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20 二月 2024
CHAPTER
08
第8章
城镇土地使用税和耕地占用税
本章主要内容
01
城镇土地使用税
第一节
02
耕地占用税
第二节
本章重点
1.城镇土地使用税的特点
2.城镇土地使用税的计算
3.城镇土地使用税的征收管理
4.耕地占用税的计算
本章难点
1.城镇土地使用税的税收优惠
2.耕地占用税的税收优惠
01
PART ONE
第一节
城镇土地
使用税
城镇土地使用税的法律依据是1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《城镇土地使用税暂行条例》），根据2013年12月7日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订。
一、城镇土地使用税概述
（一）城镇土地使用税的概念
城镇土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税。由于该税只在县城以上城市征收，因此称为城镇土地使用税。
开征城镇土地使用税，能够合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。
一、城镇土地使用税概述
（二）城镇土地使用税的特点
2
3
1
4
征税范围
实行差别幅度税额
征税对象是国有土地
属于准财产税
一、城镇土地使用税概述
（三）城镇土地使用税的作用
A
B
C
1.有利于促进土地的合理使用
2.调节土地级差收入
3.筹集地方财政资金
在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用应税土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也是城镇土地使用税的纳税人。
所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
二、纳税人
城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：
（1）拥有土地使用权的单位和个人。
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，实际使用人和代管人为纳税人。
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。
（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
（5）在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
二、纳税人
几个人或几个单位共同拥有一块土地的使用权，则城镇土地使用税的纳税人应是对这块土地拥有使用权的每一个人或每一个单位。每一个人或每一个单位都应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。
例如，某城市的甲与乙共同拥有一块土地的使用权，这块土地的面积为1 500平方米，甲实际使用1/3，乙实际使用2/3，则甲应是其所占的500平方米（1 500×1/3）土地的城镇土地使用税纳税人，乙是其所占的1 000平方米（1 500×2/3）土地的城镇土地使用税纳税人。
二、纳税人
【例8-1】以下关于城镇土地使用税的说法正确的是（　　）。
A.在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人
B.在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税
C.在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由该集体缴纳城镇土地使用税
D.在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由代管人按规定缴纳城镇土地使用税
【解析】在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。故正确答案为A、B项。
城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的城市土地。
上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：
（1）城市，是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围包括市区和郊区。
（2）县城，是指县人民政府所在地。县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇。
（3）建制镇，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
（4）工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
三、征税范围
四、应纳税额的计算
（一）计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，应税土地面积的计量标准为平方米。
纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：
（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。
（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。
四、应纳税额的计算
（二）税率
城镇土地使用税采用定额幅度税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定城镇土地使用税每平方米的年税额。具体如下：
（1）大城市1.5元至30元。
（2）中等城市1.2元至24元。
（3）小城市0.9元至18元。
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
四、应纳税额的计算
城镇土地使用税税率见表8-1。
四、应纳税额的计算
（三）应纳税额的计算方法
城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用应税土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：
全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
【例8-2】某工业企业坐落在大城市，经有关部门核定，2016年1—6月占用土地面积共计25 000平方米，其中幼儿园占地600平方米，厂区内绿化占地400平方米。该企业当年6月底将占地面积3 000平方米的生产厂房售出，取得收入360万元。当地省级人民政府确定每平方米征收城镇土地使用税3元。计算2016年该企业应缴纳的城镇土地使用税税额。
【解析】该企业应缴纳城镇土地使用税税额=（25 000-600）×3÷2+（25 000-600-3 000）×3÷2=68 700（元）
五、税收优惠
（一）法定免征城镇土地使用税的优惠
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征城镇土地使用税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税。
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。
（6）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
（7）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地能与企业其他用地明确区分的土地，免征城镇土地使用税。
（8）免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位土地），免征城镇土地使用税。
（9）行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
（10）公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地，免征城镇土地使用税。
（11）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，免征城镇土地使用税。
【例8-3】某县一家由国家拨付经费的事业单位有新、旧两栋办公楼，新楼占地3 000平方米，旧楼占地1 000平方米。2016年8月31日至12月31日，该单位将旧楼出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，计算该事业单位2016年应缴纳的城镇土地使用税税额。
【解析】事业单位自用的新楼免税，出租的旧楼需要缴纳城镇土地使用税。应纳城镇土地使用税税额=1 000×15÷12×4=5 000（元）
（1）个人所有的居住房屋及院落用地。
（2）免税单位按房管部门调租前标准出租给职工及职工家属的房屋及院落用地，暂免征收城镇土地使用税。
（3）免税单位职工家属的宿舍用地。
（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，应按规定征收城镇土地使用税。
（5）经有关主管部门批准的集体和个人所办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园的自用土地，暂免征收城镇土地使用税。
（6）城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地使用税。
（7）原房管部门代管的私房落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于各种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按照房管部门在房租调整改革之前确定的租金标准向房主缴纳租金。
（8）对于各类危险品仓库，厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市地方税务局确定，暂免征收城镇土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收城镇土地使用税。
（9）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征城镇土地使用税5～10年。
（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定是否减免城镇土地使用税的优惠
（1）“三北”地区（我国东北、华北和西北地区）供热企业，自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。
（2）企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。
（3）企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。
（4）经批准开发建设经济适用房的用地，可减免城镇土地使用税。除此以外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免城镇土地使用税。
（5）对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。
（三）暂免征收城镇土地使用税
（6）应税单位按照国家住房制度改革的有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。
（7）为支持国家商品储备业务发展，经国务院批准，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的土地，免征城镇土地使用税。
（8）根据国务院2011年至2020年实施天然林资源保护二期工程的决定精神，为支持国家天然林资源保护二期工程（以下简称天然林二期工程）的实施，对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。
（9）为促进物流业健康发展，经国务院批准，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
（10）为贯彻落实《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号），进一步支持农产品流通体系建设，决定继续对农产品批发市场、农贸市场给予房产税和城镇土地使用税优惠。对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
（三）暂免征收城镇土地使用税
（11）为支持公共交通发展，经国务院批准，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。
（12）为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）的有关要求，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
（13）饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
（14）自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
（15）自2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通信设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。
（16）根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）和住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）等文件精神，决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。
（三）暂免征收城镇土地使用税
【例8-4】以下表述错误的是（　　）。
A.对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税
B.核电站应税土地在基建期内免征城镇土地使用税
C.饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用土地，免征城镇土地使用税
D.厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税
【解析】A、B项不符合税法规定，故选A、B项。
【例8-5】某省为了向农村居民提供生活用水，2015年1月投资建设一供水工程运营管理单位，2016年年初正式开始运营，该单位占用土地200 000平方米。2016年全年供水量为20亿立方米，其中向农村居民年供水量为16亿立方米，该供水运营单位所在地城镇土地使用税年税额为4元/平方米。计算2016年该单位应缴纳的城镇土地使用税税额。
【解析】对既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据其向农村居民供水量占总供水量的比例免征城镇土地使用税，则：
纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）需要减税免税的，报主管地方税务机关审核后，由省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局审批。该规定的政策依据有：
（1）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第17号）。
（2）《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（国发〔2009〕36号）。
（3）《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）。
（4）《国家税务总局关于印发〈城镇土地使用税管理指引〉的通知》（税总发〔2016〕18号）。
（四）纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）的优惠
核准减免税时，地方税务机关应当审核以下资料：
（1）减免税申请报告（列明纳税人基本情况、申请减免税的理由、依据、范围、期限、数量、金额等）。
（2）土地权属证书或其他证明纳税人使用土地的文件的原件及复印件。
（3）证明纳税人纳税困难的相关资料。
（4）其他减免税相关资料。
纳税人享受减免税的条件发生变化的，应自发生变化之日起15个工作日内向税务机关报告，经税务机关审核后，停止其减免税。
（四）纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）的优惠
六、征收管理
（一）纳税期限
城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由各省、治区、直辖市人民政府确定。
（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。
（2）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（3）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（4）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。
（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起缴纳城镇土地使用税。
（7）自2009年1月1日起，纳税人因土地权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。
（二）纳税义务发生时间
【例8-6】以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应自（　　）起缴纳城镇土地使用税。
A.取得土地产权证书之日
B.受让方从合同签订的次月
C.受让方从合同约定交付土地时间的次月
D.办理土地权属变更登记的次月
【解析】C项符合税法规定，故正确答案为C项。
【例8-7】下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的相关论述，不正确的是（　　）。
A.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起计征城镇土地使用税
B.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用的当月起计征城镇土地使用税
C.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税
【解析】房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用的次月起计征城镇土地使用税。故选B项。
城镇土地使用税由土地所在地的地方税务机关负责征收管理，其收入纳入地方财政预算管理。城镇土地使用税的征收工作涉及面广、政策性强，税务机关在征收的同时，还必须注意加强同国土管理、测绘等有关部门的联系，及时取得土地的权属资料，共同协作把城镇土地使用税的征收管理工作做好。
纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。
（三）纳税地点和征收机构
【例8-8】在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其缴纳城镇土地使用税的地点（　　）。
A.为纳税人现居住地税务机关
B.由各省、自治区、直辖市地方税务局确定
C.为任一土地所在地税务机关
D.为各土地所在地税务机关
【解析】纳税人使用的土地在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。故正确答案为B项。
六、征收管理
（四）纳税申报
城镇土地使用税的纳税人应按照规定及时办理纳税申报，并如实填写《城镇土地使用税纳税申报表》。
根据《国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2013〕44号）及《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第645号）文件精神，我国决定把城镇土地使用税困难减免审批权限下放至县以上地方税务机关。
（1）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务机关要根据纳税困难类型、减免税金额大小及本地区管理实际，按照减负提效、放管结合的原则，合理确定省、市、县地方税务机关的审批权限，做到审批严格规范、纳税人办理方便。
（2）困难减免税按年审批，纳税人申请困难减免税应在规定时限内向主管税务机关或有权审批的税务机关提交书面申请并报送相关资料。纳税人报送的资料应真实、准确、齐全。
（3）申请困难减免税的情形、办理流程、时限及其他事项由省地方税务机关确定。
（4）省级地方税务机关要按照本公告要求，尽快修订并公布本地区困难减免税审批管理办法，明确困难减免税的审批权限、申请困难减免税的情形、办理流程及时限等。
（5）负责困难减免税审批的地方税务机关要坚持服务与管理并重的原则，切实做好审批工作。
（五）国家税务总局下放城镇土地使用税困难减免税审批权限

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