资源简介

(共20张PPT)
PROJECT
06
项目六　其他税费的计算与缴纳
知识目标
1.了解关税、资源税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、城市维护建设税和教育费附加、耕地占用税、土地增值税、契税、车辆购置税和环境保护税税种的概念和特点。
2.掌握以上税种的纳税人、征税范围、税率、应纳税额的计算方法。
3.熟悉以上税种的征收管理及申报缴纳等规定。
能力目标
1.能够区分以上税种的征收范围和征收目的。
2.能够掌握以上税种应纳税额的计算方法。
3.能够掌握以上税种的征收管理及申报纳税程序。
学习目标
任务6.9　土地增值税的计算与缴纳
Mission Nine
【案例导入】
学生李娜继续在诚信代理记账公司进行毕业前的实习工作。她代理记账的一家房地产开发公司，涉及土地增值税业务。为此，李娜刻苦学习，了解并掌握了土地增值税的概念、税率、应纳税额的计算和纳税申报工作。
知识准备
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一、土地增值税的概述
（一）土地增值税的概念
土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
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一、土地增值税的概述
（二）土地增值税的特点
1.土地增值税是以纳税人有偿转让房地产取得的增值额为征收对象，有利于维护国家权益、增加财政收入。
2.土地增值税采用超率累进税率，能够合理调节土地增值收益。
3.土地增值税是以房地产产权变更环节为纳税环节，有利于规范房地产市场的交易秩序。
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二、土地增值税的主要法律规定
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。
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二、土地增值税的主要法律规定
（二）征税范围
土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
1.征税范围的一般规定
2.征税范围的具体规定
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二、土地增值税的主要法律规定
（三）税率
土地增值税的税率设计的基本原则是增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率（见表6-24）。
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三、土地增值税的计算
（一）计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
1.收入的确定
2.扣除项目金额
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三、土地增值税的计算
（二）应纳税额的计算
1.转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
（1）计算增值额
增值额=收入额-扣除项目金额
（2）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（3）税率的确定及应纳税额的计算
根据增值率，查税率表确定适用税率，依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
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三、土地增值税的计算
【例6-15】某房地产开发公司2017年2月出售一幢写字楼，收入总额为20 000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1 800万元；房地产开发成本6 200万元；财务费用中的利息支出1 000万元（可按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关城建税及教育费附加共计1 110万元。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税额。
【解析】（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 800万元。
（2）房地产开发成本为6 200万元。
（3）房地产开发费用=1 000＋（1 800＋6 200）×5%=1 400（万元）
（4）允许扣除的税费为1 110万元。
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=（1 800＋6 200）×20%=1 600（万元）
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三、土地增值税的计算
【例6-15】（7）增值额=20 000－12 110=7 890（万元）
（8）增值率=7 890÷12 110×100%=65.15%
（9）应纳税额=7 890×40%－12 110×5%=3 156－605.5=2 550.5（万元）
2.出售旧房应纳税额的计算方法
（1）计算评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）汇集扣除项目金额。
（3）计算增值率。
（4）依据增值率确定适用税率。
（5）依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
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四、土地增值税的减免税
根据《土地增值税暂行条例》的规定，有下列情形之一的免征土地增值税：
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的。
4.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
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五、土地增值税的缴纳
【例6-16】临海市万福房地产开发公司2016年6月出售一幢写字楼，收入总额为
20 000万元（不含增值税），开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1 800万元；房地产开发成本为6 200万元（土地征用及拆迁补偿费500万元、前期工程费600万元、建筑安装工程费2 700万元、基础设施费700万元、公共配套设施费800万元、开发间接费900万元）；财务费用中的利息支出为1 000万元（可按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关城建税及教育费附加共计1 100万元。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。该单位已预缴土地增值税1 000万元。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税并填报纳税申报表（见表6-26）。
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五、土地增值税的缴纳
【解析】（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 800万元。
（2）房地产开发成本为6 200万元。
（3）房地产开发费用=1 000＋（1 800＋6 200）×5%=1 400（万元）。
（4）允许扣除的税费为1 100万元。.
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=（1 800＋6 200）×20%=1 600（万元）
允许扣除的项目金额合计=1 800＋6 200＋1 400＋1 100＋1 600=12 100（万元）。
（6）增值额=20 000-12 100=7 900（万元）。
（7）增值率=7 900÷12 100×100%≈65.29%。
（8）应纳税额=7 900×40%-12 100×5%=3 160-605=2 555（万元）。
（9）应补土地增值税=2 555-1 000=1 555（万元）。
任务实施
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实践活动1
【活动目标】
通过练习，进一步熟悉土地增值税的主要法律规定。
【活动要求】
下列选择题中有四个选项，请根据土地增值税的主要法律规定，选择出一个或多个正确选项。
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实践活动1
【活动实施】
房地产企业在计算土地增值税时，不得扣除的税金有（　　）。
A.增值税 B.城市维护建设税
C.教育费附加 D.车辆购置税
【活动指导】
本题考查的是计算土地增值税时，不允许扣除的税金。因增值税属于价外税，不得扣除。因此，正确选项为A。

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