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第六章
土地增值税
1.应税收入的确定
2.扣除项目的确定
3.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
4.税率及应纳税额的计算
本章重点
本章难点
1.扣除项目的确定
2.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
3.税率及应纳税额的计算
VS
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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地属于不动产，对土地课税既是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。有的国家和地区将土地单列出来征税，如土地税、地价税、农地税、城市土地税、土地登记税等。有的国家和地区鉴于土地与地面房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性，对土地征税往往未予单独列示，而统称为房地产税、不动产税、财产税等。
1949年中华人民共和国成立以来，我国针对土地、房屋等不动产先后开征过的税种有契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但这些税种都不属于对土地增值额或土地收益额征税。1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），自1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日，财政部又颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》），进一步细化了土地增值税征收管理办法。
第一节
CHAPTER ONE
征税范围及纳税人
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征税范围
一
（一）征税范围的一般规定
1
土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
|
2
土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
|
3
土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。
|
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征税范围
一
（二）征税范围的若干具体规定
（1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
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征税范围
一
（二）征税范围的若干具体规定
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（5）合作建房。
（6）交换房地产。
（7）抵押房地产。
（8）出租房地产。
（9）房地产评估增值。
（10）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。
（11）房地产的代建房行为。
（12）土地使用者转让、抵押或者置换土地。
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土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，既包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
纳税人
二
第二节
CHAPTER TWO
计税依据
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纳税人转让房地产所取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税税额。
对于纳税人取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；对于纳税人取得的无形资产收入，要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入。
取得的收入为外币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
收入的确定
一
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《土地增值税暂行条例》以及《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》等规定：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，可以分为以下六类：
扣除项目及其金额
二
取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本
房地产开发费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
旧房及建筑物的评估价格
01
02
03
04
05
06
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所谓评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格也需要经当地税务机关确认。
税法规定纳税人有下列情况之一的需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：
评估价格及有关规定
三
A
出售旧房及建筑物
C
提供扣除项目金额不实
B
隐瞒、虚报房地产成交价格
D
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由
第三节
CHAPTER THREE
计税依据及
应纳税额的计算
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征收土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。因此，土地增值税税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率（见表6-1）。
税率
一
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土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。
计算的基本原理和方法是：首先以出售房地产的不含税总收入减除扣除项目金额，求得增值额；然后用增值额与扣除项目相比，其比值即为土地增值率；最后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额乘以适用税率，求得应纳税额。
下面就转让房地产的不同情况，分别介绍应纳税额的计算方法。
应纳税额的计算
二
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应纳税额的计算
二
（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税税额的计算
转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税税额的计算包括以下几个步骤：
1.计算增值额
增值额=不含增值税收入额-扣除项目金额
2.计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
3.确定适用税率
依据计算的增值率，按税率表确定适用税率。
4.依据适用税率计算应纳税额
应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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应纳税额的计算
二
（二）出售旧房应纳土地增值税税额的计算
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算扣除项目金额，然后根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤如下：
1.计算评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额
3.计算增值率，确定适用税率
4.计算应纳税额
应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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应纳税额的计算
二
（三）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算
房地产业的经营方式较为特殊，土地增值税征收管理的难度也比较大，其中最突出的情况是纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。为了加强对土地增值税的征收管理，保证税收及时、足额入库，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。依据这项原则，我国对上述两种经营方式采取了先按比例征收（预征率：东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%），然后清算的办法。
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应纳税额的计算
二
（三）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算
具体方法如下：
（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
（2）纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以先按买卖双方签订的预售合同所载金额计算出应缴纳的土地增值税税额，然后根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，并在每次预收款时计征。
第四节
CHAPTER FOUR
税收优惠及征收管理
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税收优惠
一
（一）一般减免税规定
1.建造普通标准住宅的税收优惠:建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.国家征用、收回的房地产的税收优惠:因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税。
3.个人转让房地产的税收优惠:对居民个人拥有的住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
4.其他税收优惠:自2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、公共租赁住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
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税收优惠
一
（二）特殊减免税规定
对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
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征收管理
二
（一）纳税申报
土地增值税的纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
01
02
03
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖契约，交易标的物，会计报表和有关资料。
纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的税务机关备案。定期申报方式确定后，1年之内不得变更。
纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得为其办理有关的权属变更手续。
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征收管理
二
（二）纳税时间
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此其纳税时间不可能像其他税种那样存在统一规定，而应根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。土地增值税的纳税时间主要有三种情况：
以一次交割、付清价款方式转让房地产的
1
分期收款方式转让房地产的
2
项目全部竣工结算前转让房地产的
3
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征收管理
二
（三）纳税地点
土地增值税由房地产所在地税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在转让的房地产所在地进行申报纳税。
1
2
纳税人是法人的
纳税人是自然人的
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征收管理
二
（四）房地产开发项目土地增值税的清算管理
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策的规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款的行为。
（1）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
③直接转让土地使用权的。
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征收管理
二
（四）房地产开发项目土地增值税的清算管理
（2）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：
①对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
谢
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