资源简介

(共40张PPT)
项目七
其他税种计算申报与筹划
房产税计算申报与筹划
任务一
城镇土地使用税计算申报与筹划
任务二
车船税计算申报与筹划
任务三
印花税计算申报与筹划
任务四
城建税与教育费附加计算申报与筹划
任务五
本项目结构
土地增值税计算申报与筹划
任务六
契税计算申报与筹划
任务七
任务五
城建税、教育费附加计算申报与筹划
一、学习城建税基本知识
城市维护建设税是对缴纳增值税、消费税（简称“两税”）的单位和个人就其实际缴纳的“两税”税额为计税依据而征收用于城市的公用事业和公共设施的维护和建设而征收的一种税。
（一）界定纳税人
我国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人
《中华人民共和国城市维护建设税法》自2021年9月1日起施行
（二）确定计税依据：依法实际缴纳的“两税”税额
依法实际缴纳的增值税税额=应当缴纳的增值税税额+增值税免抵税额-直接减免的增值税税额-期末留抵退税退还的增值税税额
依法实际缴纳的消费税税额=应当缴纳的消费税税额-直接减免的消费税税额
（二）确定计税依据：依法实际缴纳的“两税”税额
对进口产品由海关代征的增值税、消费税不作为城市维护建设税计税依据。（进口不征）
对出口产品实行出口退还增值税、消费税的，不退还出口产品已缴纳的城市维护建设税。（出口不退）
对纳税人因违反增值税、消费税有关税法而加收的滞纳金或罚款，不作为城市维护建设税的计税依据。但对纳税人因偷漏税而被查补的增值税、消费税，应作为城市维护建设税计税依据征收城市维护建设税。
纳税人减征或免征增值税、消费税，同时也就减征或免征了城市维护建设税。
（三）确定税率：按纳税人所在地
市区： ７％
县城、镇： ５%
此外(农村)： １％
知识链接 税收优惠
城建税原则上不单独减免，当主税发生减免时，城建税相应减免。
因减免税而退回“两税”，城建税可同时退库。因出口退税，城建税不可同时退库。
海关对进口产品代征的“两税”，不征收城建税。
对“两税”实行先征后退、先征后返、即征即退办法的，除另有规定外，城建税不予退还。
二、计算城建税
应纳税额=计税依据 税率
=实际缴纳的“两税”税额 税率
三、申报城建税
纳税环节——同“两税”
纳税期限——同“两税”
纳税地点——纳税人所在地
与两税同时同地缴纳
教育费附加
目的：筹集教育经费
计税依据、纳税申报同城建税
征收率：3%
某市某企业某年5月实际缴纳增值税300 000元，实际缴纳消费税100 000元，补缴上月少交增值税20 000元并被处以2 000元的罚款。
要求：
（1）分析该企业当月应纳城市维护建设税和教育费附加的计税依据。
（2）计算当月应纳城市维护建设税和教育费附加。
（3）如果该企业6月份搬迁至县城，则其适用的城市维护建设税税率为多少？
课堂能力训练
任务六
土地增值税计算申报与筹划
一、学习土地增值税基本知识
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（一）纳税人
在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（二）征税对象与征税范围
征税对象：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（房地产）产权所取得的增值额。
征税范围：
关键词 含义
转让、国有 出让国有土地使用权、转让非国有土地的行为不征税
转让使用权/产权 强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为
有偿 强调取得收入，对以继承、赠与直系亲属、直接赡养义务人、福利或公益性无偿转让的房地产，不予征税
【解释1】出让和转让的区别
【解释2】关于我国土地所有权：国有土地与集体土地
【解释3】关于继承与赠与
继承 指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为，不予征税
赠与 不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况：
1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益性赠与）
征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）
具体事项 是否征税具体规定
合作建房 （1）建成后按比例分房自用的，免征
（2）建成后转让的，征税
交换房地产 征税
个人之间互换自有居住用房，经税务机关核实，免征
房地产抵押 （1）抵押期间，不征
（2）抵押期满房地产抵债，征税
房地产出租 权属不变更，不征
房地产评估增值 产权未转移，所有人也未取得收入，不征
代建房行为 产权未转移，不征
土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值率的大小，分档定率，超率累进。
级距 增值率 税率 速算扣除率
1 增值率≤50% 30% 0
2 50% 增值率≤100% 40% 5%
3 100% 增值率≤200% 50% 15%
4 增值率 200% 60% 35%
增值率=增值额/扣除项目
（三）税率
（四）税收优惠
对建造普通住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
二、计算土地增值税
土地增值税计税依据：增值额
增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额
（一） 收入额的确定
不含增值税
纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
包括拆迁费、前期工程、基础设施、公共配套设施费…
为取得土地使用权所支付的地价款
取得土地使用权时所支付的费用（包括契税）
包括
2.房地产开发成本——据实扣除
（二） 扣除项目——卖房卖地各不同，新房老房也不同
1.取得土地使用权所支付的金额——据实扣除
允许扣除的房地产开发费用=（①+②）×10%以内
（1）财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最多不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按 （①+②）的5%以内比例计算扣除，即：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（ ①+② ）×5%以内
（2）不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用按（①+②）的10%以内比例计算扣除，即：
3.房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用
4.旧房及建筑物的评估价格
5.与转让房地产有关的税金
重置成本价×成新度折扣率
城建税、教育费附加、印花税
6.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
加计扣除=（①+②）×20%
（二） 扣除项目——卖房卖地各不同，新房老房也不同
转让项目的性质 扣除项目 具体内容
转让未经开发的土地（卖地） 2项 （1+5） 取得土地使用权所支付的金额
与转让房地产有关的税金
转让新建房 （卖新房） 房地产企业（5项） （1+2+3+5+6） 取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本
房地产开发费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目(房企加计扣除20%)
非房地产企业（4项） （1+2+3+5）
转让存量房 （卖旧房） 3项 （1+4+5） 取得土地使用权所支付的金额
房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
转让环节缴纳的税金
应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
增值率=增值额/扣除项目金额
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
确定税率和速算扣除率
（三） 应纳税额的计算
例1：某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元（不含税）(增值税征收率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼的房地产开发成本为200万元(注：该公司因同时建造其他商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。
(1) 转让收入=1000万元
(2) 扣除项目金额
① 取得土地使用权所支付的金额为100万元
② 房地产的开发成本为200万元
③ 与转让房地产有关的费用为：(100+200) ×10% = 30万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(100+200) ×20% = 60万元
⑥ 扣除项目金额合计为：100+200+30+5.5+60=395.5(万元)
④与转让房地产有关的税金为：1000×5%×(7%+3%)
+1000×0.5‰= 5.5万元
(3) 转让房地产的增值额为：
1000－395.5 = 604.5 (万元)
(4) 增值额与扣除项目金额的比例(增值率)为：
604.5÷395.5 ≈152.84% (万元)
(5) 应纳土地增值税额为：
604.5×50%－395.5×15% = 242.925(万元)
例2：某国家机关转让一幢旧房，取得收入900万元（不含税）。该房建于70年代，当时造价为70万元。现经房地产评估机构评定的重置成本价为380万元，有六成新。旧房占地原来是行政划拨的，转让时，补交了土地出让金80万元。计算该机关转让旧房应纳的土地增值税税额。（印花税税率为0.5‰）
解：扣除项目=80+380×60% +900×5%×（7%+3%）
+900×0.5‰=312.95（万元）
增值额=900-312.95=587.05（万元）
增值率=587.05/312.95=164%
应纳税额=587.05×50%-312.95×15%=246.5825（万元）
三、申报缴纳土地增值税
（一）纳税期限：转让房地产合同签订后的7日内
（二）纳税地点：房地产所在地
（三）土地增值税纳税申报表的填制
1.某市房地产开发公司转让写字楼一幢，取得转让收入5 250万元（含增值税），公司采用简易计税方法缴纳了增值税，并按税法规定缴纳了有关税费。该公司为取得土地使用权而支付的金额为500万元；投入房地产开发成本1 500万元；开发费用400万元，其中计算分摊给这幢写字楼的利息支出120万元（有金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多10万元。公司所在地政府规定的其他开发费用的计算扣除比例为5%。
要求：计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税（不考虑契税和地方教育费附加）。
课堂能力训练
解：销售收入=5 250÷（1+5%）=5 000（万元）
扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额＝500（万元）
（2）房地产开发成本＝1 500（万元）
（3）房地产开发费用＝（120－10）＋（500＋1 500）×5%＝210（万元）
（4）房地产转让税金＝5 000×5%×（7%＋3%）+5000×0.5‰
＝27.5（万元）
（5）20%加计扣除＝（500＋1 500）×20%＝400（万元）
扣除项目合计＝500＋1 500＋210＋27.5＋400＝2 637.5（万元）
增值额＝5 000－2 637.5＝2362.5（万元）
增值率＝2 362.5÷2 637.5×100%＝89.57%
应纳土地增值税税额＝2 362.5×40%－2 637.5×5%＝813.125（万元）
2.某公司转让一栋20世纪90年代初期建造的砖混结构的楼房，转让收入1 722万元（含增值税），已按简易计税方法缴纳了增值税，并按规定缴纳了有关税费。该楼房原值为l 000万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为1 800万元，成新度折扣率为60%。
要求：计算该公司应纳的土地增值税。
解：销售收入=1 722÷（1+5%）=1 640（万元）
旧房评估价格=1 800×60％=1 080（万元）
房地产转让税金＝1 640×5%×（7%＋3%）+1 640×0.5‰
＝9.02（万元）
扣除项目=1 080 +9.02=1 089.02（万元）
增值额=1 640-1 089.02=550.98（万元）
增值率=550.98/1 089.02=50.59％
应纳土地增值税税额=550.98×40％-1 089.02×5％=165.941（万元）
任务七
契税计算申报与筹划
契税是以所有权发生转移、变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
（一）纳税人：境内承受土地、房屋权属的单位和个人
一、学习契税基本知识
《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行
（二）征税对象：境内转移土地、房屋权属的行为
属于征税范围：
土地使用权出让
土地使用权转让（出售、赠与、互换等）
房屋买卖、赠与、互换
不属于征税范围：
典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押不属于契税征税范围
视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与征税：
①以土地、房屋权属作价投资入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属。
（三）计税依据
成交价格：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖
市场价格：土地使用权赠与、房屋赠与
互换差额：土地使用权互换、房屋互换
（四）税率
3%-5%幅度比例税率
具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
不含增值税
由支付补价方缴纳
（五）税收优惠
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。
承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。
依照规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构承受土地、房屋权属的，免征契税。
因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，酌情准予减征或者免征契税。
因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，酌情准予减征或者免征契税。
二、计算契税
应纳税额=计税依据 税率
例：A企业某年接受B企业以房产投资入股，市场价格为200万元；同年又以自有房产与C企业互换一处房产，C企业支付差价款200万元；另经政府批准取得一块土地，缴纳出让金50万元，当地规定的契税税率为5%。以上价格均不含增值税。
要求：分析A企业以上各业务是否应缴纳契税并计算应纳契税税额。
（1）接受B企业以房产投资入股，应视同房屋买卖征收契税
A企业应纳契税税额=200×5%=10（万元）
（2）以自有房产与C企业互换房产，C企业支付补价，C企业属于承受方应纳契税，A企业不交契税。
（3）A企业应纳契税税额=50×5%=2.5（万元）
（一）纳税义务发生时间
签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
（二）纳税期限
依法办理土地、房屋权属登记手续前
（三）纳税地点
土地、房屋所在地
三、申报缴纳契税

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