资源简介

(共28张PPT)
20 二月 2024
CHAPTER
10
第10章
印花税及
契税
本章主要内容
01
印花税
第一节
02
契税
第二节
本章重点
1.印花税纳税人
2.印花税的征收范围及税目税率
3.契税的征税对象
4.契税的税收优惠
本章难点
1.印花税的征收范围及税目税率
2.契税的征税对象
3.契税应纳税额的计算
02
PART TWO
第二节
契税
一、征税范围
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：
（一）国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。
（二）土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖
房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
1.以房产抵债或实物交换房屋
经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
【例10-11】甲某因无力偿还乙某债务，以自有房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。如以实物（金银首饰等等价物品）交换房屋，应视同以货币购买房屋。
2.以房产作投资或作股权转让
这种交易业务属于房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。
【例10-12】甲某以自有房产投资于乙企业。其房屋产权变为乙企业所有，故产权所有人发生变化，因此，乙企业在办理产权登记手续后，按甲某入股房产现值（国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价）缴纳契税。如丙某以股份方式购买乙企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。
以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，所以不需要办理房产变更手续，也不需要办理契税手续。
3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税
【例10-13】甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料还是翻建新房，都已实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。
（四）房屋赠与
房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
（五）房屋交换
房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。行为的主体有公民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体。交换标的的性质有公房（包括直管房和自管房）、私房；交换标的的种类有住宅、店面及办公用房等。交换行为的内容包括：
（1）房屋使用权交换，经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。交换房屋的价值相等，则不征收契税。
（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。房屋产权相互交换，若双方交换价值相等，也免征契税，办理免征契税手续。若价值不相等，则按超出部分由支付差价方缴纳契税。
【例10-14】居民甲某2016年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元。由于发生了土地使用权交换、房屋交换，因此支付差价的一方应缴纳契税，即甲某需要对15万元差价缴纳契税。
（六）房屋附属设施的承受
（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
（3）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税。
（六）房屋附属设施的承受
（5）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。
二、纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。原契税的纳税人包括城镇、乡村居民个人，私营组织和个体工商户，华侨、港澳台同胞，外商投资企业和外国企业，以及外国人等五大类，但不包括国有经济单位。为了体现税负公平，增加财政收入，修改后的《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）把国有经济单位也作为了纳税人。
三、税率
契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。
四、计税依据
契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：
A
B
C
D
1.土地使用权出售、房屋买卖
2.土地使用权赠与、房屋赠与
3.土地使用权交换、房屋交换
4.国有土地使用权出让
【例10-15】下列关于契税计税依据的说法不正确的有（　　）。
A.买卖装修的房屋，其契税计税依据应包括装修费用
B.采用分期付款方式购买房屋的，其契税计税依据为房屋总价款
C.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，其契税计税依据为应补缴的土地收益金
D.房屋交换，其契税计税依据为房屋的价格差额
【解析】纳税人因改变土地用途而签订变更协议，其契税计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。故选C项。
五、应纳税额的计算
契税应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
应纳契税税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。
【例10-16】居民甲有两套住房，将其中一套出售给居民乙，成交价格为100 000元，将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款40 000元。试分别计算甲、乙、丙应缴纳的契税（假定税率为5%）。
【解析】
（1）甲应缴纳契税税额=40 000×5%=2 000（元）
（2）乙应缴纳契税税额=100 000×5%=5 000（元）
（3）丙不缴纳契税。
六、契税减免的基本规定
（一）契税减免基本规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。本条规定的主要考虑是，上述单位的经费主要来源于财政预算拨款；同时，对教学、医疗、科研等特定项目免税，有利于教育、医疗、科研事业的发展。
（2）城镇职工按规定第一次购买在国家规定标准面积以内的公有住房，免征契税。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。
（二）财政部规定的其他减免契税项目
（1）企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策。
（2）对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。
（3）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（4）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
（5）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
（6）公租房经管单位购买住房作为公租房的，免契税。
（7）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（二）财政部规定的其他减免契税项目
（8）对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税等，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，符合现行规定的享受相应税收优惠政策。
（9）为支持鲁甸地震灾后恢复重建工作，自2014年8月3日起至2016年12月31 日止，对受灾居民购买安居房，免征契税；对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税。
（10）对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
（11）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
【例10-17】下列项目免征契税的有（　　）。
A.以获奖方式获得的房屋
B.城镇职工按规定第一次购买在国家规定标准面积以内的公有住房
C.企业获得土地使用权而免缴土地出让金
D.因不可抗力丧失住房而重新购买的住房
E.国家机关购买办公楼用于办公
【解析】选项A，以获奖方式获得的房屋，没有免征契税的规定；选项C，企业获得土地使用权而免缴土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税；选项D，因不可抗力丧失住房而重新购买的住房，酌情准予减征或免征，并不一定是免征。故正确选项为B、E。
七、申报与缴纳
（一）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
七、申报与缴纳
（三）纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
（四）征收管理
纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

展开更多......

收起↑