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(共19张PPT)
7.3土地增值税
知识准备
1
土地增值税的计算
2
土地增值税申报与缴纳
3
1.知识准备
基本概念
纳税人
征税对象
优惠政策
税率
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
基本概念
土地增值税的纳税人是指转让房地产的单位和个人。
纳 税 人
土地增值税一般以有偿转让的房地产作为征税对象；特殊情况7个方面。
征税对象
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1 50%（含）以下 30 0
2 50%～100%（含） 40 5
3 100%～200%（含） 50 15
4 200%以上 60 35
税 率
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定征收土地增值税。
优惠政策
（1）计税依据：
纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额
收入包括：
货币收入、实物收入、其他收入
应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额
项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额；
②房产开发成本；
③房地产开发费用；
④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
2.土地增值税的计算
增值额＝转让收入－扣除项目金额
算增值率
算税额
算增值额
（2）
税额计算
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率）
或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
转让收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益
扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤其他扣除项目
⑥旧房及建筑物的评估价格
【做中学】2018年7月，德联有限责任公司转让一幢旧楼，取得收入945万元（含增值税），采用简化计税办法缴纳了增值税45万元，城市维护建设税、教育费附加等4.5万元。该房建于20世纪70年代，当时造价70万元，现经房地产评估机构评定的重置成本价为380万元，有六成新。旧房占地原来是行政划拨的，转让时补交了土地出让金80万元。
要求：计算该单位转让旧房应纳的土地增税税额。
【解析】取得土地使用权是支付的金额=80（万元）
与转让房地产有关的税费=4.5（万元）
旧房及建筑物的评估价格=380×60%=28（万元）
扣除项目=80+4.5+228=312.5（万元）
增值额=945÷（1+5%）—312.5=587.5（万元）
增值率=587.5÷312.5×100%=188（万元）
应纳土地增值税税额=587.5×50%—312.5×15%=246.875（万元）
纳税期限
在转让房地产合同签订后7日内申报缴纳
纳税义务发生时间
纳税人签订转让房地产合同的当天。
纳税地点
房地产所在地税务机关。
纳税申报
纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写《土地增值税纳税申报表》
3.土地增值税的申报与缴纳
【做中学】接上例，德联有限责任公司在开发并转让此写字楼时，应缴纳的土地增值税计算如下：
【解析】第一步，计算并确定土地增值税应纳税额。
①取得土地使用权所以支付的金额=5000（万元）
②房地产开发成本=1500（万元）
③房地产开发费用=（1200-100）+（5000+15000）×5%=2100（万元）
④与转让房地产有关的可扣除的税费=250（万元）
扣除项目=5000+15000+2100+250+4000=26350（万元）
增值额=52500÷（1+5%）-26350=23650（万元）
增值率=23650÷26350×100%=89.75%
应纳土地增值税税额=23650×40%-26350×5%=8142.5（万元）
第二步，填报土地增值税纳税申报表。
4.土地增值税纳税筹划
（1）规划房地产的销售价格，确定合理的增值额
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过20%的，应就其全部增值额计算征税。纳税人在建造标准住宅时，应当分析放弃起征点的税收优惠而增加的企业效益与享受起征点的税收优惠而减轻的税收负担之间的关系，并据此确定房屋价格。
（2）净化房地产销售额
土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。其中，国有土地是指国家法律规定属于国家所有的土地；地上建筑物是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。在转让房地产时，应将与上述征收范围无关的其他项目单独转让，避免成为房地产转让收入的一部分。
（3）选择有利的开发费用计算方法
房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，从转让收入中扣除房地产的开发费用，不按实际发生额扣除，而是按税法规定标准计算扣除。具体计算方法视财务费用中的利息支出的不同分别处理：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融证明的，允许扣除，但最高不能超过商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。计算公式如下：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额，和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算公式如下：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%
【做中学】德联有限责任公司现有10000平方米同档次的商品房将要销售，销售部门初步确定几个不同的售价，财务部门根据售价及土地增值税的税负情况作出了三个方案，有关数据如下（单位：万元）
方案 售价（元/平方米） 转让收入 扣除金额 增值税 使用税率 应缴税额
甲 1000 1000 840 160 免征 0
乙 1100 1100 860 240 30% 72
丙 1200 1200 880 320 30% 96
【解析】（1）三个方案的增值率分别为：
甲：160÷840=19.05%
乙：240÷860=27.9%
丙：320÷880=36.4%
（2）三个方案应纳税额分别为：0、72万元、96万元；
（3）三个方案可获利润分别为：
甲：1000-840=160（万元）
乙：1100-860-72=168（万元）
丙：1200-880-96=224（万元）
根据上述情况分析，确定售价的决策因素，一是可获利润，二是市场竞争。方案丙岁可以获得最高的利润，但其售价不具有竞争性，方案甲和方案乙可获得利润相差无几。吴国考虑市场竞争的话，宁愿少获得8万元的利润，也要选择甲方案，因为甲方案可以保证资金及时回收，降低市场风险。

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