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CHAPTER07第7章房产税本章主要内容
01
征税对象及
纳税人
第一节
03
税收优惠及征收管理
第三节
02
计税依据、税率及应纳税额的计算
第二节
本章重点
1.应税收入的确定
2.房产税的纳税人
3.从价计征、从租计征房产税的适用范围
4.房产税的计算
本章难点
1.从价计征、从租计征房产税的适用范围
2.房产税的计算
房产税是以房产为征税对象，按照房产计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
1984年，我国进行工商税制全面改革，重新恢复征收房产税。1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），自当年10月1日起开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据《房产税暂行条例》的规定，先后制定了相关实施细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。
01
PART ONE
第一节
征税对象及
纳税人
一、征税对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油漆罐等，则不属于房产。
一、征税对象
《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县，不包括农村。
县城是指县人民政府所在地。
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
【例7-1】下列属于房产税征税对象的是（　　）。
A.室内游泳池　　　 B.围墙
C.水塔　　　 D.玻璃暖房
【解析】室内游泳池不是独立于房屋之外的建筑物，属于房屋范围，是房产税的征税对象。故正确答案为A选项。
二、纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（5）无租使用其他房产的问题。
【例7-2】下列有关房产税纳税人的表述中，不正确的是（　　）。
A.房产产权出典的，出典人为房产税的纳税人
B.房产产权属于个人所有的，个人为房产税的纳税人
C.房产产权属于集体所有的，集体单位为房产税的纳税人
D.房产产权属于国家所有的，其经营管理单位为房产税的纳税人
【解析】房产产权出典的，承典人为纳税人。故选A项。
02
PART TWO
第二节
计税依据、税率及应纳税额的计算
一、计税依据
房产税的计税依据通常是房产的价值。房产的价值有三种表现形式：一是房产的原值，即房屋的造价；二是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的价值；三是房产的市价，即买卖房屋的市场价值（价格）。
房产税的计税办法分为两种：一是以房产计税余值作为计税依据，即从价计征；二是以租金收入作为计税依据，即从租计征。
（一）对于经营自用的房屋，以房产计税余值作为计税依据
所谓房产计税余值，是指依照税法的规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额，其中：
（1）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
（一）对于经营自用的房屋，以房产计税余值作为计税依据
（5）凡在房产税征税范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑（如房屋的地下室、地下停车场、地下商场等）以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当按照有关规定计算征收房产税。
（6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
（7）在确定房产计税余值时，房产原值的具体减除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
（二）对于出租的房屋，以不含增值税的租金收入作为计税依据
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定租金标准，依率计征。
如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（三）投资联营及融资租赁房产的计税依据
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
（2）对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。
（四）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照不含增值税的租金收入计征房产税。
【例7-3】某企业以房产投资联营，投资者参与利润分红、共担风险，以（　　）为房产税的计税依据。
A.房产计税余值 B.房产市值 C.房产净值 D.房产原值
【解析】对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，以房产计税余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按不含增值税的租金收入计算应缴纳的房产税。故正确答案A选项。
二、税率
我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，因此房产税的税率也有两种：
（1）依据房产计税余值计税的，税率为1.2%。
（2）依据房产租金收入计税的，税率为12%。
从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
三、应纳税额的计算
（一）从价计征
从价计征是指按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
应纳税额=房产计税余值×1.2%
房产计税余值=房产原值×（1-原值减除比例）
公式中的“原值减除比例”为10%~30%，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况确定。
【例7-4】某企业经营用房产原值为5 000万元，按照当地的规定，允许按减除30%后的余值计税。计算其应纳房产税税额。
【解析】
（1）房产计税余值=5 000×（1-30%）=3 500（万元）
（2）应纳税额=3 500×1.2%=42（万元）
三、应纳税额的计算
（二）从租计征
从租计征是指按房产的不含增值税的租金收入计征，其计算公式为：
应纳税额=不含增值税的租金收入×适用税率
【例7-5】某公司出租房屋3间，年租金收入为30 000元（不含增值税），适用税率为12%。计算其应纳房产税税额。
【解析】应纳税额=30 000×12%=3 600（元）
03
PART THREE
第三节
税收优惠及
征收管理
一、税收优惠
房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。目前，房产税的税收优惠政策主要有：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税
（五）经财政部批准免税的其他房产
【例7-6】依据房产税的相关规定，下列说法正确的有（　　）。
A.房产税的征税范围包括农村
B.房屋产权出典的，由出典人缴纳房产税
C.老年服务机构自用的房产免征房产税
D.对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税
E.中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征房产税
【解析】选项A，房产税的征税范围不包括农村；选项B，产权出典的，由承典人纳税。故选C、D、E项。
二、征收管理
（一）纳税义务发生时间
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
二、征收管理
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、征收管理
（三）纳税申报
房产税的纳税申报，是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税人应根据税法的要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。
二、征收管理
（四）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
【例7-7】下列有关房产税纳税义务发生时间的说法中正确的是（　　）。
A.纳税人自建房屋的，自房屋建成之日起缴纳房产税
B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日起缴纳房产税
C.纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋应缴纳房产税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之当月起缴纳房产税
【解析】纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。故正确答案为C选项。

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