增值税的主要法律规定
（二）征税范围
土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
1.征税范围的一般规定
（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
（2）土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值额是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
二、土地增值税的主要法律规定
2.征税范围的具体规定
（1）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。
（2）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
（3）交换房地产。交换房地产行为既发生了房地产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（4）房地产抵押。房地产在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
（5）房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
二、土地增值税的主要法律规定
（三）税率
土地增值税的税率设计的基本原则是增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率（见表6-14）。
二、土地增值税的主要法律规定
（一）计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
1.收入的确定
转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，不包括增值税。
纳税人发生下列情况的，按房地产评估价格计算纳税：
（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。
（2）转让房地产的成交价格低于评估价格的。
（3）未提供扣除项目金额或提供不实的。
三、土地增值税的计算
2.扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发的成本，是指纳税人的房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除。
三、土地增值税的计算
2.扣除项目金额
（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
（5）与房地产转让有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%扣除。
另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
三、土地增值税的计算
（二）应纳税额的计算
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，按超率累进税率计算应纳税额。
计算的基本原理和方法是：首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；其次，以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率；再次，根据土地增值率的高低确定适用税率；最后，用增值额乘以适用税率求得应纳税额。
三、土地增值税的计算
以下就转让房地产的不同情况，分别介绍应纳税额的计算方法。
1.转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
（1）计算增值额。
增值额=收入额-扣除项目金额
（2）计算增值率。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（3）税率的确定及应纳税额的计算。
根据增值率，查税率表确定适用税率，依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
三、土地增值税的计算
某房地产开发公司2019年9月出售一幢写字楼，收入总额为20 000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1 800万元；房地产开发成本6 200万元；财务费用中的利息支出1 000万元（可按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关城市维护建设税及教育费附加共计1 110万元。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
要求：计算该公司应缴纳的土地增值税。
【解析】（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 800万元。
（2）房地产开发成本为6 200万元。
（3）房地产开发费用=1 000＋（1 800＋6 200）×5%=1 400（万元）
（4）允许扣除的税费为1 110万元。
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=（1 800＋6 200）×20%=1 600（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计=1 800＋6 200＋1 400＋1 110＋1 600=12 110（万元）
（7）增值额=20 000－12 110=7 890（万元）
（8）增值率=7 890÷12 110×100%=65.15%
（9）应纳税额=7 890×40%－12 110×5%=3 156－605.5=2 550.5（万元）
【例6-15】
2.出售旧房应纳税额的计算方法
（1）计算评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）汇集扣除项目金额。
（3）计算增值率。
（4）依据增值率确定适用税率。
（5）依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
三、土地增值税的计算
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，有下列情形之一的免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的。
（4）对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、土地增值税的减免税
（一）纳税义务发生时间
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳税款。
（二）纳税地点
土地增值税由土地所在地的税务机关负责征收。跨两个或两个以上地区的土地，凡独立核算单位在土地所在地的，在独立核算单位所在地缴纳；凡独立核算单位不在土地所在地的，由上级税务机关根据具体情况确定。
纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。房地产管理部门应当向当地税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、房地产评估价格、土地出让金数额及产权变更等方面的资料，并协助税务机关做好土地增值税的征管工作。
五、土地增值税的缴纳
（三）纳税申报
土地增值税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写土地增值税纳税申报表，见表6-15至表6-18。
五、土地增值税的缴纳
【例6-16】临海市万福房地产开发公司2019年9月出售一幢写字楼，收入总额为20 000万元（不含增值税），开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1 800万元；房地产开发成本为6 200万元（土地征用及拆迁补偿费500万元、前期工程费600万元、建筑安装工程费2 700万元、基础设施费700万元、公共配套设施费800万元、开发间接费900万元）；财务费用中的利息支出为1 000万元（可按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关城市维护建设税及教育费附加共计1 100万元。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。该公司已预缴土地增值税1 000万元。
要求：计算该公司应缴纳的土地增值税并填报纳税申报表（见表6-17）。
五、土地增值税的缴纳
【解析】（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 800万元。
（2）房地产开发成本为6 200万元。
（3）房地产开发费用=1 000＋（1 800＋6 200）×5%=1 400（万元）
（4）允许扣除的税费为1 100万元。
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=（1 800＋6 200）×20%=1 600（万元）
允许扣除的项目金额合计=1 800＋6 200＋1 400＋1 100＋1 600=12 100（万元）
（6）增值额=20 000-12 100=7 900（万元）
（7）增值率=7 900÷12 100×100%=65.29%
（8）应纳税额=7 900×40%-12 100×5%=3 160-605=2 555（万元）
（9）应补土地增值税=2 555-1 000=1 555（万元）
实践活动
【活动目标】
通过练习，进一步熟悉土地增值税的主要法律规定。
【活动要求】
下列选择题中有四个选项，请根据土地增值税的主要法律规定，选择出一个或多个正确选项。
【活动实施】
房地产企业在计算土地增值税时，不得扣除的税金有（　　）。
A.增值税 B.城市维护建设税
C.教育费附加 D.车辆购置税
【活动指导】
本题考查的是计算土地增值税时，不允许扣除的税金。因增值税属于价外税，不得扣除。答案为A。
任务实施

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